Τα ακίνητα εξακολουθούν να ανακάμπτουν εξηγεί η BofA σε report της για την Ελλάδα και τις ελληνικές τράπεζες. Η ελληνική αγορά ακινήτων πέρασε μια μακρά και σκληρή περίοδο πίεσης την περίοδο 2008-2017 με πτώση των τιμών και αύξηση των φόρων ακίνητης περιουσίας.
Η ιδιοκτησία ακινήτων είναι υψηλή στην Ελλάδα, επισημαίνει η τράπεζα. Περίπου το 75% των ανθρώπων έχουν το σπίτι τους, οπότε η αρνητική οικονομική διάχυση ήταν σοβαρή. Στη συνέχεια, οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να ανακάμπτουν, αλλά η έναρξη της πανδημίας οδήγησε σε επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης.
Η έκτακτη υγειονομική ανάγκη οδήγησε επίσης σε μείωση των άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ), οι οποίες ωστόσο άρχισαν να ανακάμπτουν μετά το κατώτατο σημείο του πρώτου τριμήνου του 2020. Το πρόγραμμα Golden Visa προσφέρει στους κατοίκους τρίτων χωρών άδεια παραμονής με αντάλλαγμα μια επένδυση σε ακίνητα ύψους 250 χιλ. ευρώ. Το πρόγραμμα επηρεάστηκε επίσης από τα μέτρα κλειδώματος, εξηγεί η τράπεζα.
Η οριζόντια αναστολή των διαδικασιών εκτέλεσης, συμπεριλαμβανομένων των πλειστηριασμών, η οποία ίσχυε από τον Νοέμβριο του 2020 (σ.σ. άρθηκε στις αρχές Απριλίου φέτος), επιτρέποντας τη σταδιακή επανεκκίνηση όλων των μέτρων εκτέλεσης.
Οι περισσότεροι πλειστηριασμοί θα επαναπρογραμματιστούν για μετά το καλοκαίρι, περιορίζοντας έτσι τον συνολικό αριθμό των διαδικασιών που θα διεξαχθούν το 2021 κάτω από τα προ της πανδημίας επίπεδα. Η πώληση του συσσωρευμένου αποθέματος εξασφαλίσεων και ακινήτων που έχουν κατασχεθεί από τις τράπεζες και τους επενδυτές που έχουν αγοράσεις μη εξυπηρετούμενη έκθεση NPEs είναι πιθανό να ασκήσει κάποια πίεση.
Δημιουργία μέτρων ελάφρυνσης του χρέους για τους δανειολήπτες
H BofA δίνει ιδιαίτερη σημασία στο νέο δημόσιο φορέα απόκτησης ακίνητης περιουσίας που θα αγοράσει ακίνητα από χρεοκοπημένους δανειολήπτες λιανικής με εξωδικαστικό συμβιβασμό και θα τα εκμισθώσει πίσω σε αυτούς (12ετής μίσθωση), παρέχοντάς τους επίσης δυνατότητα επαναγοράς σε τιμές αγοράς. Η κρατική παρέμβαση μπορεί ενδεχομένως να περιορίσει την τιμολογιακή πίεση που θα ασκήσει η ελεύθερη αγορά στο απόθεμα ακινήτων από χρεοκοπημένους δανειολήπτες διογκώνοντας την προσφορά κατοικιών.
Η νέα κρατική πρωτοβουλία έχει ξεκινήσει από ισχυρές βάσεις, καθώς ήδη περισσότεροι από 20.000 οφειλέτες έχουν ενταχθεί στη διαδικασία. Τα δεδομένα συλλέγονται αυτόματα και μέσω ενός εξειδικευμένου αλγορίθμου και δημιουργείται μια πρόταση αναδιάρθρωσης του χρέους. Με τη μεταβίβαση του ακινήτου στο δημόσιο φορέα, το χρέος θα ρυθμιστεί πλήρως και ο οφειλέτης θα μπορέσει να κάνει και πάλι μια νέα αρχή, απαλλαγμένος από χρέη.
