Το πρόβλημα της ύπαρξης μικροδιαφορών στα εμβαδά μεταβιβαζόμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών, άγνωστων τις περισσότερες φορές στους ιδιοκτήτες τους, σε σχέση με όμορα διαμερίσματα, ζητά να επιλυθεί η ΠΟΜΙΔΑ, μέσω της αναγνώρισης δυνατότητας μονομερούς τροποποίησης της οροφοκτησίας πολυκατοικιών, ώστε να συμβαδίζει προς από δεκαετιών διαμορφωμένες πραγματικές καταστάσεις, με υπόμνημά της προς την πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ, στο οποίο αναφέρει τα εξής:
Προς τον Υπουργό ΥΠΕΝ κ. Κώστα Σκρέκα
Τον Υφυπουργό ΥΠΕΝ κ. Νίκο Ταγαρά
Ενταύθα Αθήνα, 17.5.2021
ΘΕΜΑ: Δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης οροφοκτησίας υπέρ ή σε βάρος όμορης ιδιοκτησίας.
Αξιότιμοι κοι Υπουργοί
Με την παρ. 5 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε από το ν. 4759/2020, αποκαταστάθηκε το ανυπέρβλητο πρόβλημα που αντιμετώπιζαν δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών σε όλη την Ελλάδα, τα διαμερίσματα των οποίων είχαν κάποια διαφορά στην επιφάνεια τους σε σχέση με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, υπέρ ή σε βάρος των κοινόχρηστων χώρων των πολυκατοικιών, κάτι το οποίο –μέχρι την θέσπιση των προαναφερθεισών ευεργετικών ρυθμίσεων- απαιτούσε τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία προϋποθέτει την σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών του κτιρίου, πράγμα εντελώς αδύνατον στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων.
Ωστόσο -και παρά τις παραπάνω ρυθμίσεις- δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις, που η μικροδιαφορά στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας που πρόκειται να υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 4495/2017, δεν έχει προκύψει υπέρ ή σε βάρος των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας, αλλά από διαφορές υπέρ ή σε βάρος μίας ή περισσότερων όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Οι περιπτώσεις αυτές δεν καταλαμβάνονται από τις παραπάνω ρυθμίσεις με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατή η μονομερής τροποποίηση της σύστασης, αλλά να απαιτείται τροποποίηση με ομοφωνία του συνόλου των συνιδιοκτητών, παρότι στην πραγματικότητα, το πρόβλημα που έχει προκύψει δεν αφορά καν το σύνολο των συνιδιοκτητών, αλλά μόνο τους ιδιοκτήτες των επηρεαζόμενων οριζοντίων ιδιοκτησιών.
Στις περιπτώσεις αυτές διαπιστώνονται αποκλίσεις μεταξύ των σχεδίων που έχουν προσαρτηθεί στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, των εγκεκριμένων από την πολεοδομία σχεδίων, και της πραγματικής κατάστασης που διαμορφώθηκε κατά την κατασκευή του κτιρίου, οι δε ιδιοκτήτες δεν έχουν την παραμικρή υποψία για αυτές, και τις πληροφορούνται όταν ο μηχανικός κληθεί να εκδώσει τη βεβαίωση για τη μεταβίβαση του ακινήτου. Προφανώς όλες αυτές οι περιπτώσεις είναι λιγότερο προβληματικές από αυτές στις οποίες έχουν καταληφθεί κοινόχρηστοι χώροι του κτιρίου και επηρεάζουν πολύ λιγότερο ή και καθόλου τις σχέσεις των συνιδιοκτητών μεταξύ τους, καθώς και την μορφή του κτιρίου.
Για όλους αυτούς τους λόγους η προαναφερθείσα ρύθμιση πρέπει να επεκταθεί και να καταλάβει και τις περιπτώσεις στις οποίες προκύπτουν διαφορές στην επιφάνεια υπέρ ή σε βάρος όμορων οριζοντίων ιδιοκτησιών, και κατά συνέπεια ή εν λόγω διάταξη πρέπει να διατυπωθεί ως εξής:
«5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ` ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, καθώς και με παραβάσεις που δημιουργούν διαφορά στο περίγραμμα ή και στην επιφάνεια της οριζόντιας ιδιοκτησίας, υπέρ ή σε βάρος άλλης όμορης οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρόντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:
α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οικοδομής ή
β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.
Στη διάθεσή σας για κάθε διευκρίνιση και συνεργασία!
Με ιδιαίτερη εκτίμηση
Ο Πρόεδρος Ο Αντιπρόεδρος Ο Γεν.Γραμματεύς
Στράτος Ι. Παραδιάς Χαράλαμπος Τσουτρέλης Τάσος Γ. Βάππας
Δικηγόρος Α.Π.- Πρόεδρος UIPI Καθηγητής ΕΜΠ Δικηγόρος Α.Π.-υ-Δ.Ν.
