Από τον Νίκο Ρουσάνογλου
Σημαντικές είναι οι «ελπίδες» που έχουν εναποτεθεί στην επιτυχία του προγράμματος «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», προκειμένου να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων διαμερισμάτων προς ενοικίαση. Το πρόγραμμα έχει ξεκινήσει να «τρέχει» και μέχρι σήμερα το ενδιαφέρον που έχει εκφραστεί είναι σημαντικό. Το πρόγραμμα επιδοτεί μια σειρά από δαπάνες που σχετίζονται με την ανακαίνιση κατοικιών, προκειμένου αυτές να καταστούν κατοικήσιμες και να διατεθούν προς μακροχρόνια ενοικίαση διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών, που αποτελεί και τον βασικό όρο για την εξασφάλιση της επιδότησης. Μεταξύ των προϋποθέσεων του προγράμματος είναι τα επιδοτούμενα ακίνητα να έχουν δηλωθεί ως κλειστά/κενά κατά τα τελευταία τρία χρόνια.
Το πρόγραμμα αποσκοπεί στην ανακαίνιση έως 12.500 κατοικιών, μέσω επιδότησης συνολικού ύψους 50 εκατ. ευρώ. Το ανώτερο ποσό της επιδότησης θα ανέρχεται σε 10.000 ευρώ και μέχρι του 40% της συνολικής δαπάνης, με δυνατότητα προκαταβολής του 50% και για πρώτη φορά οι επιδοτούμενες δαπάνες αφορούν λειτουργικές επισκευές και εργασίες ανακαίνισης. Ενδεικτικά στις δαπάνες μπορούν να περιληφθούν οι εργασίες για ανακαίνιση μπάνιου, κουζίνας, αντικατάσταση πόρτας εισόδου και εσωτερικών θυρών, αντικατάσταση δαπέδων, αντικατάσταση ή επισκευή ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, δομικών στοιχείων, επιχρισμάτων, πλακιδίων, χρωματισμών και λοιπές αντίστοιχες εργασίες. Επίσης, προβλέπονται οι δαπάνες για αγορά των αναγκαίων υλικών, δαπάνες για τυχόν απαιτούμενες ασφαλιστικές εισφορές ΙΚΑ για τις εργασίες και δαπάνες μηχανικού για τυχόν εκδόσεις αδειών, εγκρίσεων ή εκπόνησης μελετών.
Αν και το κόστος μιας ανακαίνισης ποικίλλει σημαντικά, ανάλογα με το είδος των εργασιών, ή ακόμα και την επιλογή επαγγελματία, υπολογίζεται ότι μια μέση τιμή κυμαίνεται μεταξύ των 300 και των 500 ευρώ/τ.μ., αλλά μπορεί εύκολα να προσεγγίσει ακόμα και τα 800 ευρώ/τ.μ. ανάλογα με την ποιότητα των υλικών που θα επιλεγούν και το εύρος των εργασιών. Ασφαλώς, είναι προφανές ότι όσο πιο παλιό το ακίνητο, τόσο περισσότερο συστήνεται να γίνουν και αλλαγές σε υδραυλικά, ή ακόμα και ηλεκτρολογικά, ώστε να αποφευχθούν δαπανηρές επισκευές στο μέλλον. Επίσης, είναι σαφές ότι όσο πιο μεγάλη η επιφάνεια του ακινήτου, τόσο αυξάνεται και το κόστος. Οι ειδικοί συστήνουν πάντως κάθε ανακαίνιση να αφορά τουλάχιστον δύο χώρους, το μπάνιο και την κουζίνα. Είναι δύο από τα σημαντικότερα στοιχεία που εξετάζει ένας πιθανός ενοικιαστής/ένοικος, μαζί φυσικά με τη γενικότερη κατάσταση του ακινήτου.
Στο πρόγραμμα μπορούν να υπαχθούν φυσικά πρόσωπα, ιδιοκτήτες ή επικαρπωτές ακινήτων με χρήση κατοικίας, για ένα ακίνητο με χρήση κατοικίας, εφόσον πληρούνται οι παρακάτω πέντε προϋποθέσεις:
1) Οι δικαιούχοι διαθέτουν την πλήρη κυριότητα ή την επικαρπία του ακινήτου σε ποσοστό ίσο ή μεγαλύτερο του 50%.
