Από τον Γιώργο Παλαιτσάκη
Μόνο τις γνωμοδοτήσεις των δήμων για μειώσεις των αντικειμενικών τιμών, οι οποίες συνοδεύονται από πλήρη και αναλυτικά στοιχεία, που αποδεικνύουν ότι πράγματι οι αναπροσαρμογές που έγιναν την 1η-1-2022 προκάλεσαν σημαντικές στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων και αδικίες εις βάρος χιλιάδων δημοτών τους, εξετάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Τα αιτήματα αυτών των δήμων παραπέμπονται στους πιστοποιημένους εκτιμητές για επαναπροσδιορισμό των αντικειμενικών τιμών σε χαμηλότερα επίπεδα. Αντιθέτως, το υπουργείο δεν ασχολείται καν με τα αιτήματα δήμων για μειώσεις στις αντικειμενικές τιμές, τα οποία δεν συνοδεύονται από την προσκόμιση στοιχείων που να αποδεικνύουν τη βασιμότητα των ισχυρισμών τους.
Περαιτέρω, η ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών θα προχωρήσει από τα μέσα του 2024 και, κυρίως, από το 2025 στη ριζική αναμόρφωση και μεταρρύθμιση του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων εισάγοντας νέες σύγχρονες διαδικασίες αναπροσαρμογής των τιμών της εφορίας, ώστε να ευθυγραμμίζονται άμεσα με τα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς. Ηδη, δε, με δεδομένο ότι τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος και άλλων φορέων καταγράφουν σημαντικές αυξήσεις στις τιμές αγοράς των κατοικιών από τα μέσα του 2021, που ανακοινώθηκε η τελευταία γενική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών, μέχρι και σήμερα, προμηνύεται αύξηση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων κατά 35%-40% σε μέσα επίπεδα από το 2025, με συνέπεια το επόμενο έτος να αναμένονται πολύ μεγάλες αυξήσεις στους φόρους που επιβαρύνουν την απόκτηση και την κατοχή ακινήτων σε όλη τη χώρα.Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης, εντός του 2024:
1 Θα μειωθούν οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων μόνο σε όσους δήμους διαπιστώθηκε ότι είναι βάσιμες και απόλυτα τεκμηριωμένες οι γνωμοδοτήσεις τους για την ανάγκη να χαμηλώσουν σημαντικά ή ακόμη και να μηδενιστούν τα ποσοστά των αυξήσεων των τιμών αυτών, που αποφασίστηκαν από το υπουργείο Οικονομικών τον Ιούνιο του 2021 με έναρξη ισχύος από την 1η-1-2022. Η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει δρομολογήσει μια έκτακτη διαδικασία επανακαθορισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, η οποία νομοθετήθηκε με το άρθρο 51 του Ν. 5000/2022. Η διαδικασία αυτή έδωσε τη δυνατότητα σε δήμους, που θεώρησαν ότι οι επιβληθείσες την 1η-1-2022 αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων σε περιοχές τους ήταν υπερβολικές ή άδικες με βάση τα δεδομένα της κτηματαγοράς, να υποβάλουν γνωμοδοτήσεις με τις οποίες προσπάθησαν να τεκμηριώσουν τους ισχυρισμούς τους και να ζήτησαν από το υπουργείο Οικονομικών να περιορίσει τις αυξήσεις ή ακόμη και να τις εκμηδενίσει. Οι γνωμοδοτήσεις συγκεντρώθηκαν, εξετάστηκαν από την αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών και, για όσες κρίθηκαν βάσιμες, έχει ήδη ξεκινήσει ή θα ξεκινήσει σύντομα εκ νέου η διαδικασία προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών, από πιστοποιημένους εκτιμητές, με σκοπό τη διατύπωση εισηγήσεων προς τον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τη μείωσή τους.
