Από το Μιχάλη Χριστοδουλίδη*
Μετά την 1/6/2021 όλα τα νεόδμητα κτήρια βάση σχετικής νομοθεσίας (4685/2020) πρέπει να κατασκευάζονται έτσι ώστε να πληρούν τις προδιαγραφές για κατάταξη τους στην ενεργειακή κλάση ‘’Α’’ με βάση τις απαιτήσεις του αναθεωρημένου Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης .
Παράλληλα ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) και μετά τις αναθεωρήσεις του από το 2012 μέχρι σήμερα , σύμφωνα με το άρθρο 25, δίνει κίνητρα για αύξηση του προβλεπόμενου συντελεστή δόμησης σε μία περιοχή από 5% έως και 10% εάν το κτήριο μελετηθεί και εν συνεχεία κατασκευαστεί με προδιαγραφές σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης, δηλ. κατάταξη στην ενεργειακή κλάση ‘’A+ ‘’
Από έρευνα που έχει γίνει, είτε από ενδιαφερόμενους αγοραστές, είτε από ενεργειακούς επιθεωρητές που εκλήθησαν για να προβούν σε ενεργειακές επιθεωρήσεις μετά την ολοκλήρωση κατασκευής ενός νεόδμητου ακινήτου (πολυκατοικία ή αυτόνομη μονοκατοικία) προκειμένου να εκδώσουν το τελικό πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, (ΠΕΑ) διαπίστωσαν σε πολλές περιπτώσεις, ότι το ακίνητο που επιθεώρησαν δεν πληρούσε τις προδιαγραφές ενεργειακής κλάσης ‘’Α+’’ όπως προέβλεπε και η σχετική μελέτη ενεργειακής απόδοσης (ΜΕΑ), η οποία είχε συμπεριληφθεί και στην έκδοση της σχετικής άδειας δόμησης, και όπου βάση αυτής, το κτήριο αύξησε την δόμηση του κατά 5% ή 10%, ανάλογα το ποσοστό εξοικονόμησης πρωτογενούς ενέργειας.
Οι αποκλίσεις που διαπιστώθηκαν ήταν σε ενεργειακά χαρακτηριστικά απόδοσης, τόσο σε υλικά που αφορούσαν την ενεργειακή θωράκιση του κελύφους (προδιαγραφές θερμικών μονώσεων ή κουφωμάτων),όσο και σε ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και εξοπλισμούς που αφορούσαν τα εγκατεστημένα συστήματα θέρμανσης, ψύξης, παραγωγής ζεστού νερού χρήσης κλπ. Η αυθαίρετη ενεργειακή υποβάθμιση του ακινήτου από την κλάση Α+ στην Α, εάν έχει γίνει και χρήση του μπόνους δόμησης του 5% ή 10%, είναι παράνομη και επιβάλλονται εκ του νόμου, αυστηρές οικονομικές και διοικητικές κυρώσεις, τόσο στους εμπλεκόμενους μηχανικούς με την άδεια δόμησης, όσο και στους κατασκευαστές ή ιδιοκτήτες.
Εάν δεν έχει υπάρξει χρήση του μπόνους δόμησης, και απλά διαφημίστηκε το ακίνητο ότι ήταν στην ενεργειακή κλάση ‘’Α+’’, αλλά αποδείχθηκε ότι τελικώς άνηκε στην ενεργειακή κλάση ‘’Α’’, πολεοδομικά θεωρείται αποδεκτό και δεν τίθενται κυρώσεις, αλλά ο ενδιαφερόμενος αγοραστής μπορεί να κινηθεί νομικά κατά των μηχανικών ή κατασκευαστών για εξαπάτηση.
Γενικώς, εάν ένα ακίνητο που ‘’πλασάρεται’’ για πώληση και δηλώνεται ότι είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης, εάν δεν ενσωματώνει συστήματα ανανεώσιμων πηγών ενέργειας (ΑΠΕ), όπως φωτοβολταικά ή γεωθερμικά ή ηλιοθερμικά συστήματα κλπ που να υποστηρίζουν τα συστήματα θέρμανσης, ψύξης, παραγωγής ζεστού νερού χρήσης, ή μηχανικού αερισμού ή φωτισμού, ειδικά τα δύο τελευταία για τα επαγγελματικά κτήρια και επιπλέον εάν δεν έχουν εγκατασταθεί αυτοματισμοί ελέγχου και διαχείρισης των ενεργειακών του συστημάτων, σε καμία περίπτωση το ακίνητο δεν μπορεί να καταταχθεί στην ενεργειακή κλάση Α+.
