Σημαντικές αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και ειδικά των κατοικιών, άνω του 40%, είναι καθ’ οδόν, μετά τις εκρηκτικές ανατιμήσεις των αγοραίων τιμών.
Συγχρόνως, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δρομολογεί δύο νέα συστήματα με τα οποία θα προσαρμόζονται αυτόματα οι αντικειμενικές τιμές στις τιμές αγοράς των ακινήτων.
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος καταγράφουν τον καλπασμό των τιμών αγοράς των κατοικιών την τελευταία τριετία, ο οποίος θα αποτυπωθεί και στις φορολογητέες τιμές των ακινήτων, καθώς με βάση το σύστημα που ισχύει, οι αντικειμενικές αξίες θα πρέπει να ακολουθούν τις εμπορικές τιμές.
Σημειώνεται πως, με βάση τις φορολογητέες αξίες, υπολογίζονται οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων, γονικών παροχών, δωρεών, κληρονομιών, ο ΕΝΦΙΑ και συνολικά περίπου 20 φόροι και τέλη που βαρύνουν τα ακίνητα.
Γιατί θα αυξηθούν 40%
Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών έγινε τον Ιούνιο του 2021 (και ίσχυσαν από την 1η/1/2022), με βάση στοιχεία που συνέλεξαν ιδιώτες πιστοποιημένοι εκτιμητές, στους οποίους είχε αναθέσει το υπουργείο Οικονομικών την καταγραφή των τιμών αγοράς. Οι εισηγήσεις που υπέβαλαν στις αρχές του 2021 στηρίχθηκαν στις τιμές αγοράς που ίσχυαν στο τέλος του 2020.
Την περίοδο εκείνη, ο δείκτης τιμών των ακινήτων που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος ήταν στις 67,6 μονάδες. Ο αντίστοιχος δείκτης το δ΄ τρίμηνο του 2023 εκτινάχθηκε στις 95 μονάδες, καταγράφοντας μια αύξηση 40,55%.
Με δεδομένο, ότι ισχύει (και ενισχύεται) η γενική αρχή, ότι οι τιμές εφορίας των ακινήτων θα πρέπει να προσαρμόζονται στις πραγματικές τιμές αγοράς, η αύξηση που επέρχεται θα είναι δραματική, καθώς θα υπερβεί το 40%.
Ο προγραμματισμός του ΥΠΕΘΟ προβλέπει ανά διετία αναπροσαρμογή των τιμών, προκειμένου να αποφεύγονται μεγάλες αυξήσεις, οι οποίες προκαλούν νευρικότητα στην αγορά.
Ωστόσο, αυτή τη φορά, η ίδια η αγορά «τρέχει» και οδηγεί τις εξελίξεις, καθώς οι τιμές έχουν αυξηθεί αισθητά, και οι αντικειμενικές τιμές με τις οποίες υπολογίζονται οι φόροι, δεν μπορούν να μείνουν πίσω.
Στο πλαίσιο αυτό, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, αναμένεται να εκκινήσει τη διαδικασία επαναπροσδιορισμού των τιμών εφορίας των ακινήτων, το καλοκαίρι, μετά τις ευρωεκλογές, με την προοπτική να εφαρμοστούν από την 1η Ιανουαρίου 2025.
Στο διάστημα, που θα μεσολαβήσει μέχρι την αναπροσαρμογή τους, θα ενταθεί η ζήτηση και θα αυξηθούν οι αγοραπωλησίες προκειμένου να προλάβουν τις νέες αυξημένες τιμές, γεγονός που θα συντηρήσει τις ανοδικές πιέσεις των τιμών κατοικιών και γενικότερα των ακινήτων.
Αυτόματη αναπροσαρμογή
Η προσαρμογή των αντικειμενικών τιμών θα γίνει με τη χρήση δύο νέων συστημάτων που θα αναπτύξει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Το πρώτο σύστημα, ονομάζεται Μητρώο Ακινήτων και θα συλλέγει πληροφορίες για τις διακυμάνσεις των τιμών των ακινήτων στην αγορά, θα προσαρμόζει το ύψος των αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο σε τέτοια επίπεδα ώστε οι τελικές φορολογητέες αξίες που θα προκύπτουν να ταυτίζονται με τις εμπορικές τιμές.
Συγχρόνως, με το σύστημα αυτό, θα γίνεται ανά τακτά διαστήματα αυτόματη αναπροσαρμογή των φορολογητέων αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της αγοράς, είτε αυτά κινούνται ανοδικά είτε καθοδικά.
Το Μητρώο Ακινήτων, θα συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων από όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως π.χ. υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα (Κτηματολόγιο, Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ), τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλλοτρίωσης, δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων όπως χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.
Το δεύτερο σύστημα που ετοιμάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών είναι το Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, με το οποίο θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων (CAMA), δημόσιων και ιδιωτικών, «κατά τρόπο ομοιόμορφο, δίκαιο, θεσμικά κατοχυρωμένο και αυτοματοποιημένο».
Η μαζική εκτίμηση θα γίνεται βάσει των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτων και με την αξιοποίηση κατάλληλων αλγορίθμων, για την ομοιόμορφη και αυτοματοποιημένη εκτίμηση της αξίας κάθε ακινήτου, ώστε να είναι ευθυγραμμισμένη με την τρέχουσα εικόνα της αγοράς ακινήτων. Στόχοι της λειτουργίας του συστήματος αυτού είναι επίσης η τήρηση ιστορικότητας για τις εν λόγω εκτιμήσεις και η παραγωγή σχετικών στατιστικών στοιχείων.
Κάθε χρήστης του συστήματος αυτού θα έχει τη δυνατότητα:
- Να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου,
- Να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες,
- Να εισάγει δεδομένα και
- Να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.
Η θέαση αποτελεσμάτων αναζήτησης και εντοπισμού θα γίνεται μέσω γεωγραφικών χαρτών και αλφαριθμητικών χαρακτήρων, ενώ επιπλέον το σύστημα θα υποστηρίζει διοικητικές διαδικασίες διαχείρισης ενστάσεων και προσφυγών.