Υπήρξαν όμως και πολλοί δήμοι που, όπως αναφέρουν πηγές από το υπουργείο, δεν μπήκαν καν στον κόπο να υποβάλουν τεκμηριωμένες γνωμοδοτήσεις αλλά απλώς απέστειλαν υπομνήματα και επιστολές με τις οποίες κοινοποίησαν αποφάσεις των δημοτικών τους συμβουλίων με τις οποίες έκριναν απλώς άδικες και εξωπραγματικές τις αυξήσεις που αποφασίστηκαν το 2021 και επιβλήθηκαν την 1η-1-2022 στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων των περιοχών των χωρικών τους αρμοδιοτήτων, χωρίς να συνυποβάλουν και στοιχεία που να στηρίζουν και να αποδεικνύουν τη βασιμότητα των ισχυρισμών τους. Με αυτές τις περιπτώσεις δήμων το υπουργείο δεν πρόκειται να ασχοληθεί. Δηλαδή, για όλες αυτές τις περιπτώσεις δεν πρόκειται να δρομολογηθεί καμία διαδικασία επανεξέτασης των αντικειμενικών αξιών από τους πιστοποιημένους εκτιμητές, οπότε οι δήμοι και κατ’ επέκταση οι δημότες τους δεν θα πρέπει να περιμένουν καμία μείωση αντικειμενικών αξιών.
Εξάλλου, οι όποιες μειώσεις αντικειμενικών αξιών αποφασιστούν τελικά -επί γνωμοδοτήσεων δήμων που περιλαμβάνουν τεκμηριωμένους και βάσιμους ισχυρισμούς- δεν θα ισχύσουν αναδρομικά και, ως εκ τούτου, δεν θα επηρεάσουν το ύψος του ΕΝΦΙΑ για το 2022, το 2023 και το 2024. Ιδιος κανόνας θα ισχύσει και για το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που επιβάλλεται με τους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος υπέρ των δήμων και υπολογίζεται κι αυτό με βάση τις αντικειμενικές τιμές ζώνης της 1ης Ιανουαρίου κάθε έτους. Ετσι, οι επιπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ και το ΤΑΠ θα γίνουν αντιληπτές από το 2025. Ομως, όσον αφορά στους φόρους που επιβάλλονται στην απόκτηση ακινήτων, όπως οι φόροι μεταβίβασης, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών, οι επιπτώσεις των μειώσεων των αντικειμενικών τιμών ζώνης θα είναι άμεσες, καθώς θα προκαλέσουν μειώσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων από την ημερομηνία έναρξης ισχύος των σχετικών υπουργικών αποφάσεων.
Υπενθυμίζεται ότι, όπως επανειλημμένα έχει αναφέρει ο «Ε.Τ.» της Κυριακής, 142 δήμοι από τους 332 που υπάρχουν στη χώρα μας υπέβαλαν γνωμοδοτήσεις για μειώσεις στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων τους.
» Αθήνα-υπόλοιπη Αττική: Από τους πρώτους δήμους που αποφάσισαν να υποβάλουν αίτημα για μειώσεις στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων σε περιοχές της χωρικής αρμοδιότητάς τους ήταν ο Δήμος Αθηναίων. Συγκεκριμένα, με επίσημο έγγραφο διατύπωσης γνώμης που κατέθεσε ο δήμος στο υπουργείο Οικονομικών υποστήριξε ότι, με βάση στοιχεία που συνέλεξε για τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς, τα ποσοστά αυξήσεων των αντικειμενικών αξιών -όπως αυτά διαμορφώθηκαν τον Ιούνιο του 2021 με την απόφαση του τότε υπουργού Οικονομικών, Χρήστου Σταϊκούρα, η οποία τέθηκε σε ισχύ από την 1η-1-2022- πρέπει να περιοριστούν το πολύ μέχρι το επίπεδο του 55% σε σύγκριση με τις αντικειμενικές αξίες που ίσχυαν μέχρι τις 31-12-2021 για όλα τα ακίνητα του δήμου. Υποστήριξε, δηλαδή, ότι σε όσες περιοχές του δήμου οι αντικειμενικές αξίες αυξήθηκαν πάνω από 55% την 1η-1-2022 σε σύγκριση με την 31η-12-2021 θα πρέπει να επαναπροσδιοριστούν σε επίπεδα χαμηλότερα από αυτά που καθορίστηκαν την 1η-1-2022, ώστε οι αυξήσεις τους σε σύγκριση με την 31η-12-2021 να φθάνουν το πολύ μέχρι το 55%.
