Σε δημόσια διαβούλευση που θα είναι «ανοιχτή» έως τις 13 Ιουνίου βρίσκεται η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την τροποποίηση του επενδυτικού σχεδίου ύψους 125 εκατ. ευρώ που αφορά στο μεγάλο τουριστικό project «Corfu Gardens», στη θέση «Ύψος» Δήμου Κέρκυρας, με βασικό θέμα την αύξηση της δυναμικότητας κατά 445 κλίνες (συνολική τελική δυναμικότητα καταλύματος 1249 κλίνες). Το νέο τουριστικό κατάλυμα 5* θα φέρει την ονομασία IKOS ODISIA.
Φορέας του έργου είναι η εταιρεία «IKOS ODISIA A.E.». Όπως σημειώνεται, η εταιρεία IKOS ODISIA A.E. -θυγατρική της εταιρείας IKOS- με την αγορά και των εκσυγχρονισμό των καταλυμάτων επιδιώκει την παροχή τουριστικού προϊόντος υψηλών προδιαγραφών στην Κέρκυρα, που αποτελεί εκ των δημοφιλέστερων τουριστικών προορισμών στην Ελλάδα.
Οι τροποποιήσεις – Επιπλέον 445 κλίνες
Σύμφωνα με όσα αναφέρονται στη Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την τροποποίηση των ισχυόντων περιβαλλοντικών όρων, η μελετώμενη τροποποίηση περιλαμβάνει τα εξής:
1. Αύξηση της δυναμικότητας κατά 445 κλίνες, συνολική τελική δυναμικότητα καταλύματος 1249 κλίνες. Η αύξηση των κλινών προκύπτει από την αύξηση των κλινών στους υφιστάμενους χώρους διαμονής του καταλύματος, χωρίς την προσθήκη νέων κτισμάτων.
2. Μεταβολή της Εγκατάστασης Επεξεργασίας και Διάθεσης Λυμάτων προκειμένου να ανταποκρίνεται στην αύξηση της σχεδιαστικής παροχής, στην τελική διαμόρφωση του αρδευόμενου πεδίου.
3. Προσθήκη πέντε (5) υφιστάμενων αδειοδοτημένων σημείων υδροληψίας (δύο γεωτρήσεις, δύο πηγάδια, μία πηγή), ως συμπληρωματικής μεθόδου υδροδότησης, που βρίσκονται εντός του γηπέδου και εκτός αυτού (δύο γεωτρήσεις). Τα σημεία υδροληψίας διαθέτουν Άδειες Χρήσης Ύδρευσης και Αναψυχής προκειμένου να καλύπτουν τις απαιτούμενες ανάγκες του συγκροτήματος για το διάστημα που δεν δύναται να εξυπηρετήσει το δημοτικό δίκτυο ύδρευσης. Στα πλαίσια αυτού για τη βελτίωση της σκληρότητας του νερού μέρος του θα επεξεργάζεται σε μονάδα αντίστροφης ώσμωσης.
4. Μεταβολή της αρχιτεκτονικής μελέτης (όπως εγκρίθηκε με τη Β’ Αναθεώρηση Οικοδομικής Άδειας) με την οποία καταργούνται κτίρια μειώνοντας τη συνολική δόμηση κατά περίπου 3.500,00 τ.μ. έναντι της αρχικά εγκεκριμένης στην ΑΕΠΟ και την Οικοδομική Άδεια 188774/2020.
5. Αλλαγή της ονομασίας του καταλύματος εφεξής IKOS ODISIA (από Corfu Gardens) και αλλαγή της επωνυμίας του φορέα εφεξής IKOS ODISIA A.E. (λόγω συγχώνευσης της εταιρείας Corfu Gardens Α.Κ.ΤΕ.ΞΕ με την ΙΚΟΣ ODISIA Α.Ε.).
Αύξηση της δυναμικότητας
Η αύξηση των κλινών επέρχεται από την αύξηση της κατανομής κλινών ανά δωμάτιο επί των υφιστάμενων σύμφωνα με τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό. Ειδικότερα, το κατάλυμα σύμφωνα με την αρχιτεκτονική μελέτη με την οποία εκδόθηκε η 188774/2020 Οικοδομική Άδεια και η Β’ Αναθεώρηση αυτής (με την οποία μειώθηκε η σχεδιαζόμενη) διαθέτει 395 δωμάτια, τα οποία αρχικά είχαν καταχωρηθεί ως 2κλινα και κάποια 3κλινα.
