Από το Γιώργο Παπακωνσταντίνου
Εν μέσω γεωπολιτικών αβεβαιοτήτων, το ελληνικό real estate παραμένει «ζωντανό» και ενεργό, τροφοδοτούμενο από σημαντικές επενδύσεις, με αποτέλεσμα την αξιοσημείωτη αύξηση τιμών στα υψηλής ποιότητας ακίνητα. Στα επαγγελματικά ακίνητα, ιδιαίτερα στην κατηγορία γραφείων υψηλών προδιαγραφών, οι χώροι γραφείων παρουσίασαν σημαντική ετήσια αύξηση κατά 6,6% το 2023.
Η Αθήνα ξεχώρισε ξεπερνώντας αυτόν τον μέσο όρο, με ισχυρή αύξηση 7,2%, ενώ και στην υπόλοιπη Ελλάδα σημειώθηκε αξιοσημείωτη άνοδος 7,3%, με την αγορά να ξεφεύγει από μια παρατεταμένη περίοδο σταθερότητας των τιμών. Σχετικά με τις τάσεις ενοικίασης, σε όλη την χώρα καταγράφηκε αύξηση στα ενοίκια γραφείων κατά 5,6%. Αναλύοντας τα στοιχεία, σημειώθηκε αύξηση 6,4% στην Αθήνα, αύξηση 7,7% στη Θεσσαλονίκη και αύξηση 4,1% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Όσον αφορά στην επενδυτική δραστηριότητα, ο κλάδος των γραφείων είδε αξιοσημείωτη ανάκαμψη, με τον όγκο των επενδύσεων σε χώρους γραφείων να φτάνει στα 165 εκατομμύρια ευρώ το 4ο τρίμηνο του 2023, αύξηση 15% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Ωστόσο, είναι κρίσιμο να τονιστεί ότι η διάθεση των επενδυτών παραμένει επιφυλακτική, ως απάντηση στην πρόσφατη αύξηση του κόστους χρηματοδότησης.
Αυτά αναφέρει, μεταξύ άλλων, η Delfi Partners ως γενικό της σχόλιο σε ανάλυσή της για την αγορά γραφείων της Αθήνας, στο κέντρο και στα προάστια της πόλης, αλλά και στον Πειραιά. Η πιο ενεργή υπο-αγορά το 2023, όσον αφορά στην απορρόφηση, ήταν η κεντρική επιχειρηματική περιοχή της Αθήνας, που ακολουθείται από κοντά από τα Βορειοανατολικά προάστια.
Πού φτάνουν τα ενοίκια σε prime χώρους και περιοχές
Σύμφωνα με τη σχετική ανάλυση, το μέσο prime rent ανήλθε σε 20 ευρώ/τ.μ. τον μήνα στο Q4. Με τους προνομιακούς χώρους γραφείων στο κέντρο να ενοικιάζονται κατά μέσο όρο έναντι 29 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, στα βορειοανατολικά προάστια έναντι 28 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, στα βόρεια για 16 ευρώ/τ.μ., στα νότια έναντι 23 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, στο λιμάνι του Πειραιά έναντι 18 ευρώ/τ.μ. τον μήνα και σε άλλε περιοχές για 14 ευρώ/τ.μ.. Τα prime yields συνολικά ανήλθαν στο 6,6%, με το κέντρο να έχει αποδόσεις 5,8%, τα βορειοανατολικά προάστια 6%, τα βόρεια 7%, τα νότια 6,3%, τον Πειραιά 6,9% και άλλες περιοχές 7,5%. Σύμφωνα με την Delfi, το μέσο ποσοστό κενών θέσεων ήταν 11,3% στο 4ο τρίμηνο 2023 συνολικά, με ποσοστό 13,4% στο κέντρο, 6% στα βορειοανατολικά, 7% στα βόρεια, 6,3% στα νότια, 6,9% στον Πειραιά και 7,5% σε άλλες περιοχές.
