Από τον Παναγιώτη Γραμμένο
Οι πολύ υψηλές τιμές πώλησης κατοικιών σε σχέση με τα εισοδήματα των νοικοκυριών, αλλά και το υψηλό κόστος δανεισμού, σε συνδυασμό και με τα αυστηρά κριτήρια που συνεχίζουν να εφαρμόζουν οι τράπεζες, θεωρούνται οι βασικοί λόγοι για τους οποίους αρκετοί επαγγελματίες της αγοράς προβλέπουν μείωση της ζήτησης για την απόκτηση κατοικιών τους επόμενους μήνες, ιδίως όμως από τους τελευταίους μήνες του 2024 και μετά.
«Τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν αρχίσει να φτάνουν στα όριά τους όσον αφορά τη δυνατότητα να χρηματοδοτούν με ίδια κεφάλαια ένα μεγάλο ποσοστό του κόστους αγοράς κατοικίας ή και το σύνολό του», ανέφερε πρόσφατα στέλεχος της αγοράς. Η μεγάλη άνοδος των τιμών και η αδυναμία ή ακόμα και η απροθυμία πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό αναμένεται να λειτουργήσουν σαν σημαντικά αναχώματα στη διατήρηση της ζήτησης σε υψηλό επίπεδο.
Παράλληλα, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, τα μέτρα για τη Χρυσή Βίζα και τη βραχυχρόνια μίσθωση αναμένεται να επιδράσουν αρνητικά στις ροές κεφαλαίων από το εξωτερικό. Συγκεκριμένα, μόλις ξεκινήσουν να ισχύουν οι αλλαγές στο πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας από την 1η Σεπτεμβρίου, όταν το ελάχιστο όριο στην Αττική θα αυξηθεί στις 800.000 ευρώ, θεωρείται σχεδόν σίγουρο ότι θα μειωθούν κάθετα οι αγορές κατοικιών από ξένους επενδυτές τρίτων χωρών. Αυτή η εξέλιξη θα έχει αποτέλεσμα να περιοριστούν σημαντικά και οι δυνατότητες αρκετών Ελλήνων να χρηματοδοτήσουν την απόκτηση κατοικίας, καθώς, όπως φάνηκε, οι περισσότεροι απ’ όσους πωλούσαν τα ακίνητά τους στο πλαίσιο του προγράμματος Χρυσή Βίζα προχωρούσαν στην επανεπένδυση των χρημάτων που εισέπρατταν για τη χρηματοδότηση της αγοράς νέου ιδιόκτητου ακινήτου.
Κάπως έτσι εξηγούνται, εν μέρει τουλάχιστον, και τα πολύ χαμηλά επίπεδα χορηγήσεων νέων στεγαστικών δανείων κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών. Υπολογίζεται ότι πάνω από το 85% των αγορών κατοικίας πραγματοποιείται αποκλειστικά με ίδια κεφάλαια (μετρητά, καταθέσεις κ.λπ.), χωρίς τη μεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος. Από το υπόλοιπο 15% των συναλλαγών, όπου συνεχίζει να υφίσταται τραπεζικός δανεισμός, τα ποσά των δανείων είναι εξαιρετικά χαμηλά, αν ληφθεί υπόψη το επίπεδο των τιμών πώλησης, ιδίως στην Αττική. Εν ολίγοις, πολλά από τα νέα δάνεια αφορούν μικρότερης αξίας ακίνητα, σε περιοχές εκτός της Αττικής και ιδίως στην περιφέρεια.
