Από τη Μαρία Καλούδη
Ρεκόρ σημειώνει ο όγκος των επενδύσεων στους σύγχρονους χώρους γραφείων την τελευταία πενταετία, καθώς καθ’όλη τη διάρκεια του 2023 σημειώθηκαν συναλλαγές ύψους 500 εκατ. ευρώ. Η υψηλή ζήτηση για πράσινα γραφεία τόσο από ΑΕΕΑΠ όσο και από ξένους επενδυτές αναμένεται να συνεχιστεί και καθ’ όλη τη διάρκεια του 2024, αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς. Σε αυτήν τη φάση υπάρχει ένα ανεκτέλεστο υπόλοιπο νέων έργων για πιστοποιημένους χώρους πράσινων γραφείων, που θα ικανοποιήσουν εν μέρει τη αυξανόμενη ζήτηση. Την ώρα που υπάρχουν ιδιαίτερα αισιόδοξα σχέδια για την επόμενη πενταετία στον τομέα, καθώς η ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας συνεχίζει προσελκύει νέους παίκτες που ενδιαφέρονται για τέτοιου είδους εμπορικά ακίνητα.
Σύμφωνα με την πρόσφατη έρευνα της Savills Hellas o όγκος των επενδύσεων είναι ο υψηλότερος που καταγράφηκε τα τελευταία χρόνια, αποδεικνύοντας την όρεξη των επενδυτών για γραφεία και την ανάγκη της αγοράς για υψηλής ποιότητας κτίρια. Σε αυτό το πλαίσιο, μια χαρακτηριστική μεγάλη συναλλαγή χαρτοφυλακίου ήταν αυτή του Project “Skyline”, το οποίο αποκτήθηκε το πρώτο τρίμηνο του 2023 έναντι 438 εκατ. ευρώ, με περίπου 37% του συνολικού αριθμού των περιουσιακών στοιχείων του χαρτοφυλακίου να είναι γραφεία που βρίσκονται σε όλη την Ελλάδα. Το εν λόγω deal αναμένεται να ολοκληρωθεί μέσα στο α’ εξάμηνο του 2024, ενώ στα σκαριά βρίσκονται μεγάλα γραφειακά projects ειδικά στα Βόρεια Προάστια, από Noval, Prodea, Trastor και Dimand.
Στον Πειραιά σημειώνεται μια αναγέννηση στο τομέα των γραφείων μετά από χρόνια υποβάθμισης, καθώς πραγματοποιούνται τώρα ξανά συναλλαγές, που φτάνουν αποδόσεις της τάξεως του 7,25%. Τα Δυτικά Προάστια θεωρούνται μια «ήρεμη» αγορά με σταθερές αποδόσεις, συγκεκριμένα χαρακτηρίζονται από χαμηλή επενδυτική δραστηριότητα. Οι αποδόσεις μάλιστα των κορυφαίων ακινήτων φτάνουν σε ένα σταθερό επίπεδο της τάξεως του 7,75%.
Στα Νότια υπήρξε ζήτηση από πέρυσι, οδηγώντας σε χαμηλότερους μέσους συντελεστές κενών χώρων που δεν ξεπερνούν το 9%. Στον Δυτικό τομέα της Αθήνας, η περιορισμένη παρουσία χρηστών υψηλού προφίλ και η χαμηλή ελκυστικότητα του τόσο για τους τελικούς χρήστες όσο και για τους επενδυτές έχει οδηγήσει σε μάλλον κακή επίδοση την τελευταία δεκαετία. Ως αποτέλεσμα, το διαθέσιμο ποσοστό χώρων γραφείων φτάνει στο 19%, διατηρώντας έτσι μια αρνητική θέση σε ολόκληρη την αγορά γραφείων της Αθήνας.
Η ελληνική αγορά γραφείων έρχεται σε αντίθεση με την υπόλοιπη Ευρώπη, όπου οι περισσότερες πόλεις αντιμετωπίζουν μειώσεις των ενοικίων μετά την πανδημία και καθώς η εργασία από το σπίτι ή το υβριδικό μοντέλο εργασίας γίνεται ο νέος κανόνας. Στα ελληνικά δεδομένα, καθώς η ζήτηση για γραφεία αυξάνεται, τα επίπεδα ενοικίων σε κορυφαίες τοποθεσίες έχουν εκτοξευθεί, φτάνοντας και πάλι στα υψηλά επίπεδα πριν την κρίση. Στην πραγματικότητα, όλες οι κύριες υποαγορές παρουσίασαν αύξηση στα επίπεδα ενοικίασης τους τελευταίους 12 μήνες, με πολλές περιοχές να φτάνουν σε κορύφωση, ειδικά όσον αφορά τα γραφεία Grade A.
Στο κέντρο τα ενοίκια για τα παλιά κτίρια γραφείων ανέρχονται στα 18 ευρώ ανά τ.μ. ενώ για τα καινούρια στα 28 ευρώ ανά τ.μ. μήνα αντίστοιχα. Τα Βόρεια προάστια διατηρούν υψηλά επίπεδα ελκυστικότητας όσον αφορά τη ζήτηση για ακίνητα πρώτης κατηγορίας. Η Λεωφόρος Κηφισίας παραμένει στην κορυφή, προσφέροντας υψηλής ποιότητας κτίρια γραφείων, αν και με κάποια ηλικία λόγω του περιορισμένου αριθμού συγκροτημάτων γραφείων που αναπτύχθηκαν κατά την οικονομική κρίση. Τα γραφεία Grade B και Grade A επιτυγχάνουν επίπεδα ενοικίασης περίπου 17 € έως 25 € / τ.μ. / μήνα αντίστοιχα. Από την άλλη πλευρά, ορισμένες μισθώσεις για ολοκαίνουργια συγκροτήματα γραφείων έχουν συμφωνηθεί σε υψηλότερα επίπεδα που ξεπερνούν τα 26,0 € / τ.μ. / μήνα για χώρους γραφείων με πράσινες πιστοποιήσεις.
