Κωνσταντίνος Μερσινιάς, Δικηγόρος Αθηνών
LL.M., University of Edinburgh
Συνεργάτης της Δικηγορικής Εταιρείας «AA LAWYERS – Anastasopoulos Afrati & Partners Law Firm»
.
Μία νομοθετική τροποποίηση που θα μπορούσε να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στο χώρο των ακινήτων επήλθε δια της ψήφισης του αναπτυξιακού νόμου στην αρχή του έτους, καθώς δια του άρθρου 131 του νόμου 4887/2022 απελευθερώθηκε και για τους ιδιώτες η δυνατότητα απόκτησης ακινήτων μέσω χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing). Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι διευρύνονται οι επιλογές πίστωσης για τους πολίτες, οι οποίοι δεν δύνανται να αποκτήσουν ένα ακίνητο δια της άμεσης καταβολής του συνολικού ποσού του αντιτίμου ιδίοις πόροις στον πωλητή.
Κατά αυτόν τον τρόπο ο ιδιώτης δεν δεσμεύεται να καταβάλει το 20-30% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως υποχρεούται κατά την απόκτηση ενός ακινήτου δια της παραδοσιακής τραπεζικής πιστώσεως. Χωρίς ακόμα να έχουν παρουσιαστεί στο καταναλωτικό κοινό οι μηχανισμοί της νέας πιστωτικής αυτής μεθόδου, πηγές της αγοράς αναφέρουν ότι είναι πιθανό ο ιδιώτης που θα προσφεύγει στην χρηματοδοτική μίσθωση να δεσμεύεται να καταβάλει με την τελευταία δόση το ποσό που αντιστοιχεί στο ποσοστό αυτό (ήτοι το 20-30% της εμπορικής αξίας), το οποίο εξ αρχής θα τοκίζεται. Άλλως μπορεί να θεσμοθετηθεί η εξ αρχής καταβολή ενός ποσοστού της εμπορικής αξίας, το οποίο όμως θα είναι αρκετά μικρότερο από αυτό που απαιτείται να καταβληθεί κατά τον παραδοσιακό τραπεζικό δανεισμό. Στην πρώτη, δε, περίπτωση η εξόφληση της εκάστοτε δόσης του ιδιώτη προς τον φορέα που θα εξασφαλίζει την χρηματοδοτική μίσθωση αναμένεται να περιλαμβάνει την καταβολή ποσού των τόκων για το σύνολο του ανεξόφλητου κεφαλαίου και ποσού που θα μειώνει το μη παγωμένο μέρος του κεφαλαίου.
Η κυριότητα του ακινήτου βέβαια θα παραμένει στον φορέα που θα παρέχει το leasing μέχρις ότου επέλθει πλήρης αποπληρωμή του κεφαλαίου και των τόκων. Δια της νέας αυτής ρύθμισης εδραιώνονται από τη μία αρκετά πλεονεκτήματα για τους ιδιώτες. Το γεγονός ότι δεν θα απαιτείται, πιθανόν, η εξ αρχής καταβολή μέρους της εμπορικής αξίας του ακινήτου που θα θέλει να αγοράσει ο εκάστοτε ιδιώτης θα αποτελέσει ένα μεγάλο δέλεαρ, ειδικά για τους νέους, δεδομένου και των αυξημένων μισθωμάτων κατά τα τελευταία έτη. Ο εκάστοτε ιδιώτης δεν θα αποκτάει εξ αρχής την κυριότητα του ακινήτου μεν αλλά θα αποκτάει το δικαίωμα προσδοκίας επί αυτής καταβάλλοντας τις εν λόγω δόσεις αντί ενοικίου. Περαιτέρω, η μη απόκτηση της κυριότητας θα απαλλάσσει τον ιδιώτη από την πληρωμή φόρων και επιβαρύνσεων που συνδέονται με το δικαίωμα της κυριότητας.
Από την άλλη κατά τον τρόπο αυτό το κράτος και οι εμπλεκόμενες δυνάμεις της αγοράς προσδοκούν να θέσουν σε λειτουργία ακόμα ένα εργαλείο επίλυσης των προβλημάτων των «κόκκινων δανείων». Ειδικότερα, δια του leasing θα εξασφαλιστεί η εύκολη μεταβίβαση, μέσω μίας απλής καταγγελίας της σύμβασης, των ακινήτων των εκάστοτε οφειλετών στη νομή του φορέα της χρηματοδοτικής μίσθωσης. Έτσι, θα αποφεύγεται η χρόνια καθυστέρηση, μέσω νομικών ενεργειών και πλειστηριασμών, για την επανάκτηση των ακινήτων και την εκμετάλλευση αυτών από τους εκάστοτε φορείς πίστωσης.
Τέλος του έτους αναμένεται να παρουσιαστούν οι μηχανισμοί της νέας πιστωτικής αυτής μεθόδου, με παράγοντες της αγοράς να τονίζουν ότι σε περίπτωση επιδείνωσης της οικονομικής κατάστασης, σε μακροοικονομική κλίμακα, η μέθοδος αυτή θα μπορέσει να αποτρέψει ένα νέο κύμα μη εξυπηρετούμενων δανείων.
