Από τον Νίκο Ρουσάνογλου
Μια σύντομη περιήγηση στους χώρους όπου στεγάζεται το Κτηματολογικό Γραφείο Αθηνών (πρώην Υποθηκοφυλακείο) αποκαλύπτει το –κυριολεκτικά και μεταφορικά– «βουνό» γραφειοκρατίας που καλούνται να «ανέβουν» οι αρμόδιοι προκειμένου να επιταχυνθεί η διαδικασία των αγοραπωλησιών ακινήτων. Αίθουσες γεμάτες με στοίβες από συμβόλαια αγοραπωλησιών, γονικών παροχών και κληρονομιών, που περιμένουν «καρτερικά» έως ότου κάποιος από τους φιλότιμους υπαλλήλους του γραφείου προχωρήσει στη διαλογή και στον έλεγχο της κάθε πράξης. Σήμερα αυτό απαιτεί τουλάχιστον 10 μήνες από τη στιγμή που ένα συμβόλαιο περάσει τις «πύλες» του γραφείου στην οδό Αριστοτέλους.
Τα δύο μέτωπα
Για να εξαλειφθεί η εικόνα αυτή, η οποία πόρρω απέχει από το να εγγυάται την ασφάλεια δικαίου και να προσεγγίζει την «Ελλάδα 2.0», που προβάλλεται άλλοτε ως στόχος (και κάποιες φορές ως πραγματικότητα), το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης έχει ξεκινήσει μια μάχη σε δύο μέτωπα.
Το ένα μέτωπο αφορά το σκέλος της ψηφιοποίησης των αρχείων και των συμβολαίων που στοιβάζονται σε διάφορους χώρους των κτηματολογικών γραφείων, συχνά ακόμη και με σκισμένες ή τσαλακωμένες και δυσανάγνωστες σελίδες.
Το δεύτερο μέτωπο αφορά την επιτάχυνση της διαδικασίας μεταγραφής των συμβολαιογραφικών πράξεων, η οποία, ανάλογα με την περιοχή, απαιτεί από μερικές ημέρες έως και ένα χρόνο!
«Με τη συμβολή και των συμβολαιογράφων, φιλοδοξούμε να εξαλείψουμε το ένα σκέλος του προβλήματος των καθυστερήσεων. Αυτό θα γίνει από τις αρχές του 2024, μέσω της λειτουργίας του νέου Φακέλου Ψηφιακής Μεταβίβασης Ακινήτου, που ήδη έχει ξεκινήσει να λειτουργεί», αναφέρει στην «Κ» ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κωνσταντίνος Κυρανάκης. Το νέο σύστημα βρίσκεται σε δοκιμαστική λειτουργία, ώστε να εντοπιστούν τα σκέλη εκείνα που απαιτούν εμπλουτισμό και να καλύπτονται όλες οι υποπεριπτώσεις που απαιτούνται προκειμένου να γίνεται άμεσα ο νομικός έλεγχος των καταχωρήσεων συμβολαιογραφικών πράξεων και να εκδίδονται άμεσα τα σχετικά πιστοποιητικά μεταγραφής.
Για τον σκοπό αυτό έχει ήδη δημιουργηθεί ομάδα «επίλεκτων» στελεχών του Δημοσίου, που στεγάζεται σε νέο κτίριο στην οδό Ηπείρου, στο κέντρο της Αθήνας, και ήδη λειτουργεί τη σχετική πλατφόρμα (για συμβόλαια που έχουν ήδη σαρωθεί ψηφιακά βάσει πράξεων που έχουν ήδη πραγματοποιηθεί). Εκεί θα μεταφερθεί σταδιακά και θα συστεγαστεί και το σημερινό Κτηματολογικό Γραφείο (πρώην Υποθηκοφυλακείο Αθηνών), που εδρεύει στην οδό Αριστοτέλους. Η ομάδα αυτών των ανθρώπων θα εμπλουτιστεί εφόσον κριθεί σκόπιμο, ώστε να διευκολυνθεί το όλο εγχείρημα.
Με τον Φάκελο Ψηφιακής Μεταβίβασης Ακινήτου, κάθε νέο συμβόλαιο αγοραπωλησίας που θα υπογράφεται από το νέο έτος και μετά θα καταχωρίζεται από τον συμβολαιογράφο σε ψηφιακή και αναγνώσιμη μορφή, ώστε να είναι ευκολότερος ο έλεγχός του και η έκδοση του απαιτούμενου πιστοποιητικού μεταγραφής. Το πιστοποιητικό αυτό αποτελεί την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας, καθώς βεβαιώνει ότι έχει αλλάξει ιδιοκτήτη ένα ακίνητο, εξασφαλίζοντας έτσι τον νέο κάτοχο, ο οποίος σήμερα παραμένει μετέωρος επί μήνες, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την ασφάλεια δικαίου. Ταυτόχρονα, θα επιταχύνει και την εισπραξιμότητα των οφειλόμενων ποσών προς τους πωλητές, καθώς το συγκεκριμένο πιστοποιητικό είναι προαπαιτούμενο από την τράπεζα ώστε να εκταμιευτεί ένα στεγαστικό δάνειο. Συχνά, αυτή ακριβώς η καθυστέρηση αποτελεί και λόγο αποκλεισμού ενδιαφερόμενων αγοραστών από την απόκτηση ακινήτου, καθώς πολλοί πωλητές αποφεύγουν να προτιμήσουν ανθρώπους που χρηματοδοτούν την αγορά κατοικίας με στεγαστικό δάνειο.