Η γνώμη του δήμου αφορά ουσιαστικά σε 30 περιοχές (ζώνες τιμών) από το 1ο, το 2ο, το 3ο και το 6ο Δημοτικό Διαμέρισμα. Πρόκειται για περιοχές του κέντρου της Αθήνας αλλά και για πολλές λαϊκές γειτονιές της πόλης όπου οι πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς κινούνται σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Στις περιοχές αυτές, οι αυξήσεις αντικειμενικών αξιών που επιβλήθηκαν με την απόφαση του Ιουνίου του 2021 κυμαίνονται από 57,89% έως 115,63%!
Βάσει της γνώμης του δήμου, τα ελάχιστα ποσοστά μειώσεων που πρέπει να αποφασιστούν από το υπουργείο Οικονομικών στις συγκεκριμένες 30 περιοχές της Αθήνας φθάνουν έως 27,54%.
Πέραν του Δήμου Αθηναίων, δεκάδες άλλοι δήμοι της Αττικής -ακολουθώντας την έκτακτη διαδικασία επανακαθορισμού που προβλέπει το άρθρο 51 του πρόσφατα ψηφισθέντος Ν. 5000/2022- έχουν καταθέσει στο υπουργείο Οικονομικών τις γνωμοδοτήσεις τους για την ανάγκη επαναπροσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων σε επίπεδα χαμηλότερα αυτών που καθορίστηκαν την 1η-1-2022. Ορισμένοι από τους δήμους αυτούς είναι οι εξής: Γλυφάδα, Μοσχάτο-Ταύρος, Βριλήσσια, Μαρούσι, Ηράκλειο, Πετρούπολη, Ελληνικό, Καλλιθέα, Αγ. Δημήτριος, Ζωγράφου, Ραφήνα, Παλλήνη, Χαϊδάρι, Δάφνη, Καματερό και Αγ. Βαρβάρα.
Υπόλοιπη Ελλάδα: Οσον αφορά στην υπόλοιπη χώρα, στους δήμους που κατέθεσαν γνωμοδοτήσεις για μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων τους περιλαμβάνονται ο Λαγκαδάς, η Καλαμαριά, το Κιλκίς, η Αλεξανδρούπολη, τα Μετέωρα Τρικάλων, η Ιστιαία-Αιδηψός, η Λήμνος, η Σάμος, ο Πλατανιάς Χανίων, η Ρόδος, η Αστυπάλαια, η Σέριφος, η Κέρκυρα, η Ιθάκη, η Καλαμάτα, η Πύλος, η Κόρινθος και ο Πύργος Ηλείας.
2 Οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων αναμένεται να αυξηθούν σημαντικά στην επόμενη γενική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών που θα γίνει με ορίζοντα εφαρμογής το 2025. Ο λόγος είναι ότι το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης έχει αποφασίσει την πλήρη εξομοίωση των φορολογητέων αξιών, που προσδιορίζουν οι αντικειμενικές τιμές, με τις πραγματικές αξίες της κτηματαγοράς.
Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών έγινε τον Ιούνιο του 2021, με βάση τα στοιχεία που συνέλεξαν ιδιώτες πιστοποιημένοι εκτιμητές, τους οποίους είχε προσλάβει το υπουργείο Οικονομικών, προκειμένου να καταγράψουν τις πραγματικές αγοραίες τιμές των ακινήτων. Οι τιμές αναφοράς πάνω στις οποίες βασίστηκε το 2021 ο καθορισμός των αντικειμενικών τιμών ήταν, ουσιαστικά, οι αγοραίες τιμές του τέλους του 2020. Τότε, λοιπόν, ο δείκτης τιμών των ακινήτων που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος ήταν στις 67,6 μονάδες. Σήμερα, σχεδόν τρία χρόνια μετά, στο γ’ τρίμηνο του 2023 ο δείκτης σκαρφάλωσε στις 92,9 μονάδες, καταγράφοντας μια αύξηση της τάξης του 37,5%.
