Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, Διδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
Εμπειρογνώμων Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης
Μεταδιδάκτωρ Δικ. Περιβάλλοντος
panagiotisgln@gmail.com
www.pgalanislaw.gr
Υφίσταται γενικώς απαγόρευση μεταβίβασης/σύστασης εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί αυθαιρέτων. Αλλιώς επέρχεται ακυρότητα της δικαιοπραξίας. Εξαιρούνται τα ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές/χρήσεις πριν την 30.11.1965. Στην παρ. 1 α) διευκρινίζεται ότι η διαπίστωση ύπαρξης αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης πριν τις 28.07.2011 γίνεται κατ’ εφαρμογή των άρθρων 5 παρ. 2 και 22 παρ. 3 του ΓΟΚ, ο οποίος βρισκόταν σε ισχύ τη χρονική περίοδο αυτή και όχι κατά τις διατάξεις του μεταγενέστερου ΝΟΚ, με την επιφύλαξη του άρθρου 30 του Ν. 4495/2017. Στην παρ. 2 ορίζονται οι περιπτώσεις που εξαιρούνται από την απαγόρευση μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή. Ειδικότερα, για τα κτήρια της περίπτωσης α) σημειώνεται ότι κτήριο που υφίσταται προ της 30.11.1955, ημερομηνίας ισχύος του από 9.8.1955 βασιλικού διατάγματος είναι νομίμως υφιστάμενο κατά τα οριζόμενα στην παρ. 1δ του άρθρου 23 του ΝΟΚ. Ο χρόνος ανέγερσής του συνήθως τεκμαίρεται από αεροφωτογραφίες ή άλλα δημόσια έγγραφα ή από τον τρόπο κατασκευής του, τα οποία δηλώνονται με ευθύνη του ιδιοκτήτη και τεκμηριώνονται από τον μηχανικό στην τεχνική έκθεση.
Μεταγενέστερες αυθαίρετες προσθήκες ή αλλαγές χρήσης που τυχόν προκύπτουν και εφόσον δεν εμπίπτουν στις εξαιρέσεις της παρούσας παραγράφου, υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος για την αναστολή επιβολής κυρώσεων. Στην περίπτωση β) υπάγονται αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, που αποδεδειγμένα προϋφίστανται της 27-7-1977 και βρίσκονται εντός των ορίων των οικισμών προϋφισταμένων του 1923 και της περιφέρειας αυτών και οι οποίοι είχαν καθοριστεί μέχρι 6-12-1977 με απόφαση του οικείου Νομάρχη, που έχει δημοσιευτεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ως απομακρυσμένοι ορεινοί ή θεομηνιόπληκτοι ή ότι βρίσκονται σε παραμεθόριες περιοχές. Για την περίπτωση δ) σημειώνεται ότι δεν έχουν υποχρέωση υπαγωγής στις διατάξεις του Ν. 4495/2017 αυθαίρετα κτίσματα που έχουν δηλωθεί με τους νόμους Ν. 410/68 ή Ν. 720/1977, δεδομένου ότι καλύπτονται από τις διατάξεις της παρ. 7 του άρθρου 15 του Ν. 1337/1983. Επίσης δεν έχουν υποχρέωση υπαγωγής στις διατάξεις του Ν. 4495/2017 αυθαίρετα κτίσματα που έχουν δηλωθεί και δεν έχουν κριθεί ανυπόστατες – άκυρες οι σχετικές αυτές πράξεις με τον νόμο ν. 1337/83 (των παρ. 4 και 5 του άρθρου 15 / α’ και β’ φάση) και αυθαίρετες κατασκευές προ του έτους 1983, κατά το άρθρο 15 του Ν. 1337/83, που βρίσκονται εντός στάσιμων οικισμών (άρθρο 21 του Ν. 1337/1983).
Διευκρινίζεται επίσης ότι για να είναι δυνατή από την αρμόδια ΥΔΟΜ η χορήγηση έγκρισης εργασιών αποπεράτωσης ημιτελούς αυθαίρετης κατασκευής που έχει ενταχθεί στον Ν. 1337/1983, πρέπει είτε η αυθαίρετη κατασκευή να έχει εξαιρεθεί από την κατεδάφιση και να πληρούνται ταυτόχρονα οι προϋποθέσεις της παρ. 3 του άρθρου 16 του Ν. 1337/1983 είτε η αυθαίρετη κατασκευή να υπαχθεί εξ αρχής στις διατάξεις του Ν. 4495/2017, να συμψηφιστούν τυχόν καταβληθέντα πρόστιμα και να περαιωθεί η σχετική διαδικασία υπαγωγής, σύμφωνα και με τα οριζόμενα στις παρ. 5.α. & γ. του άρθρου 107 του Ν. 4495/2017. Οι αυθαίρετες κατασκευές όλων των περιπτώσεων της παρ. 2, εξαιρουμένων των αναφερομένων στο εδάφιο ζ, δεν έχουν υποχρέωση υπαγωγής στις διατάξεις του Ν. 4495/2017. Εφόσον όμως ο ιδιοκτήτης τους το επιθυμεί, δεν προκύπτει απαγόρευση υπαγωγής των αυθαιρέτων αυτών στις ρυθμίσεις του Ν. 4495/1017 και εφαρμόζονται για τον συμψηφισμό τυχόν ήδη καταβληθέντων προστίμων τα οριζόμενα στο άρθρο 104 του νόμου. Στις περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να γίνεται ειδική μνεία στην Τεχνική Έκθεση του Μηχανικού που εισάγεται στο πληροφοριακό σύστημα και μετά την περαίωση της δήλωσης κατισχύει η υπαγωγή του Ν. 4495/2017, των ρυθμίσεων – τακτοποιήσεων – εξαιρέσεων από την κατεδάφιση που έχουν γίνει με τους προγενέστερους νόμους.
Για περισσότερα, βλ. Π. Γαλάνη, Το νομικό πλαίσιο της Δόμησης, 2023
Σε έκπτωση “Το νομικό πλαίσιο της Δόμησης”, αποκλειστικά για τους αναγνώστες του B2Green
