του Λάμπρου Κίσσα, Πολεοδόμου-Χωροτάκτη Μηχ.,Msc./123kissas@gmail.com
.
Σε σχετική ανακοίνωση του ΥΠΕΝ, τονίζεται πως η κατάργηση της έννοιας της εκτός σχεδίου δόμησης, αποτελεί στρατηγική επιλογή της κυβέρνησης κι υλοποιείται μέσω:
i) της κατάργησης των παρεκκλίσεων δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, μέχρι την 9η Δεκεμβρίου 2022 και
ii) της εφαρμογής του προγράμματος εκπόνησης Τοπικών & Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων «Κ. Δοξιάδης», με την ολοκλήρωση του οποίου το 70% σχεδόν της χώρας θα αποκτήσει σχεδιασμό πρώτου επιπέδου με χρήσεις γης, καταργώντας πρακτικά την έννοια της εκτός σχεδίου περιοχής.
Σαφώς και η σταδιακή κατάργηση των παρεκκλίσεων και της μεταστροφής σε οργανωμένους υποδοχείς είναι μια ρύθμιση στην σωστή κατεύθυνση, καθόσον οι παρεκκλίσεις έπρεπε να έχουν καταληκτική ημερομηνία, ενώ ταυτόχρονα γίνεται και μια “συμμόρφωση” με την σχετική νομολογία του ΣτΕ.
Πλην όμως, δεν υπήρχε κανένας απολύτως λόγος να καταργηθεί η παρέκκλιση για τα ακίνητα, τα οποία βρίσκονται «…εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24η.4.1977, ημέρα έναρξης ισχύος του από 5.4.1977 προεδρικού διατάγματος (Δ΄ 133), και ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ..». Δηλαδή, όσων γηπέδων βρίσκονται περιμετρικά των οικισμών προ `23 ή των οικισμών με σχέδια διανομών που εγκρίθηκαν, αναθεωρήθηκαν ή επανεγκρίθηκαν (π.χ. οικιστικά σχέδια του Υπ. Συγκοινωνιών & Δημ. Έργων) με τις διατάξεις του Ν. Δ/τος της 17.7.1923 και σε ακτίνα 500μ., από την αξονική γραμμή των ορίων τους.
Χωρίς να θέλω να επανέλθει η συζήτηση για τις καταργήσεις των παρεκκλίσεων, θεωρώ πως εδώ ταιριάζει η λαϊκή παροιμία «μαζί με τα ξερά, κάηκαν και τα χλωρά» και πως θα πρέπει να επανεξεταστεί η επαναφορά της εν λόγω παρέκκλισης, τόσο για επιστημονικούς όσο και για κοινωνικό-οικονομικούς.
Παρακάτω, και στα στενά πλαίσια ενός άρθρου, θα προσπαθήσω να επιχειρηματολογήσω σχετικά, εκμεταλλευόμενος την σχεδόν 28ετή επαγγελματική μου εμπειρία, αλλά και την 20ετή και πλέον εμπειρία μου, στην Ήπειρο και την Θεσσαλία ως τακτικό μέλος (ως Πρόεδρος, Αντιπρόεδρος ή μέλος) διαφόρων ΣΥΠΟΘΑ (και πρώην ΣΧΟΠ ή ΣΧΟΠΑΔ).
Καταρχάς, δεν είναι μια “παρέκκλιση” που διαχέεται στον χώρο. Είναι μια “παρέκκλιση” απολύτως εντοπισμένη στον χώρο. Έχει ως σημείο αναφοράς τα ¨σχέδια οικισμών¨ κι όχι οριοθετήσεις, που βρίθουν προβλημάτων. Είναι, δηλαδή, μια όμορη ζώνη, σε συνέχεια των οικισμών (προ του `23 ή σχέδια διανομών). Υπενθυμίζω πως, συζητούμε για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός της ζώνης εύρους 500μ. των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24η.4.1977, ελάχιστο εμβαδόν τα 2.000 τ.μ..
Εκτός του γεγονότος πως οι περιοχές αυτές αποτελούν συνέχεια των σχετικών οικισμών, θα πρέπει να σημειωθεί ότι, πλην ελάχιστων εξαιρέσεων οι εν λόγω οικισμοί, δεν επεκτάθηκαν έως σήμερα, παρ’ όλη την αύξηση του πληθυσμού τους ή των μελών των νοικοκυριών και την συνεχώς αυξανόμενη ανάγκη για ανέγερση κτιρίων με χρήση κατοικίας.
