Στο τρίτο τρίμηνο του 2023 οι επενδύσεις σε χώρους γραφείων ανήλθαν στα 90 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 25% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η ποιότητα συνεχίζει να αποτελεί την βασική απαίτηση των χρηστών, επιφέροντας σημαντική επίδραση στη διαμόρφωση του ενοικίου, ενώ καταγράφονται διαφορετικές τάσεις αναλόγως του ακινήτου, ακόμα και στην ίδια περιοχή και συνοικία.
Παρά αυτή την απόκλιση, η αγορά βρίσκεται σε ανοδική τροχιά, τροφοδοτούμενη από την εντατικοποίηση του ανταγωνισμού, ιδίως για grade A χώρους. Το 3ο τρίμηνο του 2023, το μέσο ενοίκιο έφτασε τα 28 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, με συγκεκριμένες προσφορές που ξεπερνούν τα 30 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ανά μήνα. Οι αποδόσεις παρέμειναν σταθερές σε όλο το τρίτο τρίμηνο του 2023, παρά την σταθερά υψηλή αβεβαιότητα μεταξύ των ενδιαφερομένων λόγω των συνεχιζόμενων πολεμικών ενεργειών στην Ευρώπη και τη Γάζα. Συγκεκριμένα, μεταξύ των υποαγορών, στον δυτικό τομέας στην Αθήνα καταγράφονται οι υψηλότερες αποδόσεις στο 7,5%, ενώ το κέντρο της Αθήνας προσφέρει συγκριτικά χαμηλότερα yields στο 5,8%.
Αυτά αναφέρονται σε γενικό σχόλιο της Delfi Partners & Company για την εικόνα της αγοράς γραφείων στην Αθήνα στο τρίτο τρίμηνο του 2023, με τις εκτιμήσεις της λίγο ως πολύ να συμπίπτουν με αυτές που πρόσφατα γνωστοποίησε η Cushman & Wakefield Proprius για την OFFICE MARKET της πρωτεύουσας.
Όσον αφορά τις υποψήφιες επενδύσεις, η ελληνική αγορά γραφείων προσελκύει τις ΑΕΕΑΠ, πραγματοποιώντας τον μεγαλύτερο όγκο συναλλαγών. Ωστόσο, οι αυξημένες δαπάνες για δομικά υλικά, σε συνδυασμό με τις προκλήσεις του αυξανόμενου πληθωρισμού, αναμένεται να επιβραδύνουν τον ρυθμό απορρόφησης του non premium αποθέματος χώρων, τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα.
Οι αποδόσεις και οι κενοί χώροι
Σύμφωνα με την Delfi, στο δυναμικό κτηματομεσιτικό περιβάλλον της Αθήνας, υπάρχει μια αξιοσημείωτη απόκλιση από άλλες ευρωπαϊκές αγορές, που χαρακτηρίζονται από σημαντική αύξηση της ζήτησης για χώρους γραφείων. Παρά επικράτηση της τηλεργασίας, ο τεχνολογικός τομέας ξεχωρίζει ως ο κύριος μοχλός της ζήτησης στην Αθήνα, στην οποία κατασκευαστικές εταιρείες και όμιλοι του real estate προωθούν την ανάπτυξη σύγχρονων χώρων. Αυτή η αναπτυξιακή πρωτοβουλία περιλαμβάνει σωρευτικά προσθήκη 450.000 τετραγωνικών μέτρων, που μεταφράζεται σε σημαντικές επενδύσεις 600 εκατ. ευρώ.
Όπως σημειώνεται, για χώρους Grade A και B, τα prime yields ανέρχονται σε 5,8% στο κέντρο της Αθήνας, σε 6% στα βορειοανατολικά προάστια, στο 7% στα βόρεια, σε 6,3% στα νότια, σε 7,5% στα δυτικά της πόλης, ενώ οι αποδόσεις φτάνουν στο 6,9% στο λιμάνι του Πειραιά.
Σε σχέση με το ποσοστό κενών – διαθέσιμων χώρων αυτό ανέρχεται σε 5,7% στο κέντρο της Αθήνας και στις γύρω περιοχές, σε 4,3% στα βορειοανατολικά προάστια, στο 25% στα βόρεια, σε 6% στα νότια, σε 23,3% στα δυτικά της πόλης, ενώ φτάνει στο 10,7% στο λιμάνι του Πειραιά. Σε σχέση με το γραφειακό απόθεμα, μεταφράζεται σε 1,75 εκατ. τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας, σε 1,85 εκατ. τ.μ. στα βορειοανατολικά προάστια, σε 60.000 τ.μ. στα βόρεια, σε 1 εκατ. τ.μ. στα νότια, σε 150.000 τ.μ. στα δυτικά, ενώ στον Πειραιά φτάνει σε 280.000 τετραγωνικά μέτρα.
Η εικόνα σε περιοχές της Αθήνας
Όπως αναφέρεται, η «καρδιά» της Αθήνας διακρίνεται κυρίως για τις παλιές υποδομές της, παρά την εξαιρετική συνδεσιμότητα που παρουσιάζει. Η πλειονότητα των γραφείων εμπίπτει στις προδιαγραφές Grade B, αφού κατασκευάστηκαν κατά τις δεκαετίες του 1970 και του 1980. Επί του παρόντος, η τάση που επικρατεί περιλαμβάνει την ανακαίνιση και επανατοποθέτηση αυτών των παλαιότερων κτιρίων κατηγορίας Β, με στόχο την τήρηση υψηλών περιβαλλοντικών προτύπων για να καλύψουν τις σύγχρονες ανάγκες του χώρου εργασίας.
