Από την Πέννυ Κούτρα
Παρά την υψηλή ζήτηση για νέους σύγχρονους χώρους γραφείων με «πράσινα» χαρακτηριστικά, όπως καταγράφεται τελευταία τόσο από τις σχετικές έρευνες, όσο και από τις αναφορές παραγόντων και επενδυτών του κλάδου real estate, εν τούτοις σταθερή αύξηση καταγράφουν και οι τιμές μίσθωσης παλαιότερων ακινήτων γραφείων.
Σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη της GEOAXIS, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών η πορεία των μισθωμάτων παλαιών γραφείων βαίνει αυξανόμενη και το α’ τρίμηνο του 2024 έναντι της αντίστοιχης περυσινής περιόδου. Η μελέτη που αξιοποιεί στοιχεία από έξι περιοχές της Αθήνας, υπογραμμίζει πως το 90% του σημερινού αποθέματος γραφειακών χώρων αποτελείται από παλιά κτίρια και ως εκ τούτου διατηρούν μερίδιο κάλυψης της εγχώριας ζήτησης.
Παρά το γεγονός του ότι το μέλλον της εργασίας, οι ανάγκες των επιχειρήσεων σε γραφειακούς χώρους κ.ο.κ βρίσκονται υπό συζήτηση, η έρευνα καταγράφει πως σε βάθος σχεδόν δεκαετίας (από το 2015 και μετά), οι τιμές μίσθωσης για παλιά κτίρια γραφείων εμφανίζουν αύξηση κατά 40% κατά μέσο όρο.
Η ψαλίδα των τιμών μίσθωσης ασφαλώς ανοίγει υπέρ των νέων σύγχρονων γραφείων με μισθώματα 30-35 ευρώ ανά τ.μ. ωστόσο ο εξαιρετικά μειούμενος αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας (καθώς η οικιστική χρήση-Airbnb αποδεικνύεται ως προσφορότερη), η στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις, αλλά και η αυξημένη προσφορά παλαιών προδιαγραφών οριζόντιων ιδιοκτησιών σε δευτερεύουσες θέσει συντηρούν τη μισθωτική αξία των γραφειακών χώρων παλαιού τύπου.
Σε ό,τι αφορά αυτή την κατηγορία η έρευνα ξεχωρίζει τα παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία σε κεντρικές αγορές, που εμφανίζουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15-20 ευρώ ανά τ.μ. με αποδόσεις 7%, αλλά και τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που ενοικιάζονται κάτω από 10 ευρώ ανά τ.μ. σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 7,5%.
Αναλυτικότερα, για τα παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, με θέσεις στάθμευσης σε βασικούς οδικούς άξονες, οι τιμές που καταγράφονται για ακίνητα στον άξονα της Λ. Κηφισίας είναι 13,66 ευρώ/τμ, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 12,23 ευρώ/τμ, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 11,30 ευρώ/τμ, ενώ τέλος στον άξονα της Λ. Συγγρού 10,12 ευρώ/τμ.
Για τα παλιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 16,64 ευρώ/τμ και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 22,78 ευρώ/τμ. Στον οδικό άξονας της Λ. Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 12,79 ευρώ/τμ, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 10,80 ευρώ/τμ, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 9,32 ευρώ/τμ και στον άξονα της Λ. Συγγρού 7,94 ευρώ/τμ.
Σύμφωνα με τη σύγκριση στοιχείων της Geoaxis καταγράφεται αύξηση κατά μέσο 37% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως θέσεις στάθμευσης και 33% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης σε σχέση με τις αξίες του 2015.
Για τις παλιές οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι με 16,88 ευρώ/τμ και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 16,36 ευρώ/τμ. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 12,50 ευρώ/τμ, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 9,56 ευρώ/τμ και και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 9,42 ευρώ/τμ.
Για τις παλιές οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης που χρησιμοποιούνται ως γραφειακοί χώροι, την υψηλότερη τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η ευρύτερη περιοχή του Συντάγματος με 15,90 ευρώ/τμ, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 13,67 ευρώ/τμ, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 10,47 ευρώ/τμ, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 9,8 ευρώ/τμ, ο άξονας της Λ. Συγγρού με 8,04 ευρώ/τμ και τέλος η Λ. Μεσογείων με 7,03 ευρώ/τμ.
Και πάλι τα συγκριτικά στοιχεία της τελευταίας δεκαετίας καταδεικνύουν αύξηση μισθωμάτων κατά 46% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 54% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2015.