Επίσης, θα πρέπει να συνυπολογίσουμε πως το σύνολο σχεδόν των οικισμών αυτών, ανήκουν στην κατηγορία των “στάσιμων” οικισμών, και έχουν ως επί τω πλείστων αγροτικό χαρακτήρα. Αυτό σημαίνει πως υπάρχει μεγάλη ανάγκη και για την στέγαση (με ταυτόχρονη εξασφάλιση του πανάκριβου πλέον) αγροτικού εξοπλισμού πλησίον των οικισμών. Δηλαδή, στέγαση για γεωργικούς ελκυστήρες (τρακτέρ), πλατφόρμες, σωλήνες άρδευσης, λιπάσματα, τελάρα, κλπ. Και το παραπάνω, είναι και ένας κρίσιμος παράγοντας που σχετίζεται με την ποιότητα της ζωής των κατοίκων, των εν λόγω οικισμών, αφού έτσι αποσυμπιέζεται η ανάγκη εύρεσης δόμησης, που είναι αναγκαία για την κατοικία.
Χρήματα για πολεοδομικές μελέτες επεκτάσεων, των μικρών στην συντριπτική πλειοψηφία τους οικισμών, δεν υπάρχουν. Πλην όμως, ακόμη και οι “αμύητοι” του χώρου, οι πολίτες που δεν ασχολούνται με την πολεοδομία, έχοντας όμως την κοινή αίσθηση δικαίου, μπορούν να αντιληφθούν πως, αφενός μεν το μικρό εύρος των ζωνών (500μ), αφετέρου δε, το ικανό μέγεθος των γηπέδων (2.000τμ) δεν εμποδίζουν επ’ουδενί των μελλοντικό πολεοδομικό σχεδιασμό, δημιουργώντας δηλαδή, τυχόν προσκόμματα στον μελλοντικό πολεοδόμο μελετητή της περιοχής (όταν κι εάν υπάρξει). Απεναντίας, λειτουργούν ως βαλβίδα οικιστικής εκτόνωσης, είναι απολύτως απαραίτητα και κυρίως, χωρίς να επηρεάζουν ουσιαστικά την μελλοντική πολεοδόμηση των οικισμών.
Πολύ ξεκάθαρο είναι επίσης και το καθεστώς των χρήσεων γης, εντός της ζώνης των 500μ. Τόσο από την κείμενη νομοθεσία που διέπει τους εν λόγω οικισμούς για τις χρήσης γης, όσο κι από σχετική νομολογία του ΣτΕ (βλέπε π.χ. τις Αποφάσεις με αρ.1358/10 ΣτΕ, 3218/10 Ολ. ΣτΕ, 3521/17 ΣτΕ, κλπ, αν κι η πλειοψηφία αυτών αφορά οικισμούς προ `23), δεν αφήνετε κανένα περιθώριο για ασάφειες ή παρερμηνείες. Η επιτρεπόμενη χρήση για εγκαταστάσεις, δραστηριότητες, κλπ, εντός της ζώνης των 500μ., είναι αυτή της χαμηλής οχλήσεως, δηλαδή αφορά επιχειρήσεις από την λειτουργία των οποίων δεν προκαλείται κατά κοινή πείρα σημαντική επιβάρυνση του οικιστικού περιβάλλοντος, με συνέπεια να μην παραβιάζεται το άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος.
Για τους παραπάνω, εν συντομία λόγους, η κατάργηση των παρεκκλίσεων για τα γήπεδα που βρίσκονται πλησίον των οικισμών προ του`23 ή των οικισμών με σχέδια διανομών που εγκρίθηκαν, αναθεωρήθηκαν ή επανεγκρίθηκαν (μέχρι τις 13.3.1983) με τις διατάξεις του Ν. Δ/τος της 17.7.1923 και σε ακτίνα 500μ., από την αξονική γραμμή των ορίων τους, θα πρέπει να επανεξεταστεί και να διατηρηθεί ως έχει σήμερα, καθόσον δίνει “ανάσες” σε οικισμούς που το έχουν απόλυτη ανάγκη.
