Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου, Διδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
Εμπειρογνώμων Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης
Μεταδιδάκτωρ Δικ. Περιβάλλοντος
info@pgalanislaw.gr
www.pgalanislaw.gr
Κατά την ανέγερση κτηρίων σε επαφή µε το κοινό όριο όμορων οικοπέδων κατασκευάζεται για κάθε κτήριο ξεχωριστός τοίχος σε επαφή προς το κοινό τους όριο και µε όλο το πάχος εντός του οικοπέδου του ανεγειρόμενου κτηρίου. Ο καθένας από τους πιο πάνω τοίχους είναι εξωτερικός τοίχος του κάθε κτηρίου και πρέπει να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις του κανονισμού αυτού. Ειδικά όταν κατασκευάζεται κτήριο σε υποστυλώματα (ΠΙΛΟΤΙΣ) σε επαφή µε το κοινό όριο, δεν είναι υποχρεωτική η κατασκευή του τοίχου της παρ. 1. Στην περίπτωση αυτή μπορεί να κατασκευάζεται περίφραγμα.
Μεσότοιχος είναι ο εξωτερικός τοίχος κτηρίου ή ο μανδρότοιχος που βρίσκεται κατά μήκος και πάνω στο κοινό όριο όμορων οικοπέδων και καταλαμβάνει χώρο και από τα δύο. Η κατασκευή μεσότοιχων στα κτήρια απαγορεύεται.
Μεσότοιχοι κτηρίων που έχουν κατασκευαστεί πριν τις 30-9-1955 απαγορεύεται να κατεδαφιστούν, χωρίς τη συγκατάθεση των ιδιοκτητών των κτηρίων. Οι μεσότοιχοι που δεν κατεδαφίζονται ενσωματώνονται στο υπό ανέγερση κτήριο ή σε τμήμα του κτηρίου σε περίπτωση προσθήκης. Ειδικώς, τα ανεγερθέντα προ της ισχύος του ΒΔ της 9.8.1955 κτήρια ή τμήματά τους, θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα για μόνο το λόγο ότι προϋφίστανται του έτους 1955 και δεν έχουν εν τω μεταξύ κατεδαφισθεί ή κριθεί αυθαίρετα. Δεν απαιτείται δε πλέον, υπό το καθεστώς της νεότερης διάταξης, η συνδρομή των προϋποθέσεων των προηγούμενων αντίστοιχων διατάξεων, οι οποίες αντικαταστάθηκαν γι’ αυτόν ακριβώς το λόγο. Η ρύθμιση αυτή, αφορώσα σε κτίσματα που έχουν ανεγερθεί πριν από εξήντα ή και περισσότερα έτη χωρίς, μέχρι τώρα, να έχουν χαρακτηρισθεί, κατά την εκάστοτε ισχύουσα διοικητική διαδικασία, ως αυθαίρετα με τις εντεύθεν συνέπειες, δεν παραβιάζει καμία συνταγματική διάταξη. Είναι δε άλλο το ζήτημα της τυχόν ήδη υπαγωγής αυθαιρέτων κατασκευών στο σύστημα των Ν. 1337/1983 και 4178/2013. Το ζήτημα αυτό διέπεται από τις λοιπές, διαζευκτικά τιθέμενες, ρυθμίσεις της ίδιας διάταξης που αναφέρονται ειδικά, χωρίς χρονικά όρια, στα εν λόγω συστήματα και τις προϋποθέσεις που τα διέπουν. Δεν μπορεί δε, πάντως, υπό το καθεστώς ισχύος της νεότερης αυτής διάταξης, να τεθεί το πρώτο ζήτημα χαρακτηρισμού συγκεκριμένων κατασκευών που έχουν ανεγερθεί προ του έτους 1955 ως αυθαιρέτων [1].
Κατά την ανέγερση κτηρίου σε επαφή µε διατηρούμενο μεσότοιχο ή προσθήκη σε κτήριο που περιλαμβάνει μεσότοιχο, δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση φορτίων σ’ αυτόν µε οποιοδήποτε τρόπο.
Κατ’ εξαίρεση, σε περίπτωση ανέγερσης κτηρίου σε επαφή µε το κοινό όριο, έστω και χωρίς την συγκατάθεση του όμορου ιδιοκτήτη, αλλά µε την υποχρέωση λήψης των αναγκαίων μέτρων προστασίας, επιτρέπεται η κατεδάφιση μεσότοιχων βοηθητικών παραρτημάτων που δεν κατοικούνται καθώς και τοίχων περιφραγμάτων. Η κατεδάφιση των κατασκευών αυτών αρχίζει είκοσι (20) ημέρες μετά τη σχετική νόμιμη ειδοποίηση προς τον ιδιοκτήτη τους. Σε περίπτωση μεσότοιχου επικινδύνως ετοιμόρροπου δεν εφαρμόζεται η παραπάνω διαδικασία, αλλά οι διατάξεις περί επικίνδυνων κτηρίων.
Τα περιφράγματα τα οποία κατασκευάζονται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 18 του ΓΟΚ τοποθετούνται είτε κατά μήκος των ορίων των όμορων οικοπέδων είτε στο πρόσωπο αυτών. Όταν τα περιφράγματα κατασκευάζονται στο πρόσωπο του οικοπέδου, τοποθετούνται εξ ολοκλήρου εντός του οικοπέδου. Όταν τα περιφράγματα κατασκευάζονται παρά το κοινό όριο όμορων οικοπέδων, μπορούν να τοποθετούνται εξ ολοκλήρου εντός του οικοπέδου ή εκατέρωθεν του κοινού ορίου με συμφωνία των όμορων ιδιοκτητών. Τα ίδια ισχύουν και στην περίπτωση που το περίφραγμα είναι συγχρόνως και τοίχος αντιστήριξης. Όταν το περίφραγμα τοποθετείται εκατέρωθεν του κοινού ορίου, μπορεί να κατασκευαστεί από οποιαδήποτε υλικό και με οποιοδήποτε πάχος κατόπιν κοινής συμφωνίας των όμορων ιδιοκτητών. Ισχύει και το άρθρο 17 παρ. 9 β ΝΟΚ.
Σε περίπτωση που αμφισβητείται η θέση του κοινού ορίου των ιδιοκτησιών σε σχέση µε τον υπάρχοντα μεσότοιχο, δεν απαγορεύεται η χορήγηση άδειας κατεδάφισης του μεσότοιχου και κατασκευή νέου τοίχου. Η επίλυση της διαφοράς ανήκει στα αρμόδια δικαστήρια.
Στους μεσότοιχους και τους εξωτερικούς τοίχους του κτηρίου που ανεγείρονται σε επαφή µε το κοινό όριο των ιδιοκτησιών απαγορεύεται η διάνοιξη ανοιγμάτων.
Για περισσότερα, βλ. https://www.pgalanislaw.gr/blog/
[1] ΣτΕ 1116/2019.