Το μέγεθος αποθέματος γραφειακών χώρων στην Αθήνα ανέρχεται συνολικά σε 5,135 εκατ. τ.μ.. Ειδικότερα, φτάνει στο κέντρο της Αθήνας σε 1,756 εκατ. τ.μ., στα βορειοανατολικά 1,828 εκατ. τ.μ., στα βόρεια 80.000 τ.μ., στα νότια 1 εκατ. τ.μ., στον Πειραιά 300.000 τ.μ. και σε άλλες περιοχές 171.000 τ.μ.. Υπό κατασκευή είναι 231.178 τ.μ. χώρων γραφείου συνολικά, εκ των οποίων 84.899 τ.μ. στο κέντρο, 90.779 τ.μ. στα βορειοανατολικά, 14.000 τ.μ. στα βόρεια, 25.500 τ.μ. στα νότια, 16.000 τ.μ. στον Πειραιά.
Η «ακτινογραφία» σε 5 υπο-αγορές
Ενδιαφέρον έχει η «εικόνα» που δίνει η ανάλυση ανά υποαγορά. Το κέντρο της Αθήνας, που περιλαμβάνει τόσο την Κεντρική Επιχειρηματική Περιφέρεια (CBD) όσο και την περιφέρειά του, διαθέτει παλιά αλλά καλά συνδεδεμένη υποδομή, αποτελούμενη κυρίως από γραφεία Β’ βαθμού από τις δεκαετίες του 1970 και του 1980. Η τάση επικεντρώνεται στην ανακαίνιση και την επανατοποθέτηση αυτών των δομών, ώστε να ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες του χώρου εργασίας και στα υψηλότερα περιβαλλοντικά πρότυπα.
Ο τομέας γραφείων των νότιων προαστίων βρίσκεται σε περίοπτη θέση κατά μήκος της Λεωφόρου Συγγρού, της Λ. Βουλιαγμένης και Λ. Ποσειδώνος, προσελκύοντας ενοικιαστές υψηλής ποιότητας. Αυτή η περιοχή, ιδιαίτερα κατά μήκος της Αθηναϊκής Ριβιέρα,, προσφέρει δελεαστικές ευκαιρίες ανάπτυξης. Χαρακτηρίζεται από ιδιόκτητα κτίρια γραφείων και σημαντική παρουσία ασφαλιστικών και ναυτιλιακών εταιρειών.
Η βόρεια υπο-αγορά στην Αθήνα ξεχωρίζει ως ένας εξέχων και εδραιωμένος τομέας γραφείων, με εκτεταμένο απόθεμα και κορυφαίες προσφορές. Κορυφαίες τοποθεσίες κατά μήκος της Λεωφόρου Κηφισίας, σε τμήματα της Αττικής Οδού και τμήματα της Εθνικής Οδού Ε75 συμβάλλουν στην «γοητεία» της office market. Ιδιαίτερα ανθεκτική είναι η Λεωφόρος Κηφισίας που διατηρεί σταθερά υψηλές τιμές ενοικίασης, συγκεντρώνοντας σημαντικό ενδιαφέρον από εταιρείες επενδύσεων ακινήτων και ΑΕΕΑΠ για υψηλής ποιότητας καινοτόμες επενδύσεις στον τομέα γραφείου.
Με το σημαντικό απόθεμα γραφείων της, η δυτική υπο-αγορά προσελκύει την προσοχή καθώς μεταμορφώνεται σε σύγχρονο κόμβο γραφείου. Η πρόκληση έγκειται στον επαναπροσδιορισμό της εικόνας της ώστε να ευθυγραμμιστεί με τις επενδυτικές προσδοκίες. Η αναβάθμιση της φήμης της απαιτεί στρατηγικά μέτρα προώθησης της δυναμικής της ανάπτυξης. Πρωτοβουλίες όπως το έργο αστικής ανάπλασης του Βοτανικού δίνουν «υποσχέσεις» ως μοχλοί αλλαγής.
Εξελισσόμενος σε έναν ζωντανό προορισμό γραφείων, ο Πειραιάς παρουσιάζει ένα σημαντικό απόθεμα και μια διαφοροποιημένη βάση ενοικιαστών, συμπεριλαμβανομένων κυρίως των μισθωτών από τους τομείς της ναυτιλίας και της τεχνολογίας. Οι πρόσφατες επενδύσεις επικεντρώθηκαν στη συνοικία Παπαστράτου, «εισάγοντας» πάνω από 50.000 τ.μ. σύγχρονους χώρους γραφείων τα τελευταία τέσσερα χρόνια. Αυτή η επέκταση αντιστοιχεί στη δημιουργία ενός βιώσιμου εργασιακού περιβάλλοντος, μέσα από μια ολοκληρωμένη πρωτοβουλία αστικής ανάπτυξης.