Η προαναφερόμενη ανακοίνωσή του ΥΠΕΝ, που τονίζει πως, μέσω της ολοκλήρωσης του προγράμματος ¨Κ. Δοξιάδης¨, «…το 70% σχεδόν της χώρας θα αποκτήσει σχεδιασμό πρώτου επιπέδου με χρήσεις γης, καταργώντας πρακτικά την έννοια της εκτός σχεδίου περιοχής», μου δημιούργησε ένα ερώτημα και μια πρόκληση. Το ερώτημα ήταν και παραμένει: Τί σχέση έχει ο καθορισμός των χρήσεων γης στην εκτός σχεδίου περιοχή, με την δόμηση και δη, την δόμηση κατά παρέκκλιση στην ζώνη των 500μ.; Η πρόκληση ήταν, να δημιουργήσω ένα χάρτη της ελληνικής επικράτειας, στον οποίο θα φαίνεται ποιες Δημοτικές Ενότητες (ΔΕ) θα έχουν αποκτήσει με την ολοκλήρωση του προγράμματος ¨Κ. Δοξιάδης¨ χωρικό σχεδιασμό. Δηλαδή, πως θα είναι ο χάρτης της Ελληνικής επικράτειας το 2025, όταν και λήγει το πρόγραμμα, και που ¨εδράζεται¨ η κάλυψη του 70% που θα έχει χωρικό σχεδιασμό;
Ο παρακάτω χάρτης περιλαμβάνει, όλα τα ΤΠΣ & τα ΕΠΣ, όλων των κύκλων του προγράμματος ¨Κ. Δοξιάδης¨, όπως επίσης κι όλα τα ΕΠΣ (εκτός του ¨Κ. Δοξιάδης¨) που εγκρίθηκαν ή πήραν προέγκριση από το ΥΠΕΝ και τις Υπηρεσίες του, μέχρι και το τέλος του Ιουλίου του 2022. Επίσης, περιλαμβάνει ΓΠΣ & ΣΧΟΟΠ του ν.2508/97, αλλά και τα ΓΠΣ του 1337/83. Σαφώς και υπάρχουν επικαλύψεις, οι οποίες όμως εύκολα ανιχνεύονται, με το κατάλληλο ερώτημα (query), αφού η σχετική βάση των γεω-δεδομένων, είναι δομημένη σε επίπεδα (layers).
Παρατηρούμε πως, η πλειοψηφία των ΔΕ της Θράκης, αλλά και πάρα πολλές ΔΕ στην Ήπειρο, την Θεσσαλία και την Μακεδονία, δεν καλύπτονται από χωρικό σχεδιασμό. Δηλαδή, μετά το 2025, οι περιοχές που έχουν εκατοντάδες σχέδια διανομών, των πρώην Υπουργείων Πρόνοιας ή του πρώην Υπουργείου Γεωργίας, κλπ. είτε γιατί δέχθηκαν πρόσφυγες (π.χ. Μακεδονία, Θράκη), είτε γιατί έγινε διανομή ¨τσιφλικιών¨ σε ακτήμονες (π.χ. Θεσσαλία), είτε γιατί κάηκαν Υποθηκοφυλακεία στον πόλεμο (π.χ. Ήπειρος), κλπ., δεν θα καλύπτονται από ΤΠΣ ή ΕΠΣ.
Ακριβώς, για τον παραπάνω λόγο, θα πρέπει να μην καταργηθεί η παρέκκλιση για τα ακίνητα, τα οποία βρίσκονται περιμετρικά των οικισμών προ `23 ή των οικισμών με σχέδια διανομών που εγκρίθηκαν, αναθεωρήθηκαν ή επανεγκρίθηκαν (π.χ. οικιστικά σχέδια του Υπ. Συγκοινωνιών & Δημ. Έργων) με τις διατάξεις του Ν. Δ/τος της 17.7.1923 και σε ακτίνα 500μ., από την αξονική γραμμή των ορίων τους.
Τέλος, θα ήταν σοβαρή παράλειψη να μην γίνει έστω μια μικρή αναφορά, στα τεράστια προβλήματα που αντιμετωπίζουν σήμερα, οι οικισμοί των διανομών μετά τους Ν.4030/11 & Ν.4067/12 (όπως αυτοί ισχύουν), σε σχέση με λάθη που εντοπίζονται στην επί του εδάφους εφαρμογή των σχεδίων διανομής. Το παραπάνω έχει σαν συνέπεια, σε πάρα πολλές περιοχές να μην εκδίδονται καν οικοδομικές άδειες ή να υπάρχουν πρόστιμα αυθαιρέτων ενώπιων των ΣΥΠΟΘΑ και να μην υπάρχει η δυνατότητα νομιμοποιήσεων. Οι λύσεις βεβαίως και υπάρχουν, π.χ. η εκπόνηση Ρυθμιστικών Σχεδίων Εφαρμογής (ΡΣΕ) σε εφαρμογή των Τ.Π.Ε., ή αναθεώρηση των πολεοδομικών μελετών/σχεδίων διανομών, κλπ. Είναι ένα πολύ σημαντικό πρόβλημα, που θα πρέπει να υπάρξουν άμεσα συνεννοήσεις μεταξύ των ΥΔΟΜ και των Κεντρικών Υπηρεσιών του Υπ.Εν.
Σαφώς, και τα συμπεράσματα που προκύπτουν αβίαστα, μετά από πιο ενδελεχή παρατήρηση του παραπάνω χάρτη είναι πάρα πολλά, (κάποια από αυτά έχουν αναφερθεί σε συνέδρια του χώρου) πλην όμως δεν είναι θέμα του παρόντος άρθρου.
του Λάμπρου Κίσσα, Πολεοδόμου-Χωροτάκτη Μηχ., MSc./123kissas@gmail.com
