Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Η σύνταξη του Κτηματολογίου, το πρόγραμμα «Εξοικονομώ», η σύνδεση κατοικιών με το φυσικό αέριο, τα αδήλωτα τετραγωνικά στους Δήμους, η απαίτηση για ενεργειακό πιστοποιητικό πριν την ενοικίαση, η υποχρέωση ελέγχου των οικοδομών πριν τη μεταβίβαση από μηχανικό και τέλος η ενεργοποίηση της ταυτότητας του κτιρίου ανέδειξαν το μεγάλο ζήτημα της αυθαίρετης δόμησης στην Ελλάδα. Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες μέχρι την ενεργοποίηση αυτών των θεσμικών εργαλείων δεν γνώριζαν ούτε καν αν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για το σπίτι τους, θεωρώντας ότι έχοντας συμβόλαιο αγοράς και ταυτόχρονα δηλώνοντας το στο Ε9 έχουν νόμιμο κτίσμα.
Το κράτος με την ενεργοποίηση αυτών των θεσμικών εργαλείων προσπαθεί να καταγράψει και να «τσιμπήσει» τα αυθαίρετα διασταυρώνοντας τα διάφορα αρχεία π.χ. πολεοδομία, αριθμό λογαριασμού της ΔΕΗ, Ε9, Κτηματολόγιο κλπ. Υπολογίζεται ότι πάνω από 7,5 εκατομμύρια είναι οι αυθαίρετες κατασκευές (εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα, προσθήκες, μετατροπή υπογείου σε κατοικία, κλείσιμο μπαλκονιών κλπ). Δηλαδή σε κάθε ελληνικό νοικοκυριό, αντιστοιχεί σχεδόν ένα αυθαίρετο. Ήδη μεγάλος αριθμός αυθαιρέτων έχει δηλωθεί, όμως ο μεγαλύτερος αριθμός ακόμα δεν έχει δηλωθεί.
Επειδή πολλοί ιδιοκτήτες είτε γιατί θέλουν να κάνουν σύντομα συμβόλαια λόγω της επικείμενης αύξησης των αντικειμενικών αξιών, είτε γιατί θέλουν να επιδοτηθούν από το πρόγραμμα «Εξοικονομώ» ή σύνδεσης με το Φυσικό Αέριο, θα πρέπει να γνωρίζουν τα στοιχεία του ακίνητου τους και να βρουν από το αρχείο της Πολεοδομίας όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κτιρίου τους.
Ποια στοιχεία πρέπει να γνωρίζουμε για το κτίσμα μας;
Εξαρτάται αν το κτίριο/διαμέρισμα βρίσκεται σε οικόπεδο όπου υπάρχει ή όχι διηρημένη ιδιοκτησία.
1) Για τα κτίρια για τα οποία δεν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, δηλαδή δεν έχουν ποσοστό συγκυριότητας στο γεωτεµάχιο «χιλιοστά» πρέπει να γνωρίζουμε τα εξής:
α) Το έτος κατασκευής που αποδεικνύεται από τον αριθμό της οικοδομικής άδειας ή άλλο στοιχείο νομιμότητας του κτιρίου
β) Το συνολικό εμβαδό του κτίσματος
γ) Τη χρήση του κτιρίου
δ) Εαν έχει υπόγειο το συνολικό εμβαδό και τη χρήση του υπογείου.
ε) Το εμβαδό του οικοπέδου/αγροτεμαχίου, που προκύπτει από Τοπογραφικό Διάγραμμα.
2) Για τα κτίρια για τα οποία έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία, απλή κάθετη ή σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία µε συμβολαιογραφική πράξη, δηλαδή έχουν ποσοστό συγκυριότητας στο γεωτεµάχιο «χιλιοστά» πρέπει να γνωρίζουμε τα εξής:
α) Τη χρήση του κτιρίου (Διαμέρισμα/Επαγγελματική Στέγη/Θέση Στάθμευσης/Αποθήκη/κ.άλ.)
β) Τον αριθμό του κτιρίου στον τίτλο κτίσης (συμβόλαιο)
γ) σε ποιον όροφο βρίσκεται η ιδιοκτησία
δ) Ο αριθμός ιδιοκτησίας στον τίτλο αν είναι σε τμήμα που έχει γίνει κάθετος ιδιοκτησία
ε) Το εμβαδό σε τετραγωνικά μέτρα
στ) Το έτος κατασκευής που αποδεικνύεται από τον αριθμό της οικοδομικής άδειας ή άλλο στοιχείο νομιμότητας του κτιρίου.