Ασφαλώς, προκειμένου να πετύχει το εγχείρημα, απαιτείται και η σύμφωνη γνώμη αλλά και η συνδρομή των συμβολαιογράφων, οι οποίοι προς το παρόν φαίνεται να μη συναινούν στην ψηφιακή καταχώριση των συμβολαίων, παρότι ήδη οι περισσότεροι χορηγούν στους πελάτες τους τις πράξεις που πραγματοποιούν και σε ψηφιακή μορφή, πέραν του έγχαρτου συμβολαίου που κατατίθεται στο κτηματολόγιο. «Στις 2 Ιανουαρίου θα παρουσιάσουμε την πλατφόρμα σε εκπροσώπους των συμβολαιογράφων κι ελπίζουμε να αρθούν τυχόν αντιρρήσεις τους, ώστε να μην υπάρξει συνέχεια στην αποχή που πραγματοποιείται τις τελευταίες εβδομάδες», σημειώνει ο κ. Κυρανάκης.
Οι φόβοι και τα… αντίγραφα
Πηγές της αγοράς αναφέρουν ότι μεταξύ των συμβολαιογράφων υπάρχουν «στρατόπεδα», καθώς μια σημαντική μερίδα τους δεν είναι αντίθετη στον προωθούμενο σχεδιασμό. Υπάρχει όμως και μια άλλη πλευρά που τηρεί πιο «σκληρή» γραμμή και φαίνεται πως αυτήν την περίοδο ασκεί μεγαλύτερη επιρροή. Παράλληλα, όπως τονίζουν φορείς της κτηματαγοράς, οι συμβολαιογράφοι αντιδρούν για δύο κυρίως λόγους.
Ο πρώτος έγκειται στο ότι με την πλήρη ψηφιοποίηση των συμβολαίων δεν θα υπάρχει πλέον ανάγκη για αντίγραφα, τα οποία πολλοί ενδιαφερόμενοι καλούνται να πληρώσουν αδρά (π.χ. 50-60 ευρώ για μερικές σελίδες φωτοτυπίας).
Ο δεύτερος λόγος έγκειται στο ότι μεταξύ μερίδας συμβολαιογράφων υπάρχει η ανησυχία ότι το ψηφιακό συμβόλαιο θα αποτελέσει την «κερκόπορτα» για να καταργηθεί στο μέλλον η ανάγκη μεσολάβησής τους στις πράξεις αγοραπωλησίας, που αποτελεί και τη σημαντικότερη πηγή εσόδων τους.
Το σύστημα αυτό εφαρμόζεται στις χώρες που ακολουθούν το αγγλοσαξονικό δίκαιο, όπου οι αντισυμβαλλόμενοι μπορούν να συντάξουν συμβάσεις αγοραπωλησίας χωρίς την ανάγκη συμβολαιογράφου, π.χ. μέσω ιδιωτικών συμφωνητικών που φέρουν τις αντίστοιχες ψηφιακές θεωρήσεις από το Δημόσιο. Πάντως, θα πρέπει να σημειωθεί ότι στην Ελλάδα μια τέτοια πραγματικότητα θεωρείται εξαιρετικά δύσκολο να εφαρμοστεί, λόγω των πολεοδομικών προβλημάτων που έχουν τα ακίνητα και τα οποία απαιτούν λεπτομερή περιγραφή σε κάθε συμβόλαιο.
Οι αίθουσες με τα μηχανήματα σάρωσης των αρχείων ήταν… κλειδωμένες
Εκτός από το «στοίχημα» της ψηφιακής καταχώρισης των συμβολαιογραφικών πράξεων, που αποσκοπεί στην επιτάχυνση της όλης διαδικασίας της μεταβίβασης, σημαντικό ρόλο αναμένεται να διαδραματίσει και το φιλόδοξο έργο της ψηφιοποίησης των αρχείων των υποθηκοφυλακείων, παράλληλα με όσες πράξεις έχουν γίνει το τελευταίο διάστημα και δεν έχουν ακόμα ολοκληρωθεί.