2) Το ακίνητο (διαμέρισμα ή μονοκατοικία) έχει έκταση κύριων χώρων έως 100 τ.μ. και βρίσκεται σε οικιστική περιοχή (δηλαδή εντός γενικού πολεοδομικού σχεδίου ή εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού ή εντός ζώνης οικισμού όπου υφίστανται ειδικοί όροι δόμησης).
3) Οι δικαιούχοι έχουν ετήσιο οικογενειακό φορολογητέο, πραγματικό ή τεκμαρτό, εισόδημα που δεν υπερβαίνει τις 40.000 ευρώ και διαθέτουν ακίνητη περιουσία, της οποίας η συνολική αξία δεν υπερβαίνει το ποσό των 300.000 ευρώ. Ως ετήσιο οικογενειακό εισόδημα νοείται το συνολικό ετήσιο φορολογούμενο, πραγματικό ή τεκμαρτό, καθώς και το απαλλασσόμενο ή φορολογούμενο με ειδικό τρόπο εισόδημα των συζύγων ή των μερών συμφώνου συμβίωσης και των προστατευόμενων τέκνων.
4) Το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί ως πρώτη κατοικία, δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο και δηλώνεται ως κενό στο έντυπο Ε2 που συνοδεύει τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος των 3 τελευταίων ετών.
5) Οι δικαιούχοι δεν έχουν λάβει επιδότηση για πρόγραμμα εξοικονόμησης ενέργειας ή ανακαίνισης σε ακίνητο ιδιοκτησίας τους τα τελευταία 5 έτη και δεν έχουν ενταχθεί σε προγράμματα επιδοτούμενης ενεργειακής εξοικονόμησης για οποιοδήποτε ακίνητό τους, δηλαδή από 1.1.2019 και εφεξής.
Οπως γίνεται εμφανές από τα παραπάνω, η επιδίωξη του προγράμματος είναι να δοθεί μια οικονομική διευκόλυνση και ταυτόχρονα ένα κίνητρο στους ιδιοκτήτες εκείνους, που δεν έχουν τα οικονομικά μέσα για να επισκευάσουν τα ακίνητά τους και να τα εκμεταλλευτούν. Οπως αναφέρουν φορείς της αγοράς ακινήτων, πολλοί κληρονόμησαν ακίνητα κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και μετά βίας μπόρεσαν να ανταποκριθούν στον φόρο κληρονομιάς, ώστε να μη χρειαστεί να προβούν σε αποποίηση. Ετσι, τα σπίτια αυτά, εφόσον δεν υπήρχε ζήτημα στέγασης για τους κληρονόμους, έχουν μείνει κλειστά μέχρι σήμερα.
Αν και δεν υπάρχουν πρόσφατα στοιχεία, σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάστηκε το Ινστιτούτο για την Ερευνα και την Κοινωνική Αλλαγή Eteron, η Ελλάδα έχει το μεγαλύτερο ποσοστό κενών κατοικιών στην Ευρώπη, με μεγάλες συγκεντρώσεις στα αστικά κέντρα. Το 2011 το ποσοστό των κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων ήταν 31%, στον Δήμο Πειραιά 28% και στον Δήμο Θεσσαλονίκης 28,
Πάνω από το 65% των διαμερισμάτων που διατίθενται σήμερα προς ενοικίαση δεν έχει ανακαινιστεί, σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της ψηφιακής πλατφόρμας διαχείρισης ακινήτων Protio. Ανάλογη είναι και η κατάσταση σε πολλά από τα ακίνητα που είναι σήμερα κενά, με τους ιδιοκτήτες τους να εμφανίζονται απρόθυμοι, ή χωρίς τα οικονομικά μέσα, προκειμένου να επαναφέρουν τις κατοικίες τους σε λειτουργική κατάσταση. Οπως τονίζουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, πολλά από τα κλειστά ακίνητα παραμένουν κενά λόγω του ότι έχουν υποστεί εκτεταμένες φθορές κατά την πορεία των ετών, είτε από «δύστροπους» ενοικιαστές είτε από αμέλεια των ιδιοκτητών τους, λόγω και της οικονομικής κρίσης που μεσολάβησε, ώστε να μην είναι πλέον κατοικήσιμα.
