Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, Διδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
Εμπειρογνώμων Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης
Μεταδιδάκτωρ Δικ. Περιβάλλοντος
panagiotisgln@gmail.com
www.pgalanislaw.gr
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης πραγματοποιείται από βαρυνόμενο ακίνητο σε ωφελούμενο ακίνητο που βρίσκεται εντός Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) και ανήκει ή περιέρχεται στην κυριότητα κατόχου Τίτλου ΜΣΔ, ύστερα από τον υπολογισμό των αξιών γης, ανά μονάδα επιφάνειας του βαρυνόμενου και του ωφελούμενου ακινήτου και τον υπολογισμό της μετατροπής των επιφανειών του Τίτλου ΜΣΔ σε επιφάνειες του ωφελούμενου ακινήτου μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
Η νομολογία απεφάνθη ότι η επιλογή περιοχών υποδοχής πρέπει να γίνεται με αμιγώς πολεοδομικά κριτήρια, υποκείμενα σε ακυρωτικό έλεγχο. Σε αυτά ανήκουν ιδίως η θέση, οι ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά, η φυσιογνωμία της περιοχής, ο βαθμός οικιστικής ανάπτυξης κλπ.
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) πραγματοποιείται από ακίνητο προσφοράς συντελεστή σε ακίνητο υποδοχής που βρίσκεται εντός Ζώνης Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).
Οι ΖΥΣ εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με τήρηση της ακόλουθης διαδικασίας:
α) Κίνηση της διαδικασίας επίσπευσης για την έγκρισή τους, με έκδοση απόφασης από τον οικείο Δήμο ή σύνολο όμορων Δήμων ή την Περιφέρεια ή το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
β) Εκπόνηση Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), με τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας, σύμφωνα με την υπό στοιχεία ΥΠΕΧΩΔΕ/ ΕΥΠΕ/οικ. 107017/2006 κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και του Υφυπουργού Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης.
γ) Εκπόνηση της ειδικής πολεοδομικής μελέτης ΖΥΣ, με τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας αυτής.
δ) Γνωμοδότηση των οικείων Δημοτικών ή Περιφερειακών Συμβουλίων.
ε) Εισήγηση της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού (ΔΠΣ) ή της Διεύθυνσης Σχεδιασμού Μητροπολιτικών Αστικών και Περιαστικών Περιοχών (ΔΣΜΑΠΠ) του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατά περίπτωση.
στ) Γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ).
Οι ΖΥΣ καθορίζονται επίσης στο πλαίσιο εκπόνησης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και ΕΠΣ σύμφωνα με τα άρθρα 7 και 8 του Ν. 4447/2016.
*** Οι περ. δ` και ε` της παρ. 2 και η παρ.3 τροποποιήθηκαν ως άνω με το άρθρο 119 παρ.2 και 3 αντίστοιχα Ν. 4819/2021, ΦΕΚ Α 129/23.7.2021.
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης με τον Ν. 4495/2017, όπως ισχύει μετά τον Ν. 4759/2020
Το χωρικό πεδίο της ειδικής πολεοδομικής μελέτης ΖΥΣ καθορίζεται ως το σύνολο της έκτασης κάθε δημοτικής ενότητας ή Δήμου ή και των όμορων Δήμων ή και της οικείας Περιφερειακής Ενότητας ή Περιφέρειας, βάσει πολεοδομικών κριτηρίων.
Οι ΖΥΣ μπορεί να χωροθετούνται σε περιοχές που βρίσκονται:
α) Εντός Εγκεκριμένων Ρυμοτομικών Σχεδίων ή εντός περιοχών για τις οποίες έχει εκκινήσει η διαδικασία πολεοδόμησης με κανονιστική πράξη ή εντός περιοχών προς πολεοδόμηση ή εντός εγκεκριμένων ορίων οικισμών που υφίστανται πριν από την έναρξη ισχύος του από 17.7.1923 ΝΔ ή έχουν πληθυσμό κάτω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων,
β) εκτός των ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών οικισμών, αρχαιολογικών χώρων, περιοχών που προβλέπονται στην παρ. 3 του άρθρου 18 του Ν. 1650/1986, στην περ. β` της παρ. 2 του άρθρου 6 του Ν. 4067/2012 ή στην περ. β` της παρ. 1 του άρθρου 4 του Ν. 1577/1985 και περιοχών στις οποίες έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης για την προστασία παραδοσιακών ή αρχιτεκτονικών συνόλων, αρχαιολογικών χώρων ή άλλων πολιτιστικών ή περιβαλλοντικά αξιόλογων στοιχείων,
γ) εκτός ιστορικών κέντρων πόλεων, με εξαίρεση τα τμήματα στα οποία γίνεται ανάπλαση, σύμφωνα με τα άρθρα 8 έως και 17 του Ν. 2508/1997,
δ) εκτός καθορισμένων ορίων περιοχών, οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ζώνες προστασίας χώρων ή κτιρίων που έχουν κηρυχθεί για οποιονδήποτε λόγο προστατευόμενοι, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις,
ε) εκτός των δύο πρώτων Οικοδομικών Τετραγώνων (ΟΤ) μετά από τη γραμμή του αιγιαλού ή της όχθης μεγάλων λιμνών ή πλεύσιμων ποταμών και εκτός ανοικτών οικοδομικών τετραγώνων,
στ) εκτός οικοδομικών τετραγώνων με κλίση του φυσικού εδάφους μεγαλύτερη από είκοσι πέντε τοις εκατό (25%),
ζ) εκτός οικοδομικών τετραγώνων που γειτνιάζουν με δασικές εκτάσεις.
Για περισσότερα, βλ. Π. Γαλάνη, Μέσα και εργαλεία εφαρμογής του πολεοδομικού σχεδιασμού, 2023
Σε έκπτωση “Το νομικό πλαίσιο της Δόμησης”, αποκλειστικά για τους αναγνώστες του B2Green
