H ανάκαμψη των τιμών των prime ακινήτων της Αθήνας που ξεκίνησε από το 2018 με αιχμή τα γραφεία, έχει σταματήσει, εκτιμά η Capital Economics, ωστόσο πιστεύει ότι η σύγκλιση με την Ευρωζώνη θα συνεχιστεί, αν και με βραδύτερο ρυθμό από ό,τι τα τελευταία χρόνια.
Παρότι χάθηκε έδαφος το 2020, οι επιδόσεις εξακολουθούν να είναι καλύτερες από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης αλλά, από την άλλη, η πανδημία επιδείνωσε επίσης τις υποκείμενες αδυναμίες της οικονομίας, εξηγεί η Capital Economics.
Ο λόγος του χρέους προς το ΑΕΠ αυξήθηκε στο 210%, από το ήδη υψηλό 180% το 2019 και οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα μειώθηκαν κατά 40%. Αυτό εγείρει ερωτήματα σχετικά με τη βιωσιμότητα της σύγκλισης με την ευρωζώνη.
– Πρώτον, ενώ η εξάρτηση της Ελλάδας από τον τουρισμό σημαίνει ότι η ανάκαμψη θα είναι πιο αργή από άλλες χώρες της ευρωζώνης αλλά, σε αντίθεση με την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση (GFC), η χώρα θα ανακτήσει πιο γρήγορα τις απώλειές της. Το δημόσιο χρέος θα παραμείνει υψηλό, αλλά το κόστος εξυπηρέτησης του χρέους είναι απίθανο να εκτοξευθεί, καθώς τα ελληνικά ομόλογα περιλαμβάνονται στο QE της ΕΚΤ. Αυτό θα διατηρήσει το σκηνικό υποστηρικτικό για τις αποτιμήσεις και θα επιτρέψει στις αποδόσεις των ακινήτων να μειωθούν περαιτέρω. Πράγματι, η Capital Economics αναμένει ότι οι αποδόσεις των ομολόγων θα υποχωρήσουν περισσότερο στην Ευρωζώνη κατά το υπόλοιπο του έτους και θα επιστρέψουν στο επίπεδο του 2020 το 2025.
– Οι διαρθρωτικές αλλαγές στους τομείς των γραφείων και του λιανικού εμπορίου δεν αναμένεται επίσης να αποτελέσουν τόσο μεγάλο εμπόδιο για τα ενοίκια όσο σε ορισμένες άλλες αγορές. Πράγματι, αν και το ποσοστό της εξ αποστάσεως εργασίας διπλασιάστηκε στην Ελλάδα πέρυσι, στο 5% πριν από την πανδημία, ξεκίνησε από μια βάση που ήταν πολύ χαμηλότερη από το επίπεδο του 15% της Ευρωζώνης για το 2019. Επιπλέον, η έρευνα της Eurofound του Μαρτίου 2021 δείχνει ότι το 40% των Ελλήνων δεν επιθυμεί ποτέ στο μέλλον να εργαστεί από το σπίτι, περισσότερο από οποιαδήποτε άλλη χώρα που συμμετείχε στην έρευνα.
Επιπλέον, η αναμενόμενη αύξηση του διαδικτυακού μεριδίου των λιανικών πωλήσεων σε 10% έως το 2024, από 7% το 2019, θα εξακολουθεί να αφήνει τη χώρα κοντά στον πάτο της κατάταξης της Ευρωζώνης. Αυτό είναι ενθαρρυντικό για το λιανικό εμπόριο, αν και η οικονομική προσιτότητα είναι πιθανό να περιορίσει τις αυξήσεις των ενοικίων.
– Ομολογουμένως, ως απάντηση στη βελτίωση των αξιών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, οι developers έχουν γίνει λιγότερο επιφυλακτικοί. Ως εκ τούτου, οι προοπτικές της προσφοράς αποτελούν μεγαλύτερη ανησυχία για τα ενοίκια από ό,τι στο παρελθόν. Πράγματι, τα στοιχεία της Cushman and Wakefield δείχνουν ότι οι υπό κατασκευή γραφειακοί χώροι στην Αθήνα το πρώτο τρίμηνο του 2021 ήταν κατά 75% υψηλότεροι από ό,τι το τέταρτο τρίμηνο του 2020 ενώ και η έναρξη του έργου μικτής χρήσης του Ελληνικού θα ενισχύσει επίσης την προσφορά. Όμως, η Capital Economics εκτιμά ότι τα ενοίκια στα prime ακίνητα μπορούν να αυξηθούν, καθώς η διαθεσιμότητα χώρων καλής ποιότητας παραμένει χαμηλή. Αυτή η έλλειψη έχει στηρίξει τις αυξήσεις των prime ενοικίων τα τελευταία χρόνια, παρά την αφθονία δευτερευόντων χώρων.
– Σε γενικές γραμμές, αν και ο ρυθμός της κάλυψης της διαφοράς θα είναι αργός κατά το επόμενο έτος, οι αξίες των prime κατηγοριών ακινήτων στην Αθήνα θα αυξηθούν ταχύτερα από ό,τι στην Ευρωζώνη τα επόμενα χρόνια. Ακόμα κι έτσι, η Αθήνα έχει ακόμη δρόμο να διανύσει για να ανακτήσει τις κορυφές της πριν από το 2009, πόσο μάλλον για να καλύψει το χάσμα επιδόσεων με την Ευρωζώνη, καταλήγει η Capital Economics.
Γιώργος Α. Σαββάκης
gsavakis@euro2day.gr
