Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, Διδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
Εμπειρογνώμων Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης
Μεταδιδάκτωρ Δικ. Περιβάλλοντος
panagiotisgln@gmail.com
www.pgalanislaw.gr
Με τον Ν. 1337/1983 (βλ. άρθρo 183 ΚΒΠΝ) δόθηκε η δυνατότητα δημιουργίας Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ). Με τον θεσμό αυτό, επιτυγχάνεται ο έλεγχος των χρήσεων γης σε εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές που αποτελούνται από ακίνητα μη προοριζόμενα για δόμηση. Αποτελεί θεσμό προληπτικού χαρακτήρα. Οι ΖΟΕ δεν είναι πολεοδομικός σχεδιασμός, αλλά είναι βασικό μέσο κρατικής παρέμβασης στον χώρο. Φαίνεται πάντως από το περιεχόμενό τους ότι περιέχουν στοιχεία και από τα τρία επίπεδα σχεδιασμού: Τα χωροταξικά σχέδια (έλεγχος των δραστηριοτήτων της περιοχής), τα ρυθμιστικά σχέδια (καθορισμός χρήσεων γης) και τα πολεοδομικά σχέδια (καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης). Διαφοροποιείται ως θεσμός και από την εκτός σχεδίου δόμηση εννοιολογικά.
Με ΠΔ που εκδίδονται με πρόταση του ΥΠΕΝ ορίζονται οι πόλεις και οικισμοί γύρω από τα όρια των οποίων καθορίζεται Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ). Με αυτά καθορίζεται και το πλάτος των ΖΟΕ σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση οικισμού ή θέσης του ή προσδιορίζονται τα όρια της ΖΟΕ σε χάρτη κατάλληλης κλίμακας που δημοσιεύεται με σμίκρυνση μαζί με το ΠΔ. Το πλάτος της ΖΟΕ υπολογίζεται από τα αντίστοιχα ακραία όρια του εγκεκριμένου σχεδίου πόλης ή του οικισμού προ του 1923.
Με την πράξη καθορισμού ΖΟΕ χαρακτηρίζονται περιοχές/στοιχεία/σύνολα φύσης και επιβάλλονται όροι δόμησης και χρήσεις γης. Ενίοτε για την προστασία ευαίσθητων οικοσυστημάτων ισχύουν οι όροι της ΖΟΕ κατά παρέκκλιση, λ.χ. για τα νησιά.
Στις εκποιητικές δικαιοπραξίες για ακίνητα μέσα στις ΖΟΕ επισυνάπτονται τα στοιχεία που αναφέρονται στην παράγραφο 1 του άρθρου 420 ΚΒΠΝ. Δικαιοπραξίες που καταρτίζονται κατά παράβαση της απαγόρευσης κατάτμησης κάτω από τα όρια που ορίζονται με το ΠΔ είναι (αυτοδικαίως) άκυρες. Οι δικαιοπρακτούντες, οι μεσίτες, όσοι μεσολαβούν σε τέτοιες δικαιοπραξίες, οι συμβολαιογράφοι και οι υποθηκοφύλακες που συντάσσουν ή μεταγράφουν τέτοια συμβόλαια, τιμωρούνται με τις ποινές της παραγράφου 8 β του άρθρου 382. Απαγορεύεται δηλ. η με δικαιοπραξία κατάτμηση γης εντός ΖΟΕ κάτω από τα όρια εμβαδού που προβλέπονται.
Η επικύρωση του Ειρηνοδίκη θεραπεύει τις ακυρότητες της αγροτικής νομοθεσίας μόνο, οι δε σχετικές δικαιοπραξίες που συνάπτονται κατά παράβαση των διατάξεων αυτών είναι απολύτως άκυρες και μετά την επικύρωσή τους από τον αρμόδιο Ειρηνοδίκη, αφού με την απόφαση του τελευταίου θεραπεύονται μόνον ακυρότητες από την παραβίαση σχετικών διατάξεων της Αγροτικής Νομοθεσίας. Για να συμβαίνει αυτό, θα πρέπει η κατάτμηση να έγινε σε χρόνο που είχε δημιουργηθεί η ΖΟΕ και συνεπώς, ίσχυε το αντίστοιχο προεδρικό διάταγμα, η δε σχετική απαγόρευση καλύπτει και την κατάτμηση μη άρτιου ήδη ακινήτου σε μικρότερα ακόμη εδαφικά τμήματα, καθ΄ όσον σκοπός του νομοθέτη με τη θέσπιση της εν λόγω ρύθμισης είναι η βελτίωση των περιβαλλοντολογικών όρων και συνθηκών διαβίωσης, με την αποτροπή του κατακερματισμού των ακινήτων σε μικροϊδιοκτησίες και της άναρχης σε αυτές δόμησης
Για περισσότερα, βλ. Π. Γαλάνη, Το νομικό πλαίσιο της Δόμησης, 2023
Σε έκπτωση “Το νομικό πλαίσιο της Δόμησης”, αποκλειστικά για τους αναγνώστες του B2Green