Πολλοί κατασκευαστές διαφημίζουν ότι σε ένα ακίνητο που πουλούν έχουν εγκαταστήσει αντλίες θερμότητας για την θέρμανση και ψύξη, ή την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης, ή ότι έχουν βάλει σούπερ μονώσεις και σούπερ ενεργειακά κουφώματα και εξ’ αυτών ‘’τεκμαίρουν’’ ότι το ακίνητο είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης, δηλ “Α+”. Αυτό είναι εντελώς παραπλανητικό και ανακριβές, εφόσον όπως αναφέραμε, εάν το ακίνητο δεν ενσωματώνει ΑΠΕ συστήματα για την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών του και αυτοματισμούς, σε καμία περίπτωση το ακίνητο δεν μπορεί να φέρει την ενεργειακή ταυτότητα της κλάσης Α+, ο ηλιακός συλλέκτης για την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης είναι μεν ΑΠΕ, αλλά δεν επαρκεί για να ανεβάσει το ακίνητο στην κλάση “Α+”’.
Η πράξη έχει δείξει ότι ένα διαμέρισμα στην Β Κλιματική ζώνη (π.χ. Λεκανοπέδιο Αθηνών) για να καταταχθεί από την ‘’Β’’ Ενεργειακή Κλάση (κτήριο αναφοράς) στην “Α”, το κόστος κατασκευής μπορεί να ανέβει και πάνω από 15-20% , ενώ για να καταταχθεί στην “Α+” το κόστος κατασκευής μπορεί να ανέβει πάνω από 35%. Αυτή η αύξηση επηρεάζει ανάλογα και την εμπορική αξία του ακινήτου.
Δεν είναι μόνο ότι κάποιος αγοραστής που μπορεί να εξαπατήθηκε στην αρχή, όταν αγόρασε ένα ακίνητο ενεργειακής κλάσης Α+ από τα σχέδια, με το ανάλογο υψηλό τίμημα, στην συνέχεια να αποδείχθηκε ότι το ακίνητο που αγόρασε δεν πληρούσε τις προδιαγραφές του Α+, αλλά μικρότερης κλάσης, κάτι το οποίο τεκμαίρεται από το ενεργειακό πιστοποιητικό μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, αλλά το ότι μια ζωή θα πληρώνει περισσότερα χρήματα για να καλύψει τις ενεργειακές του ανάγκες.
Για να γίνει αντιληπτή η παραπάνω ζημιά που μπορεί να υποστεί ο αγοραστής παραθέτουμε ένα παράδειγμα.
Ενδεικτικά , για ένα διαμέρισμα των 100 τμ προκειμένου να ενταχθεί στην ενεργειακή κλάση Α+ δαπανήθηκαν περίπου 35 χιλιάδες ευρώ και περιλαμβάνει κατ’ ελάχιστον υλικά-εξοπλισμούς με τα παρακάτω ενεργειακά χαρακτηριστικά:
- Ενεργειακά κουφώματα με συντελεστή θερμοδιαπερατότητας Uw<1.60 W/m2K
- Μονώσεις πάχους >10 εκατοστά και με συντελεστή θερμικής αγωγιμότητας λ<0,030 W/(m.K)
- Αντλία θερμότητας αέρα νερού inverter A+ μεσαίων θερμοκρασιών με εποχικό βαθμό SCOP>4.0 για την θέρμανση του σπιτιού και την παραγωγή ΖΝΧ
- Αντλία θερμότητας αέρα αέρα(multi) inverter A++ με εποχικό βαθμό SEΕR>6.1 για την ψύξη του σπιτιού
- Ηλιακό συλλέκτη με συλλεκτική επιφάνειας >3.00 τμ
- Βoiler 200Lt συνδεδεμένο με τον ηλιακό συλλέκτη και την αντλία θερμότητας
- Θερμοστατικές κεφαλές ανα θερμαντικό σώμα και ανα χώρο
- φωτοβολταικά panels με εγκατεστημένη συνολική ισχύ 3KWp και με σύστημα συμψηφισμού (net metering)
Ωστόσο μετά από υπολογισμούς μέσω ειδικών λογισμικών ενεργειακής απόδοσης, έχει υπολογιστεί ότι το ετήσιο ενεργειακό λειτουργικό κόστος για το εν λόγω διαμέρισμα εάν άνηκε στην κλάση ‘’Α+’’ θα ήταν 550 ευρώ, με μέση τιμή θερμικής KWh τα 12 λεπτά ,ενώ τώρα στην κλάση ‘’Α’’ , το κόστος υπολογίζεται στα 1.110 ευρώ. Δηλαδή η επιβάρυνση είναι διπλάσια.