Πρόσφατη ανάλυση της Εθνικής Τράπεζας ανέφερε ότι κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, περίπου 250.000 κατοικίες υποβαθμίστηκαν σε τέτοιο βαθμό, ώστε πλέον είναι μη κατοικήσιμες κι έχουν εξέλθει από την αγορά. Αν έστω και το 50% των ακινήτων αυτών επέστρεφε στην αγορά, τόσο για πώληση όσο και για ενοικίαση, θα ήταν εφικτή η εξισορρόπηση μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης, πιέζοντας αντίστοιχα και τις τιμές, διευκολύνοντας έτσι και τη διαδικασία εύρεσης στέγης για πολλά νοικοκυριά.
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, πολλά ακίνητα μένουν κλειστά λόγω των προβλημάτων που έχει δημιουργήσει η πολυϊδιοκτησία. Σε πολλές περιπτώσεις παρατηρούνται διαφορές μεταξύ κληρονόμων για τον βέλτιστο τρόπο αξιοποίησης ενός διαμερίσματος, π.χ. κάποιος επιθυμεί την πώληση κι ο έτερος κληρονόμος το αντίθετο, ή προτιμά την ενοικίαση, ενώ ο πρώτος όχι. Αλλες φορές πάλι, οι κάτοχοι των ακινήτων μένουν μόνιμα σε άλλη πόλη κι έτσι δεν ενδιαφέρονται για το ακίνητο, ακόμα κι αν αυτό τους στοιχίζει χρήματα (π.χ. ΕΝΦΙΑ).
Αρκετοί ιδιοκτήτες εμφανίζονται και αρνητικοί στη διάθεση των ακινήτων τους μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, λόγω του ότι θεωρούν ότι το νομικό καθεστώς δεν τους προστατεύει επαρκώς, όταν έχουν να αντιμετωπίσουν καθυστερημένες οφειλές και μεγάλες φθορές των ακινήτων τους από ενοικιαστές. Ετσι, είτε στρέφονται στη βραχυχρόνια μίσθωση (εφόσον το ακίνητο και η περιοχή στην οποία βρίσκεται αυτό το επιτρέπουν) είτε επιλέγουν την οδό του «λουκέτου» μέχρι νεωτέρας. Αλλοι βέβαια προτιμούν την πώληση, θεωρώντας ότι με τον τρόπο αυτό θα εισπράξουν σήμερα ένα σεβαστό ποσό, μετά και την αύξηση των τιμών που έχει μεσολαβήσει τα τελευταία χρόνια.
Ασφαλώς, ένας ακόμα σημαντικός παράγοντας είναι το οικονομικό κόστος που συνεπάγεται μια ανακαίνιση, όπως επίσης και ο χρόνος που χρειάζεται να αφιερώσει κανείς. Μέχρι σήμερα, αυτά τα δύο στοιχεία αποτελούν και το βασικότερο «εμπόδιο» για να επιστρέψουν ακίνητα στην αγορά, τροφοδοτώντας το απόθεμα και ενισχύοντας την προσφορά.
Ένα πιθανό πρόβλημα που μπορεί να αντιμετωπίσουν οι ενδιαφερόμενοι είναι ασφαλώς και η εύρεση των απαιτούμενων τεχνιτών και επαγγελματιών. Στην αγορά υπάρχει σημαντικό πρόβλημα έλλειψης ανθρώπων, λόγω της ανάκαμψης του οικοδομικού κλάδου. Ακόμα όμως κι αν βρεθούν αυτοί, συχνά αρνούνται να συμμετάσχουν σε προγράμματα με κρατική επιδότηση, λόγω του ότι θα πρέπει να εκδώσουν και τα σχετικά παραστατικά. Στελέχη της αγοράς αναφέρουν ότι έχουν παρατηρηθεί περιπτώσεις, όπου κάποιοι επαγγελματίες αρνούνται να το πράξουν, προτιμώντας να μην εξυπηρετήσουν τους πολίτες που ενδιαφέρονται να λάβουν επιδοτήσεις.
