Μετά το πρόσφατο «κούρεμα» κατά 13% στον ΕΝΦΙΑ, οι ιδιοκτήτες ή οι εν δυνάμει αγοραστές οικοπέδων φαίνεται να επωφελούνται, ελαφρώς περισσότερο, σε σχέση με τις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων (π.χ. διαμερίσματα κτλ). Κι αυτό επειδή, για παράδειγμα, ο συντελεστής μειώνεται στο 0,0375 από 0,1850 για εκτάσεις με αξία 75 έως 100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ως αποτέλεσμα, υπολογίζεται ότι για το 91% των οικοπεδούχων ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται. Το γεγονός αυτό ενθαρρύνει, με τη σειρά του, τα σχέδια για την αξιοποίηση των οικοπέδων, για τη δημιουργία δηλαδή, κτισμάτων σε αυτά. Τι πρέπει όμως, να έχουν κατά νου όσοι σχεδιάζουν να εμπλακούν με την κατασκευή;
Όπως εξηγεί στο Liberalmarkets, ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, Managing Partner της κατασκευαστικής – εκτιμητικής εταιρείας Values, καταρχάς, θα πρέπει να λαμβάνουμε υπόψη τις τοπικές ιδιαιτερότητες. Όπως σημειώνει, «κάθε περιοχή στην Αττική έχει τη δική της κατασκευαστική κουλτούρα και τη δική της αρχιτεκτονική. Από τις γειτονιές του Κεραμεικού με το απόλυτο urban style έως τη Γλυφάδα της απόλυτης πολυτέλειας και μινιμαλισμού κάθε διαφορετικό αρχιτεκτονικό στυλ έχει το δικό του κοινό και φυσικά τελείως διαφορετικό κατασκευαστικό κόστος» λέει.
Ο χάρτης του κατασκευαστικού κόστους
Λαμβάνοντας ως δεδομένο ότι η αγορά επιχειρεί να βρει τις ισορροπίες της, λόγω των ανατιμήσεων των οικοδομικών υλικών, όπως και ότι η γη αντιπροσωπεύει το μεγαλύτερο τμήμα του κόστους, πώς διαμορφώνεται το κόστος κατασκευής στην Αττική;
Στα Νότια Προάστια και ιδίως στις περιοχές της Γλυφάδας και της Βούλας εντοπίζονται οι υψηλότερες τιμές κατασκευής, όπως διευκρινίζει ο κ. Μερεκούλιας.
«Τα διαμερίσματα σε αυτές τις περιοχές αποτελούν κυριολεκτικά αρχιτεκτονικό statement και μοιάζουν με μικρές βίλες. Η τάση που κυριαρχεί είναι η κατασκευή πολυτελών διαμερισμάτων 2 – 3 υπνοδωματίων επιφανείας 110 τ.μ. – 140 τ.μ. Σε κάθε όροφο υπάρχουν συχνά μικρές πισίνες που ευθυγραμμίζονται με τον ορίζοντα. Το χρώμα που κυριαρχεί είναι το λευκό, ενώ επιλέγονται κατά κύριο λόγο φυσικά υλικά και εξελιγμένα συστήματα ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού και αυτοματισμών. Τα διαμερίσματα έχουν μεγάλα ανοίγματα με minimal frame κουφώματα. Όπως είναι εύκολα αντιληπτό οι παραπάνω προδιαγραφές αυξάνουν σημαντικά το κόστος κατασκευής που αγγίζει τα 2.000 – 2.500 ευρώ/ τ.μ.» τονίζει.
Ποια είναι τα δεδομένα για το κέντρο της Αθήνας; Εκεί, «πρόσφατες χειρονομίες τοπιακού ανασχηματισμού έχουν φέρει νέες επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα και νέες κατασκευές. Οι νεόδμητες πολυκατοικίες ή μονοκατοικίες στις περιοχές του Βοτανικού, Κεραμικού και στο Γκάζι είναι πιο σπάνιες αλλά πλέον υπάρχει κινητικότητα και κυρίως υπάρχει ζήτηση» προσθέτει ο επικεφαλής της Values.