Με δεδομένο ότι ο φορέας απόκτησης ακινήτων δεν έχει ακόμη τεθεί σε πλήρη λειτουργία, θα υπάρξει ένα προσωρινό καθεστώς προστασίας της πρώτης κατοικίας μέχρι να αρχίσει να λειτουργεί. Το καθεστώς αυτό θα παρέχει κρατική επιδότηση για μέρος της μηνιαίας δόσης της οφειλής. Αυτό θα πρέπει να ισοδυναμεί περίπου με το ποσό του σημερινού επιδόματος στέγασης (70-210 ευρώ) και θα ισχύει από τον Ιούνιο του 2021 έως τον Μάρτιο του 2022. Βάσει του νέου νόμου 4738/2020, η πρώτη κατοικία προστατεύεται επίσης με την καταβολή επιδότησης επί της μηνιαίας ρυθμιζόμενης οφειλής για πέντε χρόνια.
Προσπάθειες για την τόνωση των επενδύσεων σε ακίνητα
Το κυβερνών κόμμα της Νέας Δημοκρατίας στην Ελλάδα έχει θέσει την ανάκαμψη της ελληνικής αγοράς ακινήτων ως προτεραιότητα μετά την εκλογή του. Η κυβέρνηση έχει επιδιώξει να αυξήσει τις ιδιωτικοποιήσεις και τις ΑΞΕ, μειώνοντας παράλληλα τους φόρους ακίνητης περιουσίας, τη γραφειοκρατία και την αναποτελεσματικότητα, που στο παρελθόν είχαν περιορίσει τη ζήτηση. Δύο από τις σημαντικότερες πολιτικές που εισήγαγε η κυβέρνηση για να τονώσει την αγορά είναι η αναστολή του ΦΠΑ και η μείωση του ΕΝΦΙΑ, εξηγεί η BofA.
Η πολιτική αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομικές άδειες τέθηκε σε ισχύ τον Δεκέμβριο του 2019. Η πολιτική ορίζει ότι όλα τα νέα ακίνητα και όλα τα παλαιά μη πωληθέντα ακίνητα με οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 2006 απαλλάσσονται από τις επιβαρύνσεις ΦΠΑ για τρία χρόνια. Η αναστολή του ΦΠΑ αποσκοπεί στην ενθάρρυνση περισσότερων κατασκευών στη χώρα. Οι οικοδομικές άδειες και τα ολοκληρωμένα κτίρια έχουν ήδη αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια και το 2021 ξεκίνησε με υψηλούς ρυθμούς.
Ο φόρος ΕΝΦΙΑ είναι ένας ετήσιος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων τόσο για φυσικά πρόσωπα όσο και για επιχειρήσεις που εισήχθη το 2014. Η κυβέρνηση μείωσε το φορολογικό συντελεστή κατά 22% κατά μέσο όρο το 2019 για τα φυσικά πρόσωπα. Οι μειώσεις βασίστηκαν στις «αντικειμενικές αξίες» των ακινήτων: 30% μείωση εάν η αξία του είναι κάτω από τις 60 χιλ. ευρώ, 27% μείωση εάν η αξία του είναι κάτω από τις 70 χιλ. ευρώ, 25% μείωση εάν η αξία του είναι κάτω από τις 80 χιλ. ευρώ, 20% μείωση εάν η αξία του είναι κάτω από 1 εκατ. ευρώ και 10% μείωση εάν η αξία του είναι πάνω από 1 εκατ. ευρώ.
Περαιτέρω αναμενόμενες περικοπές μετά την πανδημία αναμένεται να φέρουν τη συνολική μείωση του ΕΝΦΙΑ στο 30%. Παρ’ όλα αυτά, από το 2022 οι πολίτες θα πληρώνουν διαφορετικό φορολογικό συντελεστή με βάση τον επανυπολογισμό των “αντικειμενικών αξιών” των ακινήτων, γεγονός που θα αυξήσει γενικά τα καταβαλλόμενα ποσά.
Σε γενικές γραμμές, υποθέτουμε συνεχίζει η BofA, και οι διοικήσεις των τραπεζών καθοδηγούν, μια ανάκαμψη των στεγαστικών δανείων, αλλά αυτό θα έρθει πιθανότατα μετά την ανανέωση της αύξησης των επιχειρηματικών δανείων που θα τονωθεί από τις επενδύσεις.
Τα νέα στεγαστικά δάνεια παρέμειναν σε πολύ χαμηλά επίπεδα τα τελευταία χρόνια μετά την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων. Μετά την επαναφορά σε χαμηλότερα επίπεδα στις αρχές της προηγούμενης δεκαετίας, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων κατέληξαν να είναι σχετικά σταθερά.
