Από τον Π. Ξεροβάσιλα*
Οικόπεδα πολλών ταχυτήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές δημιουργούνται με το Ν. 4759/2020 [ΦΕΚ ΠΡΩΤΟ-ΑΡ. ΦΥΛΛΟΥ 245/9-12-2020] περί εκσυγχρονισμού της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας.
ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ ΣΕ ΤΟΥΛΑΧΙΣΤΟΝ 8 ΣΤΡΕΜΜΑΤΑ
Για τουριστικές εγκαταστάσεις σε περιοχές εκτός σχεδίου, δίχως να υπάρχει κάποιας μορφής πολεοδομικός σχεδιασμός, το ελάχιστο εμβαδόν που πρέπει να έχουν τα οικόπεδα, ώστε να θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, είναι 8.000 τ.μ..
ΚΑΤ΄ΕΞΑΙΡΕΣΗ ΚΑΙ ΣΕ 4 ΣΤΡΕΜΜΑΤΑ
Κατ’ εξαίρεση, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα εμβαδού κάτω των οκτώ στρεμμάτων και ελάχιστου εμβαδού τεσσάρων στρεμμάτων για την ανέγερση ξενοδοχειακών καταλυμάτων, εφόσον πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που ορίζονται με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
ΕΜΦΑΣΗ ΣΤΙΣ ΟΡΓΑΝΩΜΕΝΕΣ ΑΝΑΠΤΥΞΕΙΣ
Ιδιαίτερα ευνοϊκές αποδεικνύονται για τον τουρισμό οι ρυθμίσεις για την ανάπτυξη των τουριστικών υποδομών σε οργανωμένες πολεοδομικά περιοχές, τους λεγόμενους οργανωμένους «υποδοχείς» (ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ, ΠΟΤΑ κ.ά.), για τους οποίους χορηγείται μπόνους στο συντελεστή δόμησης (διαμορφώνεται σε 0,20 από 0,15). Από τον κανόνα εξαιρούνται η Κρήτη, η Κέρκυρα, η Εύβοια και η Ρόδος όπου ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 0,12 (από 0,10).
Για πρώτη φορά προβλέπεται μια νέα κατηγορία τουριστικών υποδομών μικρής κλίμακας στις οργανωμένες αναπτύξεις, που κατεβάζει την αρτιότητα στα 50 στρέμματα από 150 στρέμματα που ήταν μέχρι σήμερα.
Τα ξενοδοχεία που περιλαμβάνονται στις υποδομές αυτές κατατάσσονται στην κατηγορία των ιδιαιτέρως αναβαθμισμένων. Για τη δημιουργία μεικτών τουριστικών καταλυμάτων μικρής κλίμακας εκδίδεται κοινή απόφαση των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού και του κατά περίπτωση αρμόδιου υπουργού.
Μεικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας επιτρέπεται να δημιουργούνται και εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος ή και του συνόλου του οικισμού. Με ΚΥΑ των υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού καθορίζονται ειδικές ενεργειακές προδιαγραφές για τα μεικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας, ειδικά όσον αφορά στην εξοικονόμηση νερού, τη διαχείριση των αποβλήτων και την ενεργειακή απόδοση των κτηρίων και εγκαταστάσεων που περιλαμβάνονται σε αυτά.
Όπως γράφεται και παραπάνω, οι νέες ρυθμίσεις, ενώ καθιστούν αυστηρότερο το πλαίσιο δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, διαμορφώνοντας τα όρια αρτιότητας στα 8 στρέμματα για τα τουριστικά καταλύματα και τις τουριστικές υποδομές, κατ’ εξαίρεση θεωρούν άρτια και οικοδομήσιμα και γήπεδα ελάχιστου εμβαδού 4.000 τ.μ., αρκεί να πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια που καθορίζονται με απόφαση του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΑ ΚΡΙΤΗΡΙΑ
Ο Ν. 4759/2020 καθορίζει τους όρους και κανόνες για τα ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα και τα αναβαθμισμένα τουριστικά καταλύματα που αποτελούν μια νέα κατηγορία με βάση πολεοδομικά κριτήρια.
Υιοθετούνται, επίσης, τα κριτήρια που σήμερα λαμβάνονται υπόψη για την απονομή αστεριών στα τουριστικά καταλύματα, προκειμένου βάσει αυτών να παρέχονται και πολεοδομικής φύσεως προνόμια (όπως αρτιότητα με πρόσωπο σε δημοτικές οδούς τύπου Β ή αυξημένος συντελεστής δόμησης).
