Από την Ελένη Μπότα
Τα Νότια Προάστια αναδεικνύονται οι μεγάλοι κερδισμένοι της αγοράς ακινήτων την τελευταία τριετία. Σύμφωνα με την έρευνα του Παρατηρητηρίου Αγοράς Κατοικιών GREEN Estate (TOPO GES IKE), που αφορά τις αγοραπωλησίες κατοικιών στην Αττική για τα πρώτα εννεάμηνα (Ιανουάριος-Σεπτέμβριος) των ετών 2021, 2022 και 2023, η ανοδική τάση στην αγορά κατοικιών στην Αττική επανέρχεται με μεγάλο “νικητή” τα Νότια Προάστια.
Στο πρώτο εννεάμηνο του 2023 οι περιοχές που είχαν φρενάρει, δηλαδή η Ανατολική Αττική, τα προάστια του Πειραιά, τα Βόρεια και Δυτικά Προάστια, παρουσιάζουν σημαντική αύξηση στις αγοραπωλησίες και ακολουθούν τις περιοχές που μέχρι τώρα οδηγούσαν την κούρσα, όπως το κέντρο της Αθήνας και ο Πειραιάς. Φαίνεται ξεκάθαρα ότι η αλλαγή της πολιτικής για την Golden Visa έπαιξε τον ρόλο της στη διαμόρφωση της αγοράς στις περιοχές αυτές συνολικά. Επιπλέον, είναι ξεκάθαρη και η αύξηση της δηλωμένης αξίας των ακινήτων, που ξεπερνά κατά πολύ τα προηγούμενα χρόνια, ιδιαιτέρως στις περιοχές όπου παρέμεινε το ποσό των 250.000 ευρώ στην Golden Visa.
Ανοδική πορεία στις αγοραπωλησίες
Σε αντίθεση με τις δύο προηγούμενες χρονιές, η ζυγαριά γέρνει –καθαρά πλέον– ευνοϊκά για την ανάκαμψη των αγοραπωλησιών στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Σύμφωνα με τα ευρήματα της έρευνας, η συνολική αύξηση των αγοραπωλησιών το πρώτο εννεάμηνο του 2023 αυξήθηκε στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων κατά 36% σε σχέση με το 2021, ενώ για το αντίστοιχο διάστημα των ετών 2021-2022 το συγκεκριμένο ποσοστό ήταν 11%. Στα Νότια Προάστια επίσης παρατηρούμε σημαντική αύξηση το ίδιο διάστημα (πρώτο εννεάμηνο 2023) κατά 49% σε σχέση με το 2021, ενώ το αντίστοιχο διάστημα των ετών 2021-2022 το ποσοστό ήταν 4%. Στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων η συνολική αξία των αγοραπωλησιών αυξήθηκε στο 51% (2022-2023), από 5% (2021-2022). Παράλληλα, παρατηρείται και αύξηση στη μέση τιμή ανά τ.μ. κατά 30% για τα πρώτα εννεάμηνα των ετών 2021-2023 και κατά 22% για το ίδιο διάστημα για τα έτη 2022-2023.
Στις περιοχές των Βορείων και Νοτίων Προαστίων, στην Ανατολική και Δυτική Αττική, στον Πειραιά και στα προάστιά του το πρώτο εννεάμηνο του 2022 καταγράφηκε πτώση του αριθμού και της αξίας των αγοραπωλησιών. Ωστόσο το 2023 οι αγοραπωλησίες δείχνουν να ανακάμπτουν με γοργούς ρυθμούς.
Στα νησιά του Αργοσαρωνικού και στις Κυκλάδες η κατάσταση αναφορικά με τις αγοραπωλησίες δεν φαίνεται τόσο ευοίωνη για τη χρονιά που διανύουμε. Συγκεκριμένα, στα νησιά του Αργοσαρωνικού οι αγοραπωλησίες είχαν σημειώσει αύξηση το 2022, τόσο στον αριθμό όσο και στην αξία (14% και 20% αντιστοίχως). Τα ίδια ποσοστά για το α’ εννεάμηνο του 2023 κυμαίνονται στο 2% και -9%. Στις Κυκλάδες παρατηρείται επίσης μια αντίστοιχη κατάσταση. Ο αριθμός των αγοραπωλησιών του 2023 δεν εμφάνισε κάποια αλλαγή σε σχέση με το 2022 και η αξία των αγοραπωλησιών για το ίδιο διάστημα μειώθηκε κατά 16%.
Ελάχιστες μεταβολές σε εμβαδόν και ηλικία
Το βασικό συμπέρασμα από την έρευνα αναφορικά με το εμβαδόν των πωληθεισών κατοικιών είναι πως στην πλειονότητα των περιοχών που μελετήθηκαν δεν παρουσιάστηκαν σημαντικές αλλαγές. Παρ’ όλα αυτά, στα Νότια Προάστια παρατηρούμε σταδιακή αύξηση της επιφάνειας της μέσης κατοικίας, από 75 τ.μ. το 2021 σε 79 τ.μ. το 2023. Στις περιοχές της Ανατολικής Αττικής, ενώ το εμβαδόν του μέσου ακινήτου σημείωσε πτώση το 2022 κατά 3 τ.μ., το 2023 επανήλθε στα 103 τ.μ. Στο κέντρο του Πειραιά εντοπίζονται κάποιες από τις πιο αξιοσημείωτες μεταβολές. Το εμβαδόν της μέσης κατοικίας καταγράφει μεγάλη πτώση από το 2021 μέχρι το 2022 και μια μεγάλη αύξηση το 2023, ενώ η ηλικία της το 2023 αυξήθηκε κατά 6 έτη σε σχέση με τα έτη 2021 και 2022.