Επίσης πρέπει να επισημανθεί ότι πολλοί κατασκευαστές συνηθίζουν να χρησιμοποιούν το ενεργειακό πιστοποιητικό της πολυκατοικίας που όντως μπορεί να ανήκει στην κλάση ”Α+”, ως πιστοποιητικό και για τα μεμονωμένα διαμερίσματα αυτής. Είναι αρκετά λογικοφανές και πειστικό αυτό το επιχείρημα, αφού σου λέει η πολυκατοικία ανήκει στην ενεργειακή κλάση ”Α+”, άρα γιατί και τα επιμέρους διαμερίσματα να μην ανήκουν στην ίδια κλάση;
Αυτό συμβαίνει επειδή η απαίτηση έκδοσης ενεργειακού πιστοποιητικού, βάση της κείμενης νομοθεσίας, μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής μιας νεόδμητης πολυκατοικίας αφορά ολόκληρο το κτήριο και όχι τις οριζόντιες ιδιοκτησίες.
Αυτά θα είχαν βέβαια λίγη αξία, αν ο υποψήφιος αγοραστής που πρόκειται να αγοράσει αυτό το διαμέρισμα ως “Α+” δεν έδινε επιπλέον χρήματα για την αγορά του, θεωρώντας ότι θα κάνει σύντομα απόσβεση, λόγω της υποτιθέμενης σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας που θα είχε, προκειμένου να καλύψει τις ενεργειακές του ανάγκες .
Κανονικά η νομοθεσία πρέπει να αντιμετωπίζει τέτοιες περιπτώσεις, που οδηγούν σε παραπλανητικές πρακτικές τους υποψήφιους αγοραστές νεόδμητων διαμερισμάτων τα οποία διαφημίζονται στην αγορά ως ενεργειακής κλάσης “Α+”, αλλά στην πράξη αυτά μπορεί να κατατάσσονται στην κλάση “Α” ή ακόμα και στην “Β+”, ανεξάρτητα αν η πολυκατοικία που τα ‘’στεγάζει’’ μπορεί να έχει κατασκευαστεί – υπολογιστεί με βάση τις απαιτήσεις κατά ΚΕΝΑΚ για να ανήκει στην κλάση ‘’Α+’’.
Υπάρχει ένα διάτρητο παραθυράκι του νόμου, κι αυτό είναι όταν κατά την πώληση ενός μεμονωμένου διαμερίσματος μιας πολυκατοικίας που κατατάσσεται στην “Α+” ενεργειακή κλάση, ο συμβολαιογράφος για την μεταβίβαση του, νομίμως μπορεί να χρησιμοποιήσει ως ενεργειακό πιστοποιητικό του διαμερίσματος, αυτό της πολυκατοικίας.
Κανονικά για να μην αλλοιώνεται η πραγματική ενεργειακή ταυτότητα του μεταβιβαζόμενου διαμερίσματος θα έπρεπε να χρησιμοποιείται το ενεργειακό πιστοποιητικό του διαμερίσματος και όχι ολόκληρης της πολυκατοικίας.
* Μιχάλης Χριστοδουλίδης
Διπλ. Μηχανολόγος Μηχανικός ΑΠΘ – Ενεργειακός Επιθεωρητής
Μέλος Δ.Σ του Πανελλήνιου Συλλόγου Πιστοποιημένων Ενεργειακών Επιθεωρητών