Στα κριτήρια αυτά περιλαμβάνονται, η ύπαρξη χώρου στάθμευσης εντός του γηπέδου με ελάχιστο αριθμό θέσεων ίσο με τον αριθμό των δωματίων ή διαμερισμάτων του καταλύματος. Η ύπαρξη στεγασμένου χώρου στάθμευσης, η διαθεσιμότητα μπαλκονιού ή βεράντας για το 50% των δωματίων ή διαμερισμάτων, η ύπαρξη ελάχιστου εμβαδού υποδοχής 0,8 τ.μ. ανά κλίνη, καθώς και αίθουσας πολλαπλών χρήσεων εμβαδού τουλάχιστον 100 τ.μ.
Προδιαγραφές μπαίνουν και για τα δωμάτια με ελάχιστο εμβαδόν τα 25 τ.μ. για μονόκλινα, τα 30 τ.μ. για δίκλινα και τα 36 τ.μ. για τρίκλινα ή 42 τ.μ. για διαμερίσματα ενός χώρου, 55 τ.μ. για διαμερίσματα δύο χώρων, 75 τ.μ. για διαμερίσματα τριών χώρων και 25 τ.μ. επιπλέον για κάθε χώρο διαμερίσματος για διαμερίσματα τεσσάρων χώρων και άνω. Η ύπαρξη τουλάχιστον δύο σουιτών θεωρείται, επίσης, στοιχείο αναβαθμισμένων υπηρεσιών.
Όσα καταλύματα διαθέτουν τουλάχιστον έξι από τα παραπάνω κριτήρια θεωρούνται ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα και όσα διαθέτουν τέσσερα ή πέντε θεωρούνται αναβαθμισμένα.
ΠΟΤΑ
Ο Ν. 4759/2020 αφιερώνει άρθρα και για τις ΠΟΤΑ (Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης), για τις οποίες προβλέπει αύξηση του συντελεστή δόμησης από 0,2 σε 0,25, όταν πολεοδομούνται.
Ξεχωρίζει η δυνατότητα στο σχεδιασμό, οδοί που διασχίζουν τις περιοχές αυτές «να μπορούν να μετατοπίζονται κατά το σχήμα, την έκταση και τη θέση τους για την καλύτερη λειτουργική εξυπηρέτηση της ΠΟΤΑ και εξασφάλιση της συνέχειας των εκτάσεών της, καθώς και να καθορίζονται τα απαραίτητα έργα για την εξασφάλιση της πρόσβασης τρίτων ιδιοκτητών και άλλων χρηστών που εξυπηρετούνταν από τις μετατοπιζόμενες οδούς».
Με προεδρικό διάταγμα, τα εντός των ορίων τμήματα των οδών της ΠΟΤΑ, εφόσον κρίνεται από τις αρμόδιες υπηρεσίες ότι η διατήρησή τους δεν είναι αναγκαία για την εξυπηρέτηση του κοινού ή τρίτων, μπορούν να καταργούνται και να ενσωματώνονται στην έκταση.
Η απόκτηση της κυριότητας των τμημάτων των καταργούμενων οδών από το φορέα της ΠΟΤΑ θεωρείται δημόσιας ωφέλειας και για την ιδιοκτησιακή ενσωμάτωσή τους στην έκταση της ΠΟΤΑ εφαρμόζονται οι διατάξεις περί αναγκαστικών απαλλοτριώσεων.
ΑΛΛΕΣ ΑΞΙΟΣΗΜΕΙΩΤΕΣ ΠΑΡΕΜΒΑΣΕΙΣ
Ο Ν. 4759/2020 ρυθμίζει στα 172 άρθρα του μια σειρά θεμάτων χωροταξίας και πολεοδομίας, που είναι αδύνατο να αναφερθούν όλα στο πλαίσιο του παρόντος κειμένου.
Παρακάτω, λοιπόν, μένουμε επιγραμματικά στις αξιοσημείωτες παρεμβάσεις.
