Με την ελληνική οικονομία να συμπληρώνει ένα χρόνο υπό το…κράτος της πανδημίας, είναι πιο εύκολο να εξαχθούν συμπεράσματα ως προς τις επιπτώσεις της εν λόγω κρίσης σε συγκεκριμένες επιμέρους αγορές, όπως τα γραφεία.
Σύμφωνα με έρευνα του παρατηρητηρίου αξιών της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis για το πρώτο τρίμηνο του 2021, οι τιμές των γραφειακών χώρων -κυρίως δε, αυτών που χαρακτηρίζονται ως ποιοτικοί- εμφάνισαν ανθεκτικότητα.
Εν γένει, παρά την πανδημία, εξαιρετικά ανθεκτική υπήρξε η εξέλιξη των ενοικίων γραφείων το πρώτο τρίμηνο 2021, σε σχέση με ένα χρόνο πριν, για τα τυπικά, μέσης ηλικίας ακίνητα επί βασικών οδικών αξόνων και στο κέντρο της Αθήνας όπως σε Σύνταγμα, Κολωνάκι, Λεωφόρος Κηφισίας, Συγγρού, Βουλιαγμένης και Μεσογείων.
Κατά την έρευνα, στις έξι περιοχές μελέτης διαπιστώθηκε μικρή αύξηση ζητούμενων ενοικίων σε ένα μέσο ποσοστό 1%. Η συγκεκριμένη κατηγορία γραφείων μέσης παλαιότητας αποτελεί τη μεγάλη πλειονότητα του γραφειακού αποθέματος της Αττικής και δεν πρέπει να συγχέεται με τα (λίγα) νεόδμητα και εξαιρετικά σύγχρονα κτίρια που εισήλθαν στην αγορά τα τελευταία χρόνια.
Αυτό βέβαια, δε σημαίνει ότι δεν υφίστανται διαφορετικές ταχύτητες στη συγκεκριμένη κατηγορία επαγγελματικών ακινήτων, όπου αναμένεται περαιτέρω υποχώρηση των αξιών σε παλαιότερα γραφεία που βρίσκονται σε δευτερεύοντα σημεία και σταθεροποίηση για τα παλαιότερα γραφεία προβολής. Εκτιμάται ότι θα καταγραφεί μια μικρή «κόπωση» στα ποιοτικά γραφεία, ανεξαρτήτως θέσης.
Να διευκρινίσουμε ότι οι διαφορετικές τάσεις σχετίζονται με τα ποιοτικά γραφεία, τα οποία συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια άνω των 20 ευρώ ανά τ.μ, εμφανίζοντας αποδόσεις πέριξ του 6,5%.
Αλλά και με τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία, των οποίων το μίσθωμα περιορίζεται σε λιγότερο από 5 ευρώ /τ.μ. μήνα. Ενδιαμέσως, «κινούνται» τα παλαιά γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, όπου σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες περί τα 10 ευρώ / τ.μ. και αποδόσεις γύρω στο 7,5%.
Πώς όμως, διαμορφώνονται οι αξίες ανά επιμέρους κατηγορία;
Αυτοτελή κτίρια γραφείων
Σε επίπεδο ενοικίων (σε μηνιαία βάση, ανά τ.μ.) αυτοτελών κτιρίων, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζει ο άξονας της Λ. Συγγρού (1,63% από 9,20 σε 9,35 ευρώ). Έπονται ο άξονας της Λ. Μεσογείων (0,99% από 9,11 σε 9,20 ευρώ), η Λ. Κηφισίας (0,84% από 10,73 σε 10,82 ευρώ) και η Λ. Βουλιαγμένης (0,82% από 8,52 σε 8,59 ευρώ).
Σε Σύνταγμα και Κολωνάκι δεν υπάρχει σημαντικός αριθμός αυτοτελών κτιρίων με θέσεις στάθμευσης. Έτσι, τα ενοίκια για αναπτύξεις που δε διαθέτουν πάρκινγκ αυξήθηκαν πέριξ της πλατείας Συντάγματος κατά 1,62% (από 12,95 ευρώ σε 13,16 ευρώ) και κατά 1,31% (από 17,58 σε 17,81 ευρώ) στο Κολωνάκι.
