Η αγορά εφοδιαστικής παρουσίασε εντυπωσιακές επιδόσεις τα δύο τελευταία χρόνια με εντυπωσιακή αύξηση σε όγκους συναλλαγών καθώς και σε επίπεδα ενοικίων. Η ζήτηση της Ελλάδας για ακίνητα logistics εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλή λόγω της ανόδου του ηλεκτρονικού εμπορίου και των data centers.
Τα βασικά ενοίκια για μεγάλα, σύγχρονα και βιώσιμα περιουσιακά στοιχεία αυξάνονται, οι αποδόσεις περιορίζονται, ενώ συνεχίζεται η έλλειψη σύγχρονου αποθέματος χώρων logistics.
Οι εγκαταστάσεις αποθήκευσης και διανομής (logistics) διαθέτουν μεγάλο περιθώριο ανάπτυξης, σύμφωνα με τη Danoς/BNP Paribas, που προβλέπει περαιτέρω άνοδο των τιμών μίσθωσης για τους πρώτης κατηγορίας χώρους.
Στο πρώτο 6μηνο 2023 το ενοίκιο ανήλθε σε 5 ευρώ/τ.μ. για Grade A χώρους, ενώ διαμορφώθηκε σε 3,5 ευρώ ανά τ.μ. για δεύτερης κατηγορίας logistics. Για το υπόλοιπο του έτος πάντως, η εταιρεία συμβούλων ακίνητης περιουσίας αναμένει περαιτέρω συμπίεση στις αποδόσεις. Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με σχετικό report έχουν γίνει επενδύσεις 50,4 εκατ. ευρώ στο πρώτο 6μηνο του έτους.
Ενοίκια, κενοί χώροι και γενική τάση
Η Danos «βλέπει» για τη συνέχεια, και όσον αφορά σε Grade A χώρους, ανοδική τάση στα ενοίκια, πτωτική στα yields, ανοδική τάση στη ζήτηση αλλά πτωτική στην προσφορά. Όσον αφορά σε Grade Β χώρους, προβλέπεται σταθερή τάση συνολικά. Το ποσοστό κενών χώρων σε prime περιοχές υποχώρησε σε οριακά επίπεδα, έναντι 10% με 5% την περίοδο 2015 προς 2021, ενώ σε Grade B+C χώρους ανήλθε σε άνω του 10%, αν και το 2021 το ποσοστό υπερέβαινε το 15%, το 2018 ήταν άνω του 20%, το 2016 αν του 30%, όπως και το 2015. Συνολικά ανέρχεται σε 6%.
Στο πρώτο 6μηνο 2023 σε prime locations τα ενοίκια έφτασαν σε πάνω από 5 ευρώ/τ.μ., έναντι 4,5 ευρώ/τ.μ. το 2020-2021 και 3,5 ευρώ/τ.μ. τη διετία 2015-2016, ενώ συνολικά κατά μέσο όρο τα ενοίκια στο 2023 έχουν ανέλθει σε περίπου 3,5 ευρώ/τ.μ. έναντι 3 ευρώ/τ.μ. το 2019 και 2 ευρώ/τ.μ. το διάστημα 2025-2016.
Όπως αναφέρει η εταιρεία, δεδομένου ότι το e – commerce είναι εδώ για να μείνει, η απουσία εξειδικευμένης αγοράς εφοδιαστικής αλυσίδας, κάτι που σαφώς φάνηκε κατά τη διάρκεια της άνθησης του ηλεκτρονικού εμπορίου της περιόδου του lockdown, εξακολουθεί να αποτελεί πρόβλημα. Η ανάπτυξη κατάλληλων logistics centers και του last mile αποτέλεσαν επίκεντρο της πλειοψηφίας των εταιρειών ταχυμεταφορών και μεταφορών, ενώ παράλληλα αναμένονται επενδύσεις που θα υλοποιηθούν από τις μεγάλες εταιρείες. Μια συγκρίσιμη τάση της αγοράς παρατηρείται επίσης στην ευρύτερη ζώνη της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ο Ασπρόπυργος ετοιμάζεται να φιλοξενήσει δεκάδες χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων νέων αποθηκευτικών χώρων, ενώ η Ελευσίνα και το Θριάσιο είναι ανερχόμενα hotspots των επενδύσεων σε εφοδιαστικής/βιομηχανική αλυσίδα.
Οι επενδυτές ενδιαφέρονται για τα prime logistics τοποθεσίες όπως ο Ασπρόπυργος και η Μαγούλα όπου η ζήτηση εκεί αναμένεται να αυξηθεί ακόμη περισσότερο στην επόμενα τρίμηνα. Δευτερεύουσες περιοχές όπως τα Οινόφυτα και το Μαρκόπουλο απολαμβάνουν πλέον περισσότερη ζήτηση ως αποτέλεσμα των διαρκώς αυξανόμενων τιμών στα προαναφερθέντα κύρια σημεία ενδιαφέροντος. Το λιμάνι του Πειραιά εξελίσσεται σταδιακά σε κόμβο για την Βαλκάνια.
Ο αριθμός των αποθηκών 3PL αυξάνεται και οι επιχειρήσεις 3PL επενδύουν πολλά σε νέα συστήματα, νέες τεχνολογίες και εγκαταστάσεις, που είναι ταυτόχρονα σύγχρονα και φιλικά προς το περιβάλλον.
Μεγάλες επενδύσεις, ζήτηση για χώρους υψηλής ποιότητας
Υπενθυμίζεται ότι το σύνολο των μεγάλων εγχώριων ΑΕΕΑΠ ή εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, όπως οι Prodea, Premia, Trastor, BriQ Properties, Dimand, Noval κ.α., καθώς και εταιρείες από άλλους χώρους (τρόφιμα, εμπόριο, ταχυμεταφορές κ.α.), όπως και μεγάλα διεθνή επενδυτικά funds, σαν την HIG, σχεδιάζουν επενδύσεις δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ στον τομέα logistics.
Και μάλιστα, σε μια περίοδο που και η ίδια η κυβέρνηση φέρεται να προωθεί δικές της πρωτοβουλίες (μέσω διαγωνισμών παραχωρήσεων, αξιοποίησης δημόσιας περιουσίας κ.α.) για την ανάπτυξη μεγάλων χώρων σε Αττική, Βόρεια και Κεντρική Ελλάδα, σε συνδυασμό με τα σχέδια ανάπτυξης και σύνδεσης του σιδηρόδρομου με λιμάνια και περιοχές όπου έχουν προχωρήσει ή προωθούνται μεγάλες ιδιωτικές επενδύσεις σε αποθηκευτικούς χώρους.
Οι εμπορευματικές μεταφορές και τα logistics συγκαταλέγονται στους κλάδους της οικονομίας που ξεχωρίζουν από την περίοδο της πανδημίας και έπειτα, ενώ είναι ορατή η τάση για μεγαλύτερες και πιο σύγχρονες, όπως και ενεργειακά αναβαθμισμένες, αποθήκες. Οι αυξημένες ανάγκες αποθήκευσης προϊόντων έχουν ως αποτέλεσμα την αντίστοιχη αύξηση της ζήτησης για logistics, ιδιαίτερα για μεγάλους χώρους υψηλής ποιότητας.
Γιώργος Παπακωνσταντίνου