Τα παραπάνω είναι εμφανή και με αριθμούς. Με βάση την έκθεση της ΤτΕ για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, που δημοσιεύτηκε πρόσφατα, το 2023 η μέση αξία του κάθε νέου στεγαστικού δανείου που υπογράφηκε ήταν μόλις 68,7 χιλιάδες ευρώ, καταγράφοντας πτώση κατά σχεδόν 13%. Συνολικά υπογράφηκαν 14.621 νέες δανειακές συμβάσεις, συνολικού ύψους 1 δισ. ευρώ. Ένα ακόμα σημαντικό συμπέρασμα είναι ότι ο σταθμισμένος μέσος όρος του δείκτη δανείου προς αξία υποχώρησε επίσης σε 62%, από 62,9%. Εν ολίγοις, η μέση αξία των ακινήτων για τα οποία υπογράφηκαν δάνεια ήταν μόλις 107.600 ευρώ, τη στιγμή που η μέση τιμή πώλησης κατοικίας στο κέντρο της Αθήνας ξεπερνά τις 2.000 ευρώ/τ.μ. Απαιτούνται δηλαδή τουλάχιστον 150.000-200.000 ευρώ για την αγορά ενός διαμερίσματος 70-100 τ.μ.
Σε πρόσφατη ανάλυσή του για την αγορά ακινήτων, ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επίτιμος πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων Solum Property Solutions, ανέφερε ότι «ο ρόλος των τραπεζών ήταν πάντοτε σημαντικός μέσω των στεγαστικών δανείων. Πριν από την κρίση, όμως, υπήρξε εκτροχιασμός στην ευκολία χορήγησης δανείων, χωρίς σοβαρά κριτήρια. Σήμερα έχουμε ένα τελείως διαφορετικό τοπίο, με αυστηρότερο πλαίσιο ελέγχου και με ελάχιστη αξία συμμετοχής (του ιδιώτη αγοραστή), που ξεπερνά το 25%, ενώ τα νέα δάνεια δίνονται με το… σταγονόμετρο». Ο κ. Χαραλαμπόπουλος συμπληρώνει ότι «από την άλλη πλευρά, το κόστος δανεισμού είναι πολύ μεγάλο, γεγονός που αποθαρρύνει τους υποψηφίους και τους στρέφει αναγκαστικά προς το ενοίκιο ή σε προσπάθεια αγοράς ακινήτου με μετρητά και με τη συνδρομή του οικογενειακού περιβάλλοντος». Ένας ακόμα λόγος που στρέφει τους ενδιαφερόμενους εκτός του τραπεζικού συστήματος είναι και η πολύ δυσάρεστη εμπειρία των ετών της οικονομικής κρίσης, καθώς πολλοί δανειολήπτες έχασαν τα σπίτια τους.
Στο πλαίσιο αυτό, όπως αναφέρει και η ΤτΕ, «οι συνθήκες αυξημένου πληθωρισμού και κόστους κατασκευής, αλλά και υψηλών επιτοκίων, επηρεάζουν αρνητικά το περιθώριο επενδυτικού κέρδους, γεγονός που ενδέχεται σταδιακά να επηρεάσει και τις τιμές της εγχώριας αγοράς, η οποία τα τελευταία έτη τροφοδοτείται σημαντικά από τις ξένες επενδύσεις. Παράλληλα, έχει οξυνθεί το πρόβλημα του κόστους στέγασης κατά τα τελευταία έτη, ως απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο κατά τα προηγούμενα χρόνια, που δεν επέτρεψε την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος ακινήτων, και της απόσυρσης από την αγορά ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό».
Είναι, λοιπόν, εμφανές ότι η αγορά κατοικίας βρίσκεται σε ένα «σταυροδρόμι», καθώς φαίνεται πως οι παράγοντες που «έθρεψαν» το «ράλι» τιμών των τελευταίων ετών έχουν αρχίσει να μην επαρκούν για να συνεχίσουν να τροφοδοτούν την ζήτηση, παρ’ ότι η προσφορά παραμένει χαμηλή. Η μεγάλη αύξηση των τιμών πώλησης, η μειωμένη αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και το υψηλό κόστος δανεισμού, σε συνδυασμό με την αναμενόμενη κάμψη της ζήτησης από το εξωτερικό, ιδίως από το 2025 και μετά, δημιουργούν ένα σκηνικό που πιθανώς να οδηγήσει την αγορά προς μια τροχιά διόρθωσης.