Πώς νοείται η νομιμότητα ενός κτίσματος;
Νόμιμη γενικά είναι κάθε κατασκευή ή εγκατάσταση που εκτελείται:
Σύμφωνα µε τις πολεοδοµικές διατάξεις και κανονισµούς που ισχύουν κατά τον χρόνο κατασκευής της, και εφόσον κατασκευάσθηκε σύµφωνα µε τους όρους νόµιµης οικοδοµικής άδειας η έγκρισης, εκτός αν εµπίπτουν στις περιπτώσεις που µε σχετικές διατάξεις εξαιρούνται από την υποχρέωση έκδοσης οικοδοµικής άδειας.
Σε κάθε περίπτωση που δεν υπάρχει συγκεκριμένη διάταξη που να ορίζει κάποια εξαίρεση, απαιτείται οπωσδήποτε η έκδοση οικοδοµικής άδειας ή έγκρισης, και επομένως οι κατασκευές που δεν καλύπτονται από απαιτούµενη άδεια ή έγκριση είναι αυθαίρετες. Εξαίρεση από την υποχρέωση έκδοσης οικοδοµικής άδειας, γίνεται µόνο µε σχετική νοµοθετική πρόβλεψη.
Στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της κατοικίας δεν διαθέτει οικοδομική άδεια ή αυτή δεν ανταποκρίνεται στην τρέχουσα κατάσταση της κατοικίας, θα πρέπει να διαθέτει κάποιο έγγραφο νομιμότητας (όπως για παράδειγμα υπαγωγή της δηλούμενης κατασκευής ή χρήσης σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών ή εξαίρεσης από κατεδάφιση με το νόμο 1337/83).
Πώς αποδεικνύεται η νομιμότητα ενός κτιρίου;
Η νομιμότητα του κτιρίου αποδεικνύεται με τα παρακάτω έγγραφα:
- Έντυπο οικοδομικής άδειας. Σημειώνεται ότι θα πρέπει το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων του χώρου να έχουν οικοδομική άδεια και να έχουν την προβλεπόμενη χρήση.
- Τυχόν αυθαίρετες κατασκευές να έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με κάποιο νόμο αυθαιρέτων.
- Βεβαίωση από δήμο/μηχανικό για κτίσμα προϋφιστάμενο του 1955.
- Κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν το 1955 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται σχετική βεβαίωση από μηχανικό.
- Βεβαίωση ένταξης της αυθαίρετης κατασκευής σε κάποιο νόμο αυθαιρέτων.
- Αν η κατοικία (ή τμήμα αυτής) έχει κατασκευαστεί χωρίς άδεια μετά το 1955 θα πρέπει να έχει τακτοποιηθεί.
- Βεβαίωση οριστικής εξαίρεσης από κατεδάφιση από Πολεοδομία.
Ποιες είναι οι πιο συνηθισμένες αυθαιρεσίες, που πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν και τις διαπιστώνουν όταν βρεθούν τα σχέδια της πολεοδομίας και πρέπει να τις τακτοποιήσουν;
- Αλλαγή στα τετραγωνικά του διαμερίσματος – Διαμερισμάτωση
- Αλλαγή χρήσης από διαμέρισμα σε γραφείο. Αυτό συνήθως γίνονταν από τους εργολάβους, γιατί απαιτούνταν περισσότερες θέσεις στάθμευσης για χρήση γραφείων.
- πατάρια και οι σοφίτες
- Αλλαγές σε διαστάσεις και γενικά ότι έχει σχέση με την επιφάνεια.
- Κλείσιμο ημιυπαίθριων χώρων
- Αλλαγή όψεων σε σχέση με εγκεκριμένες.
- Μικρές απόθήκες και λεβητοστάσια στο δώμα
- Ξεμπαζώματα που έχουν ως αποτέλεσμα τα υπόγειο να έχει μετατραπεί σε ισόγεια κατοικία.
- Κατασκευή αποθήκης στον ακάλυπτο
- Αλλαγή χρήσης από αποθήκη σε κατοικία
- Κλείσιμο φωταγωγού
- Αλλαγή στη θέση και στο μέγεθος των εξωτερικών ανοιγμάτων ( παράθυρα, πόρτες, μπαλκονόπορτες)
- Επέκταση μπαλκονιών.