Πρόκειται για ένα ιδιαίτερα κρίσιμο έργο, ύψους 238,4 εκατ. ευρώ, χρηματοδοτούμενο εξ ολοκλήρου από το Ταμείο Ανάκαμψης, που έχει συμβασιοποιηθεί και «τρέχει» ήδη σε διάφορες περιοχές της χώρας, με στόχο να έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2025.
Η πρώτη εκτελεστική σύμβαση περιλαμβάνει και τη σάρωση του αρχείου 14 υποθηκοφυλακείων, με συνολικό μέγεθος της τάξης των 50 εκατ. σελίδων. Μόνο τα υποθηκοφυλακεία Αθηνών και Πειραιά προβλέπουν τη σάρωση 22 εκατ. και 7 εκατ. σελίδων αντίστοιχα. Το συνολικό έργο προβλέπει την ψηφιοποίηση των αρχείων 390 υποθηκοφυλακείων, συνολικού μεγέθους 600 εκατ. σελίδων. Αφορά την ψηφιοποίηση βιβλίων μεταγραφών (μερίδων), υποθηκών, κατασχέσεων, διεκδικήσεων, εκθέσεων, ενεχύρων όπως και τα αντίστοιχα αρχεία τους και τα αλφαβητικά ευρετήρια. Στη συνέχεια τα ψηφιοποιημένα έγγραφα θα καταχωρίζονται σε εξειδικευμένο πληροφοριακό σύστημα και μεταδεδομένα, δηλαδή ορισμένα βασικά στοιχεία των εγγράφων.
Κομβικό σημείο του έργου είναι ότι πάνω στα μεταδεδομένα θα χτιστούν ειδικές εφαρμογές ώστε να αποκτήσουν απομακρυσμένη πρόσβαση μέσω Διαδικτύου πολίτες και επαγγελματίες (π.χ. δικηγόροι, συμβολαιογράφοι).
Ωστόσο, ούτε αυτό το εγχείρημα προχωράει «ανέφελα», καθώς παρατηρούνται δυστοκίες και καθυστερήσεις. Για παράδειγμα, στο Κτηματολογικό Γραφείο Αθηνών, οι αίθουσες που έχουν δεσμευτεί για την ψηφιοποίηση των αρχείων και στις οποίες έχουν τοποθετηθεί ακριβά μηχανήματα σάρωσης, ήταν κλειδωμένες, παρότι ήταν εργάσιμη ημέρα. Χρειάστηκε η προσωπική παρέμβαση του ίδιου του κ. Κυρανάκη, ώστε να δοθεί λύση, καθώς οι ανάδοχοι (κοινοπραξία των εταιρειών Intrasoft και Profile) ισχυρίζονται ότι δεν τους είχε παραδοθεί υλικό προς σάρωση από την υπηρεσία. Απαιτείται λοιπόν συνεχής και προσωπικός έλεγχος από τους πολιτικούς προϊστάμενους, προκειμένου να μην ξεπεραστούν κατά πολύ τα σχετικά χρονοδιαγράμματα.
Παράλληλα με τις παραπάνω παρεμβάσεις, στο πρόσφατο νομοσχέδιο του υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης θεσπίστηκε και μια σειρά από άλλα μέτρα, που επιχειρούν να διευκολύνουν και να επιταχύνουν τη διαδικασία της μεταβίβασης, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τους τομείς αρμοδιότητας του υπουργείου. Για παράδειγμα, μία μόνιμη «πληγή» αποτελούσε η αδυναμία διόρθωσης των πρόδηλων σφαλμάτων, που εντοπίζονται σε κτηματολογικές εγγραφές και εμποδίζουν την ολοκλήρωση μιας μεταβίβασης.
Πλέον, παρέχεται στο κτηματολόγιο η δυνατότητα να καθοριστούν κατηγορίες αιτήσεων, στις οποίες η διόρθωση θα είναι υποχρεωτική. Αυτές οι κατηγορίες θα προσδιοριστούν στο στάδιο της εφαρμογής του νόμου, μέσω σχετικών εγκυκλίων. Με τον τρόπο αυτό, όπως αναφέρουν νομικοί, θα εξαλειφθεί το τεράστιο πρόβλημα που υπάρχει σήμερα με τις διορθώσεις ακόμα και απλών περιπτώσεων λαθών, που αποδεικνύονται εύκολα.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, αυτό οφείλεται στην άρνηση των αρμόδιων υπαλλήλων/προϊσταμένων να αναλάβουν την ευθύνη και να υπογράψουν τέτοιες διορθώσεις, με αποτέλεσμα οι πολίτες να υποχρεώνονται να ακολουθήσουν τη δικαστική οδό, η οποία είναι όχι μόνο πολυδάπανη (λό-γω της ανάγκης πρόσληψης δικηγόρου), αλλά και πολυετής, καθώς η δικάσιμος ορίζεται ακόμα και έπειτα από τέσσερα-πέντε χρόνια.
