Αυξήσεις που αγγίζουν ακόμα και το 30% σε σχέση με την περίοδο πριν από την πανδημία, δηλαδή μόλις πριν από 18 μήνες, καταγράφονται στην αγορά οικοπέδων εντός σχεδίου, ιδίως σε δημοφιλείς περιοχές των βορείων και των νοτίων προαστίων της Αττικής. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς ακινήτων, η αναστολή ισχύος του ΦΠΑ 24% για νέες οικοδομές που θεσπίστηκε το 2019 έχει πυροδοτήσει ένα κύμα επενδύσεων από κατασκευαστές κατοικιών, οι οποίοι επιδιώκουν να δημιουργήσουν ένα απόθεμα νεόδμητων ακινήτων που να μην υπόκεινται σε ΦΠΑ. Η σχετική ρύθμιση ισχύει για άδειες που θα εκδοθούν έως το τέλος του 2022. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να αυξάνονται με εκθετικό ρυθμό και οι τιμές πώλησης των ούτως ή άλλως λιγοστών διαθέσιμων οικοπέδων.
«Σε περιοχές όπως του Παπάγου, η Αγία Παρασκευή, ο Χολαργός, τα Βριλήσσια, το Νέο Ηράκλειο, αλλά και στα νότια προάστια, καταγράφονται πολύ υψηλές αυξήσεις σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα», σημειώνει στην «Κ» ο Δημήτρης Καψιμάλης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών και Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδος. Σύμφωνα με τον ίδιο, οικόπεδα που μέχρι πριν από λίγους μήνες κόστιζαν 1 εκατ. ευρώ, σήμερα διατίθενται ακόμα και για 1,3 ή και 1,5 εκατ. ευρώ, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις δημιουργούνται άτυπες πλειοδοσίες μεταξύ κατασκευαστών.
Κατά τον ίδιο, «δημιουργείται μια νέα “φούσκα” στα ακίνητα, καθώς οι αυξήσεις αυτές στις τιμές των οικοπέδων θα περάσουν και στις τιμές πώλησης, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τη δυνατότητα των νοικοκυριών να αποκτήσουν ένα καινούργιο ακίνητο». Ωστόσο, όπως καταγγέλλει ο κ. Καψιμάλης, σε ορισμένες περιπτώσεις οι τιμές έχουν «φουσκώσει» αναίτια, ως αποτέλεσμα της εμπλοκής μεσαζόντων και «αυτοαποκαλούμενων μεσιτών», όπως τους χαρακτηρίζει. Ασφαλώς θα πρέπει να σημειωθεί ότι εφόσον υπάρχει ζήτηση για οικόπεδα, έστω και σε υψηλότερες τιμές, και ολοκληρώνονται αγοραπωλησίες, τότε είναι προφανές ότι οι μεσίτες αυτοί εξασφαλίζουν περισσότερα έσοδα για τους πελάτες τους (και τους ίδιους βέβαια), έστω κι αν αυτό «ψαλιδίζει» τα κέρδη των κατασκευαστών. Σε κάθε περίπτωση, εφόσον κάποιος επαγγελματίας κρίνει ότι το κόστος της γης είναι υπερβολικό δεν χρειάζεται και να προβεί στη σχετική επένδυση. Αντιθέτως, μπορεί να αναζητήσει κάποια άλλη, φθηνότερη επιλογή, σημειώνουν πηγές της αγοράς.
Σε υψηλό 8ετίας
Η ανοδική πορεία των τιμών στην αγορά οικοπέδων επιβεβαιώνεται και από το πιο πρόσφατο Παρατηρητήριο Αξιών Οικοπέδων που επιμελείται η Geoaxis Property & Valuation Services, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών. Οπως προκύπτει από την ανάλυση του φετινού δεύτερου τριμήνου, οι τιμές των οικοπέδων στην Αττική βρίσκονται πλέον στο υψηλότερο σημείο των τελευταίων οκτώ ετών. Ειδικότερα, οι τιμές σε επιλεγμένες περιοχές του λεκανοπεδίου έχουν πλέον προσεγγίσει το επίπεδο που βρίσκονταν οι αξίες το 2014 (κι ενώ μεσολάβησαν μειώσεις αξιών έκτοτε και έως το 2018). Παράλληλα, υπολείπονται μόλις 4,6% σε σχέση με τις τιμές που ίσχυαν το 2013, που ήταν και το υψηλότερο σημείο της τελευταίας δεκαετίας.
Σύμφωνα με την ανάλυση της Geoaxis, σήμερα οι ζητούμενες τιμές καταγράφουν μέση αύξηση κατά 5,25% σε σχέση με το 2019 και 3,8% σε ετήσια βάση. Τη μεγαλύτερη αύξηση (5,40%) παρουσιάζουν τα οικόπεδα στο κέντρο της Αθήνας και δη στους Αμπελοκήπους, όπου η μέση τιμή πώλησης αγγίζει πλέον τα 1.953 ευρώ/τ.μ., από 1.853 ευρώ/τ.μ. πριν από ένα χρόνο. Ακολουθεί η περιοχή του Π. Φαλήρου, όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,5% και μέση τιμή 1.260 ευρώ/τ.μ. Στο Μαρούσι οι τιμές καταγράφουν άνοδο κατά 3,3% σε 690 ευρώ/τ.μ. και στον Χολαργό το κόστος αγγίζει τα 980 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας ετήσια αύξηση της τάξεως του 3,25%. Αύξηση κατά 2,5%, σε 740 ευρώ/τ.μ., παρουσιάζουν και τα οικόπεδα στο Περιστέρι.
Οσον αφορά τις αντιπαροχές, παραμένουν σχετικά αμετάβλητες. Ωστόσο, όπως τονίζει στην «Κ» ο Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis, «πιστεύουμε ότι θα αρχίσουν να αυξάνονται σημαντικά τους επόμενους 12-16 μήνες, καθώς οι τάσεις αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων έχουν ήδη παγιωθεί. Σήμερα οι αντιπαροχές κινούνται σε ποσοστά όχι μεγαλύτερα του 40%, όταν προ της επιβολής του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές (1/1/2006) και πριν από την παγκόσμια οικονομική κρίση που ξέσπασε το 2009 είχαν καταγραφεί και ακραίες περιπτώσεις ποσοστού έως 58%». Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Καψιμάλη, πλέον οι αντιπαροχές δεν αποτελούν βασική προτεραιότητα των κατασκευαστών, καθώς είναι προτιμότερη η απευθείας αγορά του οικοπέδου, διότι τα ακίνητα που θα ανεγερθούν δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ.
Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά, «οι αγοραπωλησίες οικοπέδων και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζουν αύξηση και οι ιδιοκτήτες διαπραγματεύονται υψηλότερες τιμές και υψηλότερα ποσοστά αντιπαροχής. Αντίστοιχα, οι τράπεζες είναι περισσότερο διατεθειμένες να χρηματοδοτήσουν νέες αναπτύξεις». Πάντως, σύμφωνα με τον ίδιο, μεγαλύτερη ζήτηση παρουσιάζουν οικόπεδα στα νότια παρά στα βόρεια προάστια.
Νίκος Ρουσάνογλου