- Κατασκευή στεγάστρων
Μπορώ τώρα να δηλώσω το αυθαίρετό μου;
Τα εξ ολοκλήρου αυθαίρετα καθώς και αυτά που έχουν μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις αυτή τη στιγμή δεν τακτοποιούνται, εκτός κάποιων εξαιρέσεων (αυθαίρετα τραπεζών, από κληρονομιά, σε πληγείσες περιοχές κλπ). Με πρόσφατη ανακοίνωση το Υπουργείο Περιβάλλοντος ανακοίνωσε ότι θα επιτρέψει ξανά την τακτοποίηση και αυτών των μεγάλων αυθαιρέτων (κατηγορίας 5). Για τα κτίσματα με τις μικρότερες σχετικά παραβάσεις, δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες τους να τα τακτοποιήσουν μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026, καταβάλλοντας -ωστόσο- προσαυξημένα πρόστιμα. Υπογραμμίζεται ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων δεν αφορά σε κατασκευές ή αλλαγές χρήσης μεταγενέστερες της 28ης Ιουλίου 2011.
Τι γίνεται με τις άδειες των κτισμάτων, που χάθηκαν;
Το θέμα έχει απασχολήσει πολλούς πολίτες και μηχανικούς, που βρίσκουν μεν το στέλεχος της αδείας αλλά δε βρίσκουν τον φάκελο με τα αρχιτεκτονικά σχέδια στην Πολεοδομία που εξέδωσε την άδεια. Σε αυτήν την περίπτωση, θα πρέπει να απευθυνθείτε σε μηχανικό ο οποίος θα κάνει ανασύσταση φακέλου, η οποία περιλαμβάνει τα εξής: Έγγραφη απάντηση της Πολεοδομίας περί απώλειας του σχετικού φακέλου, νέο τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις αποτύπωσης όλων των ορόφων, τομή, φωτογραφίες όλων των όψεων, υπεύθυνη δήλωση μηχανικού, ότι στο διάγραμμα κάλυψης οι υπολογισμοί και ο έλεγχος του υφισταμένου κτιρίου έχει γίνει σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας, για την οποία υποβάλλεται ο φάκελος αποτύπωσης, καθώς και κρατήσεις και εισφορές κατά τις κείμενες διατάξεις
Τι γίνεται με τα κτίσματα, που χτίστηκαν προ του έτους 1955 και δεν έχουν άδεια;
Τα κτίρια που κτίστηκαν προ της 30-11-1955, είναι νόμιμα και δεν απαιτείται η προσκόμιση οικοδομικής άδειας. Όμως θα πρέπει να εκδοθεί σχετική βεβαίωση από μηχανικό.
Αποδεικτικά παλαιότητας προ του 1955 κτίσματος αποτελούν τα εξής:
- Συμβολαιογραφικά έγγραφα
- Αεροφωτογραφίες (με φωτοερμηνεία)
- Τρόπος και υλικά κατασκευής (τεχνικός έλεγχος ακινήτου)
Συμπληρωματικά στοιχεία απόδειξης μπορεί να αποτελέσουν Δημόσια έγγραφα όπως ηλεκτροδότηση/ υδροδότηση, δηλώσεις σε Εφορεία του ακινήτου, φωτογραφίες, ιστορικά ντοκουμέντα κλπ.
Τι γίνεται με τα σπίτια, που κτίστηκαν μετά το 1955 και δεν έχουν οικοδομική άδεια, ούτε έχουν δηλωθεί σε νόμο τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών, αλλά μεταβιβάστηκαν κανονικά και δηλώνονται στη φορολογική δήλωση;
Η ύπαρξη συμβολαίου και η δήλωση της κατοικίας στη φορολογική δήλωση δεν συνεπάγεται ότι το κτίριο υφίσταται νόμιμα. Πρέπει να υπάρχει οικοδομική άδεια ή αντίστοιχο σχετικό νομιμοποιητικό έγγραφο (π.χ. εξαίρεση από κατεδάφιση) που να αποδεικνύει ότι το κτίριο υφίσταται πλέον νόμιμα. Επίσης εκτός από το έγγραφο θα πρέπει να υπάρχουν και τα αντίστοιχα/πρόσθετα της οικοδομικής άδειας νομιμοποιητικά έγγραφα (κατόψεις, όψεις, τομές) του κτιρίου. Αν δεν υπάρχουν τα ανωτέρω δικαιολογητικά τότε θα πρέπει να γίνει νομιμοποίηση.
Κτίριο κατοικίας, που έχει υπαχθεί στον νόμο 1337/1983 (νόμος «Τρίτση»), είναι νόμιμο;
Ναι, εφόσον έχουν ολοκληρωθεί η α’ και β’ φάση του Ν.1337/1983, έχει αποπληρωθεί το σύνολο του προστίμου και δεν έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση του κτιρίου.
