Με την απόφαση 91/2024 του ΣτΕ, παραπέμπεται στην Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικράτειας η συνταγματικότητα ή μη διάταξης περί τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών.
Η απόφαση του πενταμελούς Ε’ Τμήματος (πρόεδρος: Μ. Γκορτζολίδου, και εισηγητής: Ελ. Μουργιά), περίληψη της οποίας δημοσιεύθηκε στην νομική σελίδα «Νόμος + Φύση», αφορά σε διάταξη που δεν έχει κριθεί με προηγούμενη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας, σύμφωνα με την οποία δίνεται η δυνατότητα υποβολής αίτησης υπαγωγής για το σύνολο των αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων χώρων ακινήτου, στο οποίο έχει συσταθεί οριζόντιος ή κάθετος ιδιοκτησία μετά από απόφαση της πλειοψηφίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία.
Όπως εξηγεί το ΣτΕ, κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητας του επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου, να κάνει απόλυτη χρήση τούτων και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, αρκεί να μη βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μην μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών. Μπορεί, επίσης, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής σε έναν ή και περισσότερους από τους συνιδιοκτήτες, με αντίστοιχο αποκλεισμό των άλλων. Όμως, το με τέτοια συμφωνία παρεχόμενο σε συνιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως κοινόχρηστου πράγματος δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του προβλεπόμενου προορισμού του, αλλά η παραχώρηση αυτή και η αντίστοιχη χρήση θα γίνεται για τον προορισμό που το τμήμα αυτό από τη φύση του έχει και προκύπτει από τις λειτουργικές χρησιμότητες του οικοδομήματος που ορίζονται από τον κανονισμό, την τοποθεσία του ακινήτου και τις τακτικές συνήθειες της περιοχής. Βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περιπτώσεως. Η εφαρμογή των κανόνων αυτών, αναγόμενη στις ρυθμιζόμενες από το ιδιωτικό δίκαιο σχέσεις των συνιδιοκτητών, εμπίπτει στη δικαιοδοσία των πολιτικών δικαστηρίων, δεν αποκλείεται, όμως, να εκφέρουν παρεμπίπτουσα κρίση επ’ αυτών και διοικητικά όργανα, εφόσον αυτό είναι αναγκαίο για την άσκηση της αρμοδιότητάς τους.
Αντισυνταγματικότητα
Σε συνέχεια των ανωτέρω, το Ε’ τμήμα του ΣτΕ ομοφώνως δέχθηκε τα ακόλουθα:
“Κάθε αυθαίρετη κατασκευή που καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο ακινήτου, κείμενη οπουδήποτε στην επικράτεια, εξαιρείται της κατεδαφίσεως υποχρεωτικώς, με την υποβολή δηλώσεως από τον ενδιαφερόμενο, χωρίς να ερευνάται εάν αντίκειται στους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δομήσεως του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου και αν υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης καλύψεως της περιοχής. Η γενόμενη δια της παρατεθείσης διατάξεως ρύθμιση, και μάλιστα με απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, κατά το μέρος που αφορά κοινόχρηστους χώρους στον υποχρεωτικώς ακάλυπτο χώρο του ακινήτου, ο οποίος, κατά τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις, παραμένει αδόμητος λόγω εφαρμογής του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου προκειμένου να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης καλύψεως της περιοχής, προσκρούει, κατά βάση, στο άρθρο 24 του Συντάγματος διότι έχει ως συνέπεια να ανατρέπεται, και σε κάθε περίπτωση να νοθεύεται, ο επιβαλλόμενος από το άρθρο 24 του Συντάγματος ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός, και να επέρχεται αλλοίωση της λειτουργικότητας των οικισμών και επιδείνωση των όρων διαβιώσεως των κατοίκων, δεδομένου ότι η αναστολή αυτή