Συγχρόνως, στα προάστια Πειραιά το έτος κατασκευής του μέσου ακινήτου δεν μεταβλήθηκε το α’ εννεάμηνο του 2022, και το 2023 σημειώθηκε πτώση κατά μία μονάδα. Αντιθέτως, παρατηρούμε αύξηση στην επιφάνεια της μέσης κατοικίας (75 τ.μ. από 70 τ.μ.). Ακόμα, αύξηση παρατηρούμε στα έτη 2023 και 2022 στο εμβαδόν μέσου ακινήτου στα Νησιά Αργοσαρωνικού (86 τ.μ. από 83 τ.μ.). Τέλος, σημαντική πτώση βλέπουμε στα έτη 2023 και 2022 στο εμβαδόν μέσου ακινήτου και στο έτος κατασκευής του μέσου ακινήτου στις Κυκλάδες (75 τ.μ. από 92 τ.μ. και 1970 από 1984).
Κύρια χαρακτηριστικά μέσου πωληθέντος ακινήτου 2023
Μέση αξία
Όπως διαπιστώνεται από την παρούσα έρευνα, το μέσο ακίνητο που πωλήθηκε το πρώτο εννεάμηνο του 2023 στον Δήμο Αθηναίων κόστισε 22% περισσότερο από ό,τι το 2022 και 36% σε σχέση με το 2021. Όσον αφορά τα Νότια Προάστια, η τιμή του μέσου ακινήτου επίσης αυξήθηκε κατά 44% από το 2022 στο 2023 και κατά 49% από το 2021 στο 2023. Στις περιοχές των Βορείων Προαστίων το μέσο ακίνητο πωλήθηκε κατά 7% περισσότερο το πρώτο εννεάμηνο του 2023 συγκριτικά με το 2022. Ωστόσο η διαφορά αυτή ήταν στο 32% για τα έτη 2021-2023, ενώ για τα έτη 2021-2022 παρατηρούμε αύξηση κατά 23%. Στα Δυτικά Προάστια το θετικό αυτό ποσοστό για τις χρονιές 2022 και 2023 άγγιξε το 20% και το 48% για το 2021-2023.
Παράλληλα, στην Ανατολική Αττική η μέση κατοικία κόστισε 16% περισσότερο το πρώτο εννεάμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο εννεάμηνο του προηγούμενου έτους, ενώ στις περιοχές της Δυτικής Αττικής παρατηρούμε αύξηση σε ποσοστό 38%. Στο κέντρο του Πειραιά, κατά το πρώτο εννεάμηνο της χρονιάς που διανύουμε, η τιμή του μέσου ακινήτου που μεταβιβάστηκε αυξήθηκε κατά 44% συγκριτικά με το 2022 και κατά 52% συγκριτικά με το 2021. Στα προάστιά του το ποσοστό της αύξησης κυμάνθηκε στο 13% για τα έτη 2022 και 2023. Στα νησιά του Αργοσαρωνικού το ποσοστό της τιμής του μέσου ακινήτου για το πρώτο εννεάμηνο του 2023 ήταν 11% χαμηλότερη σε σχέση με το 2022 και στις Κυκλάδες μειώθηκε παρομοίως κατά 16%.
Εμβαδόν μέσου ακινήτου και έτος κατασκευής
Στις περιοχές που εντάσσονται στον Δήμο Αθηναίων, για το πρώτο εννεάμηνο του 2023, η μέση κατοικία κατασκευάστηκε το 1971 και έχει εμβαδόν 68 τ.μ. Στα Νότια Προάστια το εμβαδόν της είναι 79 τ.μ. και έχει ηλικία 40 έτη και στα Βόρεια η επιφάνεια του μέσου ακινήτου είναι 102 τ.μ. και η ηλικία του 38 έτη. Στα Δυτικά Προάστια το έτος κατασκευής της μέσης κατοικίας ήταν το 1983 και η επιφάνειά της 77 τ.μ., ενώ στην Ανατολική Αττική η χρονολογία κατασκευής του μέσου ακινήτου είναι το 1992 και το εμβαδόν του 103 τ.μ. Το ίδιο διάστημα, η μέση κατοικία που πωλήθηκε στη Δυτική Αττική έχει ηλικία 34 έτη και εμβαδόν 81 τ.μ. Στο κέντρο του Πειραιά προκύπτει πως η ηλικία του μέσου ακινήτου είναι τα 40 έτη και η επιφάνειά του τα 77 τ.μ.. Συγχρόνως, στα προάστια Πειραιά η μέση κατοικία κατασκευάστηκε το 1982 και έχει εμβαδόν 75 τ.μ. Όσον αφορά τα νησιά του Αργοσαρωνικού, το μέσο πωληθέν ακίνητο έχει ηλικία 53 έτη και εμβαδόν 86 τ.μ., ενώ στις Κυκλάδες 53 έτη και εμβαδόν 75 τ.μ.