Αντίστοιχα, τη μεγαλύτερη αύξηση παρουσιάζουν η Λ. Μεσογείων (2,19% από 7,76 σε 7,93 ευρώ) και η Λ. Συγγρού (1,39% από 7,22 σε 7,32 ευρώ). Ακολουθούν η Λ. Βουλιαγμένης (0,99% από 7,04 σε 7,11 ευρώ) και η Λ. Κηφισίας (0,85% από 9,39 σε 9,47 ευρώ).
Μεμονωμένα γραφεία
Ως προς τα μεμονωμένα γραφεία με θέσεις στάθμευσης, δηλαδή τις οριζόντιες ιδιοκτησίες, τη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων, σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2020, παρουσιάζουν η Λ. Μεσογείων (1,20% από 7,51 σε 7,60 ευρώ), η Λ. Βουλιαγμένης (1,06% από 8,52 σε 8,61 ευρώ). Ακολουθούν το Κολωνάκι (0,94% από 11,69 σε 11,80 ευρώ) η Λ. Συγγρού (0,39% από 7,69 σε 7,72 ευρώ) και η Λ. Κηφισίας (0,33% από 9,20 σε 9,23 ευρώ).
Στα γραφεία, που βρίσκονται σε κτίρια χωρίς πάρκινγκ, ο υψηλότερος ρυθμός αύξησης ενοικίων καταγράφεται στο Σύνταγμα (1,65% από 10,88 σε 11,06 ευρώ), το Κολωνάκι (1,38% από 8,69 σε 8,81 ευρώ), την Λ. Βουλιαγμένης (1,21% από 7,43 σε 7,52 ευρώ) και την Λ. Κηφισίας (1,02% από 7,82 ευρώ σε 7,90 ευρώ). Έπονται η Λ. Συγγρού (0,85% από 5,88 σε 5,93 ευρώ) και η Λ. Μεσογείων (0,35% από 5,71 σε 5,73 ευρώ).
Οι αποδόσεις στα πρώτης κατηγορίας γραφεία (ακίνητα υψηλών προδιαγραφών, ενεργειακής κλήσης Α και ενδεχομένως με πιστοποίηση LEED), αποκλιμακώνονται και κυμαίνονται από 6% έως 7%.
Περιορισμένο απόθεμα
Σύμφωνα με την Geoaxis, λόγω παρατεταμένης οικονομικής κρίσης (2008-2017) δεν υπήρξε σημαντική ανάπτυξη μεγάλου αριθμού νέων γραφείων στην Ελληνική αγορά ακινήτων. Η υγειονομική κρίση του 2020 βρήκε την αγορά με συσσωρευμένα αιτήματα που δεν μπορούν να ικανοποιηθούν λόγω μειωμένου αποθέματος σύγχρονων και ενεργειακά αποδοτικών γραφειακών χώρων, ενώ την ίδια ώρα η ζήτηση για παλαιά γραφεία διαφοροποιείται σημαντικά μεταξύ γραφείων προβολής και γραφείων σε δευτερεύοντα σημεία.
Υπολογίζεται ότι στη Λεωφόρο Κηφισίας (κυρίως Μαρούσι) και στη Λεωφόρο Μεσογείων υπάρχει το μεγαλύτερο απόθεμα γραφείων με τη συνολική τους επιφάνεια να προσεγγίζει τα 1.850.000 τ.μ. και τη διαθεσιμότητα σε μόλις 125.000 τμ.
Ακολουθεί η περιοχή του κέντρου των Αθηνών, με απόθεμα κοντά στα 1.750.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα περί τις 160.000 τ.μ. Στην τρίτη θέση βρίσκονται οι Λεωφόροι Συγγρού, Βουλιαγμένης και τα νότια προάστια, με συνολικό απόθεμα γραφείων κοντά στο 1.000.000 τ.μ. και διαθεσιμότητα που δεν ξεπερνά τις 70.000 τ.μ.
Σημειώνεται ότι η έρευνα της Geoaxis πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών, καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο.
Με στόχο να προσεγγίσουν όσο το δυνατόν πιο αξιόπιστα τα ενοίκια επί των οποίων γίνονται deals, οι αναλυτές της Geoaxis εφάρμοσαν οριζόντια μειωτικός συντελεστής διαπραγμάτευσης -15% σε όλες τις ζητούμενες τιμές.
Γιώργος Μίχας