επέρχεται με μόνη την υποβολή αιτήσεως του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζόμενου στον νόμο ποσού ειδικού προστίμου, χωρίς ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοικήσεως, ύστερα από εκτίμηση πολεοδομικών και κτιριολογικών κριτηρίων, που σχετίζονται με το μέγεθος, τη χρήση, το είδος και τη σημασία της αυθαίρετης κατασκευής, καθώς και με τις επιπτώσεις της στον χώρο που την περιβάλλει, τη συνολική δηλαδή επιβάρυνση της περιοχής. Η επίμαχη ρύθμιση, πέραν της αντιθέσεώς της στο άρθρο 24 του Συντάγματος, σύμφωνα με τα ανωτέρω, αντίκειται επίσης, αφενός στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος) και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου (άρθρο 2 παρ. 1 Συντάγματος), αφετέρου δε στη συνταγματική αρχή της ισότητας (άρθρο 4 παρ. 1 του Συντάγματος). Ειδικότερα, αντιβαίνει στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου, εφόσον θεμελιώδης επιδίωξη του Κράτους δικαίου είναι η πραγμάτωση του Δικαίου στην Πολιτεία, που πρωτίστως επιτυγχάνεται με τη διαφύλαξη του κύρους του νόμου. Η επιδίωξη αυτή επιτελείται, μεταξύ άλλων, με τη θέσπιση πάγιων διατάξεων που ρυθμίζουν την ατομική και κοινωνική δραστηριότητα των πολιτών οι οποίοι, βάσει των κανόνων αυτών και μέσα στα πλαίσια της ρυθμίσεώς τους, ασκούν τα συνταγματικώς κατοχυρωμένα ατομικά και κοινωνικά τους δικαιώματα και μετέχουν στην οικονομική και κοινωνική ζωή της χώρας (άρθρο 5 παρ. 1 Συντάγματος). Εξάλλου, ο σεβασμός και η προστασία της αξίας του ανθρώπου, που αποτελούν πρωταρχική υποχρέωση της Πολιτείας, επιβάλλουν στο Κράτος την υποχρέωση να εγγυάται υπέρ των πολιτών την πιστή εφαρμογή των νόμων, να προασπίζει τα νομίμως και όχι τα παρανόμως κτηθέντα από τους πολίτες αγαθά καθώς και να σέβεται και να προάγει με κάθε πρόσφορο μέσο την εμπιστοσύνη των πολιτών στο νόμο και την έννομη τάξη, την ύπαρξη και τη διατήρηση της οποίας εγγυάται η αποτελεσματική λειτουργία των κρατικών υπηρεσιών επιβολής και εφαρμογής του νόμου. Στη δε συνταγματική αρχή της ισότητας αντιβαίνει, διότι θέτει σε μειονεκτική μοίρα, έναντι εκείνων των οποίων οι ανεγερθείσες ή διαρρυθμισθείσες οικοδομές είναι αυθαίρετες λόγω παραβιάσεως των ισχυόντων όρων δομήσεως και χρήσεων γης, αλλά εν τούτοις εξαιρούνται από την κατεδάφιση, τους νομοταγείς πολίτες που έχουν ιδιοκτησία στην ίδια περιοχή και οι οποίοι, μολονότι ενήργησαν κατά την ανέγερση ή διαρρύθμιση της οικοδομής τους μέσα στα πλαίσια των δυνατοτήτων τις οποίες παρείχαν οι νόμοι, θα υφίστανται του λοιπού εις το διηνεκές τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαίρετων κατασκευών των γειτόνων τους οι οποίες, αν και επιβαρύνουν τους όρους διαβιώσεως, διαφεύγουν την κατεδάφισή τους.”
Ολοκληρώνοντας την απόφασή του και αναφορικά με την υπόθεση η οποία στάθηκε ως αφορμή για τον έλεγχο της αντισυνταγματικότητας περιπτώσεων σαν την ανωτέρω, το τμήμα σημειώνει:
“Η κρίση του Διοικητικού Εφετείου είναι ορθή, δεδομένου ότι η προαναφερόμενη διάταξη του άρθρου 11 παράγραφος 1 περίπτωση δ’ υποπερίπτωση i του ν. 4178/2013, κατ’ επίκληση της οποίας εκδόθηκε η προσβαλλόμενη με την αίτηση ακυρώσεως πράξη, είναι ανίσχυρη λόγω αντιθέσεώς της προς το Σύνταγμα, κατά τα γενόμενα δεκτά στην προηγούμενη σκέψη. Συνεπώς η κρινόμενη έφεση θα έπρεπε να απορριφθεί. Εν όψει, όμως του ότι το ζήτημα της συνταγματικότητας της ανωτέρω διατάξεως δεν έχει κριθεί με προηγούμενη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικράτειας, το Τμήμα κρίνει ότι η επίλυση του εν λόγω ζητήματος πρέπει, κατ’ άρθρο 100 παρ. 5 του Συντάγματος, να παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου.”
