Από τη Μαρία Καλούδη
Αλλάζει ο χάρτης του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην Αττική, καθώς η μεγάλη ζήτηση, οι υψηλές τιμές αλλά και η βελτίωση των αστικών υποδομών φέρνουν στο προσκήνιο νέες περιοχές με ιδιαίτερα υψηλές αποδόσεις. Την ώρα που οι ακριβότερες περιοχές της Αττικής, οι οποίες αποτελούσαν ανέκαθεν το επίκεντρο του ενδιαφέροντος των ξένων επενδυτών, πλέον φαίνεται ότι παρουσιάζουν σημαντικά χαμηλότερες αποδόσεις και ευκαιρίες.
Συγκεκριμένα, σήμερα στις κορυφαίες θέσεις της λίστας με τις πιο ελκυστικές περιοχές για επενδύσεις στην Αττική είναι οι υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου, οι οποίες έχουν ακόμη τόσο χαμηλές τιμές πώλησης όσο και ενοίκια, με αποτέλεσμα να τραβούν ιδιαίτερα την προσοχή των ξένων επενδυτών, καθώς έχουν σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης. Γι’ αυτούς ακριβώς τους λόγους στην κορυφή της λίστας των περιοχών με τις υψηλότερες αποδόσεις για επενδύσεις βρίσκεται η Πλατεία Αμερικής με απόδοση 7,2%, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα για το τελευταίο τρίμηνο του 2023. Τη δεύτερη θέση καταλαμβάνει η περιοχή Αττική με 7,1% και η πλατεία Βικτωρίας με 6,9%, αν και με μικρότερη απόδοση σε σχέση με την προηγούμενη αντίστοιχη έρευνα. Ακολουθούν η περιοχή του Πολυτεχνείου με 6,7% και Περιστέρι και Κυψέλη με 6,3%.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον προσελκύει ο Πειραιάς και τα προάστιά του, που σημειώνει αποδόσεις της τάξεως του 5,9% με τον Κορυδαλλό να ακολουθεί με 5,8%. Ωστόσο, ο Πειραιάς λόγω της Χρυσής Βίζας αλλά και του επενδυτικού μπαράζ που λαμβάνει χώρα έχει σημειώσει ραγδαία άνοδο τιμών. Συγκεκριμένα, με τριπλάσιο ρυθμό σε σχέση με το σύνολο της χώρας «έτρεξαν» οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών κατά τη διάρκεια του 2023, καθιστώντας τα ακίνητα που βρίσκονται πέριξ του μεγαλύτερου λιμανιού της χώρας «πρωταθλητές». Σύμφωνα με τα στοιχεία σχετικής ανάλυσης του Spitogatos Insights, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023 ο δείκτης SPI (Spitogatos Property Index) σημείωσε αύξηση κατά 11,9% στο σύνολο της χώρας, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2022.
Συγκεκριμένα, στην περιοχή Καλλίπολη – Φρεαττύδα η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε κατά 36,3% σε μόλις 12 μήνες, φτάνοντας τα 2.700 ευρώ/τ.μ. Μεγάλη αύξηση κατά 36% σημειώθηκε επίσης στη Δραπετσώνα. Συνολικά η περιοχή του Πειραιά (κέντρο) ενισχύθηκε κατά 23% (2.175 ευρώ/τ.μ.), ενώ στα προάστια του Πειραιά η μέση αύξηση διαμορφώθηκε σε 25,6% (1.800 ευρώ/τ.μ.).
Οι «υποβαθμισμένες» περιοχές του κέντρου αλλά και τα προάστια του Πειραιά, όπως αποδεικνύουν τα στοιχεία της έρευνας, εκτόπισαν το δεύτερο εξάμηνο από τις πρώτες θέσεις τα Δυτικά προάστια, που κρατούσαν τα πρωτεία των υψηλών αποδόσεων στο πρώτο μισό του έτους. Συγκεκριμένα, στο προηγούμενο εξάμηνο την πρώτη θέση είχε το Αιγάλεω με 8,2% απόδοση, ξεχωρίζοντας ως μία από τις πιο ελκυστικές περιοχές για επενδύσεις. Από το βάθρο επίσης έπεσαν και η Νίκαια, που είχε σημειώσει 7,9%, και η περιοχή των Πατησίων με 7,8%. Την ίδια στιγμή, σημαντική πτώση στις αποδόσεις σημειώνουν και οι «ακριβές» περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπως το Κολωνάκι, που η απόδοσή του έχει πέσει στο 4%.
Σύμφωνα μάλιστα με όσα υποστηρίζουν επαγγελματίες της αγοράς, ισχυρές αποδόσεις και περαιτέρω ανάπτυξη θα έχουν κατά κύριο λόγο οι περιοχές που μελλοντικά θα έχουν πλησίον τους τη γραμμή 4 του Μετρό.
Ήδη, προκαταβολικά φαίνεται ότι αυξάνουν τις τιμές πώλησης και ενοικίασης οι ιδιοκτήτες τόσο των οικιστικών όσο και των εμπορικών ακινήτων στις περιοχές όπου θα περάσει η νέα γραμμή του Μετρό. Παρ’ ότι οι 15 νέοι σταθμοί του Μετρό (Βεΐκου, Γαλάτσι, Ελικώνος, Κυψέλη, Δικαστήρια, Αλεξάνδρας, Εξάρχεια, Ακαδημίας, Κολωνάκι, Ευαγγελισμός, Καισαριανή, Πανεπιστημιούπολη, Ιλίσια, Ζωγράφου, Γουδή) δεν πρόκειται να λειτουργήσουν πριν από το τέλος της δεκαετίας και δεν έχει γίνει γνωστό αν θα παραδοθούν τμηματικά, τα ακίνητα ακόμη και σε περιοχές που κάποτε θεωρούνταν προσιτές για τα νοικοκυριά με μέσο και μικρό εισόδημα, όπως το Γαλάτσι, η Κυψέλη, ο Υμηττός, η Καισαριανή και τα Ιλίσια, έχουν αρχίσει ήδη να ακριβαίνουν.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Γαλάτσι, το οποίο επί δεκαετίες αποτελούσε μία από τις πιο προσιτές επιλογές για αγορά και ενοικίαση κατοικίας, κάτι ωστόσο που σήμερα αλλάζει. Στο Γαλάτσι θα ανοίξουν δύο σταθμοί του μετρό και ήδη την τελευταία 4ετία καταγράφεται έντονη οικοδομική δραστηριότητα, ενώ έχει αυξηθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον. Η μέση τιμή για κατοικίες προς πώληση είναι κοντά στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η μέση τιμή για σπίτια προς ενοικίαση είναι 8 ευρώ τον μήνα ανά τ.μ.
Καθαριστικό ρόλο στην πορεία των τιμών αναμένεται να έχει η έλευση του μετρό και στη Κυψέλη. Η εν λόγω περιοχή στο παρελθόν αποτελούσε μία από τις οικονομικότερες περιοχές της Αθήνας, ωστόσο σήμερα η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 1.500 ευρώ το τ.μ., ενώ τα ενοίκια ξεκινούν από τα 8 ευρώ και φτάνουν έως και 9 ευρώ ανά τ.μ., μια μεταβολή της τάξεως του 6% σε σχέση με πέρυσι.
