Από τη Μαρία Καλούδη
Νέες τάσεις διαμορφώνονται στην ελληνική αγορά ακινήτων, την ώρα που οι τιμές κυρίως στο τομέα των κατοικιών θα κρατηθούν σε υψηλά επίπεδα και το 2024. Μία μάλιστα από τις τάσεις που θα επικρατήσουν είναι η σταδιακή άνοδος των τιμών στα Δυτικά και στα Ανατολικά Προάστια, ενώ αναμένεται αύξηση στις πιο υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου, που παραδοσιακά μέχρι σήμερα καταγράφουν πιο προσιτές τιμές. Παράλληλα, είναι πλέον γεγονός ότι η ακρίβεια στρέφει τους Έλληνες και εκτός αστικών κέντρων.
Συγκεκριμένα, όπως σχολιάζει στο powergame.gr ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, διευθύνων σύμβουλος «KRAMA PROPERTY» και Γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ, θα καταγραφεί περαιτέρω αύξηση τιμών σε περιοχές όπου πρόκειται να περάσει η νέα Γραμμή 4 του Μετρό. Αλλά το αξιοσημείωτο είναι ότι θα δούμε άνοδο τιμών σε περιοχές, όπως πέριξ της πλατείας Καραϊσκάκη και της Βικτώριας, που μέχρι σήμερα θεωρούνται υποβαθμισμένες αλλά έχουν σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης. Επίσης, περισσότερο θα ανέβουν οι τιμές στις περιοχές του Πειραιά και στα προάστιά του, ενώ καλές αποδόσεις και άρα άνοδο θα έχουν η Ανατολική και η Δυτική Αττική.
Επιπλέον, παρατηρείται έντονα πολλά κλειστά ακίνητα να αγοράζονται από ξένους και Έλληνες επενδυτές, με σκοπό να τα ρίξουν στην αγορά για μίσθωση, όπου παρατηρείται σημαντική έλλειψη. Μία ακόμη τάση που κυριαρχεί σταδιακά είναι η αλλαγή χρήσης των ακινήτων. Πολλά δηλαδή καταστήματα και γραφεία που δεν έχουν καλά χαρακτηριστικά και δεν βρίσκονται σε θέσεις προβολής μετατρέπονται σε κατοικίες.
Όπως ο ίδιος προσθέτει μία άλλη νέα τάση που κερδίζει έδαφος είναι η στροφή σε περιοχές εκτός αστικών κέντρων. Αυτό συμβαίνει επειδή τα οικόπεδα έχουν γίνει πολύ ακριβά στις πόλεις και είναι πολύ δύσκολο, εκτός από κατασκευαστές, να τα αγοράσουν οι πολίτες, και έτσι πολλοί είναι αυτοί που στρέφονται προς την Περιφέρεια, όπου οι τιμές των οικοπέδων είναι ακόμη προσιτές.
Για τα κλειστά ακίνητα, ο κ. Κρανίδης σχολιάζει, ότι «το ζήτημα είναι να δούμε που ανήκουν αυτά τα σπίτια, καθώς ένα μεγάλο κομμάτι είναι στα χέρια των ιδιωτών και ένα άλλο μεγάλο κομμάτι είναι στο δημόσιο και στις τράπεζες». Ο ίδιος μάλιστα τονίζει ότι η αδυναμία του δημοσίου να αξιοποιήσει την περιουσία του είναι μεγάλο πρόβλημα και δεν χωράει άλλη καθυστέρηση.
Ένας ακόμη λόγος που αυξάνεται ο αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων είναι ότι πολλοί ιδιώτες δεν έχουν τα χρήματα να τα ανακαινίσουν και να τα αναβαθμίσουν ενεργειακά. Επίσης, πολλά ακίνητα έχουν θέματα πολυϊδιοκτησίας, όποτε δεν μπορούν να βγουν στην αγορά.
Το πιο σημαντικό ωστόσο, όπως τονίζει ο κ. Κρανίδης είναι ότι« χρειάζονται γενναία κίνητρα, ώστε αυτά τα ακίνητα να ανοίξουν και να χρησιμοποιηθούν. Απαιτείται λοιπόν γρήγορα η δημιουργία κοινωνικής κατοικίας και συγκεκριμένη πολιτική για να αντιμετωπιστεί το εν λόγω πρόβλημα».
Για τον κ. Κρανίδη, το 2024 η ελληνική αγορά ακινήτων θα συνεχίζει να βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα, ωστόσο αναμένεται μέσα στην χρονιά μια τάση προσαρμογής στις πραγματικές τιμές λόγω του παγώματος που αναμένεται στα επιτόκια. Την ώρα που στα μικρομεσαία εμπορικά ακίνητα πρόκειται να υπάρξει περαιτέρω πτώση των συναλλαγών λόγω των υψηλών τιμών της αγοράς. Αντίθετα, καταγράφονται περισσότερο μεγάλα deals στα εμπορικά ακίνητα που γίνονται κατά κύριο λόγο από ισχυρούς παίκτες της αγοράς.
Ωστόσο, οι παθογένειες της ελληνικής αγοράς ακινήτων είναι πολλές αλλά σταδιακά γίνονται σημαντικά βήματα, ώστε να αντιμετωπιστούν. Το μεγαλύτερο με διαφορά πρόβλημα του εγχώριου real estate είναι η μεγάλη γραφειοκρατία, για την οποία όμως τα τελευταία χρόνια υπάρχουν ενδείξεις ότι έχει περιοστεί.
Δεύτερη παθογένεια είναι μεγάλη φορολογία των ακινήτων, που παρά τις διορθωτικές κινήσεις που έχουν γίνει με τη μείωση του φόρου μεταβίβασης, ο ΕΝΦΙΑ, σύμφωνα με τον κ. Κρανίδη πρέπει να μειωθεί κι άλλο.
Ακόμη, ένα θέμα που πρέπει οπωσδήποτε να ολοκληρωθεί είναι το κτηματολόγιο, έτσι ώστε να μπορέσουν να απλοποιηθούν οι διαδικασίες. Ενώ σημαντική πληγή αποτελεί και η δανειακή χρηματοδότηση, η οποία δεν είναι εύκολη λόγω του χαμηλού εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών, όπου το 80% δεν μπορεί να προχωρήσει σε αποταμίευση χρημάτων.
Τέλος, μεγάλο πρόβλημα της αγοράς είναι και το γεγονός ότι οι μεταβιβάσεις καθυστερούν σημαντικά, ωστόσο αυτό συμβαίνει καθώς για την έκδοση των πιστοποιητικών απαιτείται χρόνος. Σύμφωνα με τον ίδιο: «για να βγάλεις μια φορολογική ενημερότητα γρήγορα πρέπει να μην χρωστάς και για να βγάλεις μια ταυτότητα κτιρίου πρέπει να μην έχεις αυθαίρετα αλλά απαιτούνται σωστά συμβόλαια».
Όπως υπογραμμίζει τέλος ο ίδιος: «Σήμερα, η ελληνική αγορά παρουσιάζει τάσεις φούσκας, καθώς οι εγχώριοι αγοραστές των ακινήτων είναι περιορισμένοι, ενώ οι συναλλαγές δεν αναμένεται να ανέβουν σημαντικά».