Η αγορά στα βόρεια προάστια ξεχωρίζει ως κορυφαία και εδραιωμένη στον τομέα γραφείων της Αθήνας, αναγνωρισμένη για το εκτεταμένο απόθεμά της και τις κορυφαίες προσφορές της. Οι σημαντικότερες τοποθεσίες σε αυτήν την υπο-αγορά περιλαμβάνουν τα περίχωρα της Λεωφόρου Κηφισίας, συγκεκριμένα τμήματα κατά μήκος της Αττικής Οδού και τμήματα της Εθνικής Οδού Ε75. Σε όλη την εποχή του COVID-19, η Λεωφόρος Κηφισίας, έχει επιδείξει ανθεκτικότητα και σταθερά υψηλές τιμές ενοικίασης. Αυτή η ισχυρή απόδοση αποτελεί πρωταρχικό παράγοντα που ωθεί το έντονο ενδιαφέρον των εταιρειών επενδύσεων και των ΑΕΕΑΠ να προωθούν σε καινοτόμες επενδύσεις σε χώρους γραφείου που αποτελούν παράδειγμα ανώτερης ποιότητας.
Ο τομέας των νότιων γραφείων βρίσκεται σε περίοπτη θέση κατά μήκος και γύρω από τρεις βασικούς δρόμους: Λεωφόρος Συγγρού, Λεωφόρος Βουλιαγμένης και Λ. Ποσειδώνος. Αυτή η τοποθεσία παραμένει «μαγνήτης» για ενοικιαστές υψηλής ποιότητας, που προσελκύονται όχι μόνο από τις βελτιωμένες υποδομές αλλά και από την ελκυστικές ευκαιρίες ανάπτυξης στον Νότιο Τομέα της Αθήνας, ιδιαίτερα κατά μήκος της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Χαρακτηρίζεται κυρίως από ιδιόκτητα κτίρια γραφείων, ενώ αυτή η τάση διαμορφώνεται από τη σημαντική παρουσία ασφαλιστικών και ναυτιλιακών εταιρειών.
Η δυτική υπο-αγορά συγκεντρώνει την προσοχή λόγω του σημαντικού αποθέματος γραφείων. Η περιοχή δείχνει έτοιμη να μεταμορφωθεί σε σύγχρονο κόμβο γραφείου, ενώ η πρόκληση είναι να αναδιαμορφώσει την εικόνα της ώστε να «συναντηθούν» επενδυτές και ενοικιαστές. Πρωτοβουλίες όπως η αστική ανάπλαση του Βοτανικού, είναι έργα που μπορεί να χρησιμεύσουν ως καταλύτης για την αλλαγή.
Τέλος, σύμφωνα με την ανάλυση, ο Πειραιάς βρίσκεται σε άνοδο ως αναπτυσσόμενη περιοχή γραφείων, παρουσιάζοντας σημαντικό απόθεμα, «φιλοξενώντας» ενδιαφερόμενους κυρίως από τη ναυτιλιακή βιομηχανία και τον τεχνολογικό τομέα. Το επίκεντρο του μετασχηματισμού είναι η συνοικία του Παπαστράτου, ο πρωταρχικός αποδέκτης των πρόσφατων επενδύσεων. Η προσθήκη πάνω από 50.000 τετραγωνικών μέτρων σύγχρονων χώρων γραφείων στα τέσσερα τελευταία χρόνια, άλλαξε σημαντικά την αντίληψη για την εν λόγω υπο-αγορά.
Σε γενικό της σχόλιο για την ελληνική οικονομία η Delfi σημειώνει ότι η Ελλάδα βρίσκεται σε μια πολλά υποσχόμενη οικονομική τροχιά μέχρι το 2025, με τις προβλέψεις να υποδεικνύουν ανάπτυξη 2,4% για το 2023 και 2,2% έως το 2025. Παράλληλα, ο πληθωρισμός στην Ελλάδα αναμένεται στο 4,3% το 2023, με σταδιακή μείωση σε περίπου 2,1% το 2025. Επιπλέον, η επιστροφή της Ελλάδας σε επενδυτική βαθμίδα μετά πάνω από μια δεκαετία αποτελεί σημαντικό ορόσημο για την ανάκαμψή της από μια επώδυνη κρίση χρέους, αντανακλώντας θετικά στο κόστος δανεισμού και στη συνολική οικονομική σταθερότητα. Όσον αφορά στις επενδύσεις, η Ελλάδα τα κατάφερε να μετατραπεί σε μια φιλική προς τις επιχειρήσεις οικονομία, προσελκύοντας ρεκόρ επενδυτικών ροών, ενώ καθιερώθηκε ως κορυφαίος προορισμός για επενδυτές ακινήτων στην Ευρώπη. Τα ελληνικά ακίνητα, με τις ελκυστικές τιμές τους, παρέχουν δελεαστικές ευκαιρίες με ελκυστικές αποδόσεις σε διάφορους τομείς.
Γιώργος Παπακωνσταντίνου