Συνεπώς, με δεδομένο ότι στόχος του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών εξακολουθεί να είναι η προσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς και καθώς οι ανατιμήσεις στην αγορά ακινήτων συνεχίζονται, η επόμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών θα πρέπει να θεωρείται βέβαιο ότι θα οδηγήσει στην αύξησή τους τουλάχιστον κατά 35%-40% μεσοσταθμικά.
Νέο πληροφοριακό σύστημα για την αυτόματη αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών
Στην εκ νέου προσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των αγοραίων τιμών τους, μέσω σημαντικών αυξήσεων στις αντικειμενικές τιμές, θα συμβάλουν η δημιουργία και η λειτουργία ενός νέου πληροφοριακού συστήματος το οποίο θα ονομάζεται Μητρώο Ακινήτων. Το σύστημα αυτό θα συλλέγει πληροφορίες για τις διακυμάνσεις των τιμών των ακινήτων στην αγορά και θα προσαρμόζει το ύψος των αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο σε τέτοια επίπεδα, ώστε οι τελικές φορολογητέες αξίες που θα προκύπτουν να ταυτίζονται με τις εμπορικές τιμές. Ουσιαστικά, η εφαρμογή του συστήματος αυτού θα σημάνει την αντικατάσταση του όρου της «αντικειμενικής τιμής» με την «εμπορική». Μέσω αυτού θα γίνεται ανά τακτά διαστήματα αυτόματη αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς.
Ετσι, όλοι οι φόροι στην κατοχή και την απόκτηση ακινήτων, όπως ο ΕΝΦΙΑ και οι φόροι μεταβιβάσεων, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών, θα υπολογίζονται πλέον με βάση φορολογητέες αξίες πλήρως προσαρμοσμένες στις εμπορικές τιμές των ακινήτων.
Ειδικότερα, το νέο σύστημα θα συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων από όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως π.χ. υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα (με έμφαση στα σχετικά στοιχεία του Κτηματολογίου και της ΑΑΔΕ), καθώς και ανοιχτά δεδομένα, με σκοπό να συμβάλει στον προσδιορισμό των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών των ακινήτων σε επίπεδα ίδια με τις τιμές της κτηματαγοράς. Ενδεικτικά δεδομένα που στοχεύει να συγκεντρώσει το έργο είναι, π.χ., αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλλοτρίωσης, δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων, όπως χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.
Με βάση αυτά τα στοιχεία που θα συλλέγει το σύστημα, θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών τιμών. Σταδιακά με την εφαρμογή αυτού του συστήματος ο όρος «αντικειμενική αξία» θα καταργηθεί και θα αντικατασταθεί από τον όρο «εμπορική τιμή».
ΟΙ 20 ΦΟΡΟΙ ΠΟΥ ΘΑ ΕΠΗΡΕΑΣΤΟΥΝ
1) Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ).
2) Ο πρόσθετος κύριος ΕΝΦΙΑ φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται σε φορολογουμένους με αστική ακίνητη περιουσία (κτίσματα και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικές εκτάσεις) συνολικής αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ, εφόσον κατέχουν ποσοστά επί εμπράγματων δικαιωμάτων ή πλήρη κυριότητα σε ακίνητα αντικειμενικής αξίας 400.000 ευρώ έκαστο.
3) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ).
4) Ο ΦΠΑ που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
5) Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.
6) Ο φόρος ανταλλαγής-συνένωσης οικοπέδων.
7) Ο φόρος διανομής ακινήτων.
8) Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ).
9) Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).
10) Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
11) Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ και συντελεστή 10%.
12) Ο φόρος δωρεάς ακινήτων.
13) Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων.
14) Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
15) Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαίρετων κτισμάτων.
16) Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
17) Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
18) Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες ακινήτων.
19) Ο φόρος εισοδήματος που επιβάλλεται επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των αντικειμενικών δαπανών ή τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φορολογουμένων.
20) Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας. Το εισόδημα αυτό προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