ΤΕΛΟΣ ΣΤΗ ΔΟΜΗΣΗ ΚΑΤΩ ΤΩΝ 4 ΣΤΡΕΜΜΑΤΩΝ
Σε κάθε περίπτωση, η δυνατότητα δόμησης σε αγροτεμάχια μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων διακόπτεται. Αφορά οικόπεδα:
- των 750 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 10 μ. και ελάχιστο βάθος 15 μ., που υφίστανται από το 1962
- των 1.200 τ.μ., με ελάχιστο «πρόσωπο» 20 μ. και ελάχιστο βάθος 35 μ., που υφίστανται από το 1964
- των 2.000 τ.μ. με ελάχιστο «πρόσωπο» 25 μ. και ελάχιστο βάθος 40 μ., που υφίστανται από το 1978 ή από το 1977 (βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών)
- των οποίων απομειώθηκε το εμβαδόν και «έχασαν» την ελάχιστη αρτιότητα λόγω απαλλοτρίωσης κάποιου τμήματός τους
- τα οποία δεν έχουν αρτιότητα, αλλά είχαν δοθεί σε περιπτώσεις αναδασμών σε ανταλλαγή αρτίων και οικοδομήσιμων γηπέδων.
Για τα συγκεκριμένα οικόπεδα δίδεται διετής προθεσμία από την ψήφιση του νόμου για έκδοση οικοδομικής άδειας, ακόμα κι αν αυτή δε συνοδεύεται από το σύνολο των δικαιολογητικών που απαιτούνται, όπως βεβαιώσεις της δασικής ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας.
ΕΠΙΒΟΛΗ ΤΕΛΟΥΣ 5% ΣΤΙΣ Ο.Α.
Σε αγροτεμάχια που βρίσκονται σε περιοχές όπου δεν υπάρχει κανένας σχεδιασμός (π.χ. Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο -ΓΠΣ, ΠΔ όρων δόμησης, Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου, κλπ)., ο μέγιστος συντελεστής δόμησης θα ανέρχεται κατ’ αρχήν σε 0,18.
Δηλαδή, στα τέσσερα στρέμματα θα χτίζει 180 τ.μ. από 200 τ.μ. που ίσχυε μέχρι σήμερα. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ορίζεται σε 10% και ο μέγιστος αριθμός ορόφων σε δύο. Οι οικοδομικές άδειες που εκδίδονται για τα συγκεκριμένα ακίνητα θα επιβαρύνονται με τέλος 5% επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο θα αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο.
Για όσα ακίνητα βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του 1923 που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά βρίσκονται εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης θα πρέπει να συνάδουν με τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μη λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου στην ευρύτερη περιοχή. Όσο για τους όρους δόμησης και το συντελεστή δόμηση σε αυτά, θα είναι ευνοϊκότεροι έως και 10% από τους προβλεπόμενους στα οικόπεδα για τα οποία δεν υπάρχει κανένας σχεδιασμός, σε καμιά περίπτωση όμως ευνοϊκότερη από τα εντός σχεδίου.
Είναι αξιοσημείωτο ότι σε εκτός σχεδίου περιοχές οι οποίες θα ρυθμιστούν μέσω των νέων «εργαλείων» των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, θα μπορεί η αρτιότητα να ξεκινά από τα 2 στρέμματα, εάν κριθεί απαραίτητο από τον μελετητή.
ΠΟΙΟΙ ΧΤΙΖΟΥΝ ΣΕ 2 ΣΤΡΕΜΜΑΤΑ
Σε κάθε περίπτωση για κτήρια κατοικίας προβλέπεται ότι, εάν χάνεται η αρτιότητα χωρίς υπαιτιότητα του ιδιοκτήτη (π.χ. απαλλοτρίωση), τότε η μέγιστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτηρίου ως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δε θα επιτρέπεται να υπερβαίνει – για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 2.000 τ.μ. έως και 4.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 2.000 τ.μ. τα 150 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018.
Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 4.000 τ.μ. μέχρι και 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 4.000 τ.μ. δε θα μπορεί να υπερβαίνει τα 186 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί τον συντελεστή δόμησης 0,018.
Για γήπεδα εμβαδού μεγαλύτερου των 8.000 τ.μ., για μεν τα πρώτα 8.000 τ.μ. δε θα υπερβαίνει τα 258 τ.μ., για δε τα λοιπά ίση με το γινόμενο του υπολοίπου εμβαδού του γηπέδου επί το συντελεστή δόμησης 0,009 μη δυναμένη σε καμία περίπτωση να υπερβεί τα 360 τ.μ..
Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του κατά κανόνα αρτίου (4.000 τ.μ.), για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιφάνεια κτηρίου θα ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτηρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά 15% υπό την προϋπόθεση να ανεγερθεί μια οικοδομή και το οικόπεδο να παραμείνει ενιαίο.
* Παναγιώτης Ξεροβάσιλας
Οικονομολόγος/Νομικός