Τα υλικά σε αυτές τις περιοχές αντικατοπτρίζουν κυρίως το μείγμα του αστικού και βιομηχανικού τοπίου των περιοχών. Η πλειοψηφία των διαμερισμάτων είναι 80 – 100 τ.μ. με 2 υπνοδωμάτια. Κυριαρχεί το ανεπίχριστο σκυρόδεμα τόσο σε εξωτερικές όσο και εσωτερικές επιφάνειες. Το εμφανές σκυρόδεμα κατασκευάζεται με σκοπό να παραμείνει ανεπίχριστο καθ’ όλη τη διάρκεια ζωής του, χωρίς την εμφάνιση ατελειών, δυσχρωμιών, ανομοιομορφιών και άλλων ελαττωμάτων γεγονός που σημαίνει ότι έχει και χαμηλό κόστος συντήρησης. Τα δάπεδα εδώ στρώνονται κυρίως με κεραμικά πλακίδια που θυμίζουν τσιμεντοοκονία ή με φυσικό ξύλο σε πιο ακριβές κατασκευές. Το κόστος κατασκευής στο κέντρο της Αθήνας ανέρχεται σε 1.500 -2.000/ τ.μ. ευρώ.
Στις λοιπές περιοχές της Αθήνας, όπως, για παράδειγμα το Παγκράτι, η Κυψέλη, τα Εξάρχεια, αλλά και σε περιοχές των Νοτίων Προαστίων όπως η Δάφνη, η Αργυρούπολη και η Ηλιούπολη οι κατασκευές είναι πιο κοντά σε αυτό που έχουμε συνηθίσει να λέμε «συμβατική κατασκευή» και αρκετά πιο προσιτές στο ευρύ κοινό, αναφέρει ο κ. Μερεκούλιας.
Σε αυτές τις περιοχές προτιμώνται απλές κατασκευές σύγχρονης αρχιτεκτονικής με λιτές γραμμές και σχεδιασμό. Τα διαμερίσματα στην πλειοψηφία τους κι εδώ είναι 2 υπνοδωματίων 50 τ.μ. – 70 τ.μ. με ανοιχτές καλά καθορισμένες κατόψεις που δίνουν την αίσθηση ευρυχωρίας και λειτουργικότητας. Τα υλικά κατασκευής είναι σύγχρονης αισθητικής αλλά συμβατικά με λιγότερους αυτοματισμούς. Το κόστος κατασκευής μειώνεται σημαντικά στα 1.000 – 1.500 /τ.μ.
Στα Βόρεια Προάστια η ζήτηση είχε μειωθεί τα τελευταία χρόνια και ως εκ τούτου είχε περιοριστεί σημαντικά και η οικοδομική δραστηριότητα. Παραδοσιακά, η ζήτηση αφορά σε μεγαλύτερα «οικογενειακά» διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων με επιφάνειες 120 τ.μ. – 150 τ.μ. «Η αρχιτεκτονική στο Μαρούσι, Χαλάνδρι και Χολαργό όπου πλέον σημειώνεται έντονη οικοδομική δραστηριότητα είναι λιτή με μεγάλα ανοίγματα και με «minimal frames» κουφώματα και έμφαση κυρίως στα «πράσινα» χαρακτηριστικά του κτιρίου. Τα υλικά δεν είναι εξεζητημένα, αλλά καλής ποιότητας και αισθητικής», σημειώνει ο κ. Μερεκούλιας. Με τα δεδομένα αυτά το κόστος κατασκευής κυμαίνεται μεταξύ 1.500 – 2.500 ευρώ ανά τ.μ. με το ανώτερο εύρος να εντοπίζεται στις περιοχές Παπάγου και Χολαργό.
«Κάθε περιοχή έχει το δικό της κοινό και ουσιαστικά αυτό είναι που διαμορφώνει το αρχιτεκτονικό τοπίο που αντικατοπτρίζεται με σαφήνεια στις διαφορές κατασκευαστικού κόστους. Από την απόλυτη πολυτέλεια των Νοτίων Προαστίων ως το βιομηχανικό σκηνικό του Αθηναϊκού Σόχο υπάρχουν πολλές επιλογές πλέον για όλα τα είδη αγοραστών. Εμείς, για παράδειγμα, όταν αναλαμβάνουμε την αρχιτεκτονική μελέτη μιας νέας κατασκευής κάνουμε ενδελεχή έρευνα στην ιστορία της περιοχής και στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της συγκεκριμένης γειτονιάς που θα αναπτυχθεί το ακίνητο προκειμένου να δημιουργήσουμε ένα ακίνητο πλήρως ενταγμένο στο γύρω περιβάλλον του δίνοντας προτεραιότητα στην ποιότητα των υλικών, έτσι ώστε πάντα να έχει όσο το δυνατό περισσότερα στοιχεία βιοκλιματικού σχεδιασμού και να είναι όσο το δυνατό ενεργοβόρο», σημειώνει ο κ. Μερεκούλιας.
Γιώργος Μίχας