Λόγω της χωρητικότητάς τους, κατά τον τελικό λειτουργικό σχεδιασμό του καταλύματος, αποφασίστηκε η αύξηση των κλινών ανά υφιστάμενο δωμάτιο. Κατά την τελική κατανομή των κλινών ανά δωμάτιο:
- 158 δωμάτια εξακολουθούν να είναι 2κλινα,
- 113 δωμάτια γίνονται 3κλινα, – 26 δωμάτια γίνονται 4κλινα και
- 98 δωμάτια γίνονται 5κλινα.
Στο σύνολό του 1249 κλίνες έναντι των 804 περιβαλλοντικά εγκεκριμένων.
Στοιχεία Υφιστάμενης Δραστηριότητας
Το έργο αρχικά αφορούσε στην κατασκευή και λειτουργία ξενοδοχειακής μονάδας κατηγορίας πέντε αστέρων (5*), δυναμικότητας 804 κλινών.
• Κεντρικό κτίριο με εστιατόρια, χώρους πελατών και βοηθητικούς χώρους, 2 διώροφες πτέρυγες δωματίων, 27 διώροφα bungalows τύπου standard, 9 ισόγεια bungalows τύπου deluxe με ατομικές πισίνες, 13 διώροφα bungalows τύπου deluxe, 7 διώροφες βίλες με ατομικές πισίνες, τέσσερα ισόγεια κτίρια εστιατορίων, ισόγειο κέντρο αναζωογόνησης με εσωτερική πισίνα.
• Διαμορφώσεις περιβάλλοντα χώρου με εκσκαφές και επιχώσεις, αξιοποιώντας προϊόντα εκσκαφών, φυτεύσεις και μεταφυτεύσεις υφιστάμενων ειδών εντός του γηπέδου.
• Κολυμβητικές δεξαμενές.
• Εγκατάσταση Επεξεργασίας Λυμάτων (ΕΕΛ), τριτοβάθμιας επεξεργασίας (τεχνολογία μεμβρανών) εντός του γηπέδου, δυναμικότητας 300 m3/ημέρα.
• Προβλήτες (τρεις υφιστάμενες ξύλινες στο ανατολικό μέτωπο του γηπέδου και μία νέα, βαρύτητας από λίθους, άμμο & τσιμέντο, μέγιστου μήκους 30μ και πλάτους 3μ για την εξυπηρέτηση των σκαφών/ επιβίβαση- αποβίβαση, των πελατών της ξενοδοχειακής μονάδας).
• Δίκτυα υποδομών εσωτερικής οδοποιίας, ύδρευσης, αποχέτευσης, άρδευσης, όμβριων, Η/Μ εγκαταστάσεων, χώρους στάθμευσης κ.λπ.
Ο συντελεστής δόμησης υπολογίζονταν για επιφάνεια 245.458,57 τ.μ.. Η συνολική επιτρεπόμενη δόμηση είναι 20% επί 245.458,57 τ.μ., άρα 49.091,71 τ.μ. Η συνολική πραγματοποιούμενη δόμηση της ανάπτυξης υπολογίζεται σε 41.645,5 τ.μ.
Μεταβολή της αρχιτεκτονικής μελέτης
Με τη Β’ Αναθεώρηση της Οικοδομικής Άδειας 188774/2020 -η Α’ Αναθεώρηση αφορούσε αλλαγή επιβλέποντα χωρίς ουδεμία περαιτέρω μετατροπή- με την οποία καταργούνται κτίρια μειώνοντας τη συνολική δόμηση κατά περίπου 3.500,00τμ έναντι της αρχικά εγκεκριμένης στην ΑΕΠΟ και την Οικοδομική Άδεια 188774/2020. Η αναθεώρηση αφορά στην κατάργηση της ανέγερσης ορισμένων κτιρίων και στη μικρή μετακίνηση ορισμένων άλλων ως προς τη θέση ή τον προσανατολισμό τους, χωρίς να αλλάζει η γενική διάταξη των εγκαταστάσεων.
Συγκεκριμένα καταργούνται:
- Το κτίριο υποδοχής της περιοχής deluxe
- Οι βίλλες της περιοχής deluxe
- Το splash pad της περιοχής deluxe
Και μετακινούνται με στόχο τη βελτίωση της διάταξης: −Τα κτίρια δωματίων D1-1, D1-2, D1-3, D1-4, D2-1, D2-2, D2-4, D2-5, D2-11, D2-12, D2-13 και D3 της περιοχής deluxe −Τα κτίρια δωματίων S2-3, S2-4, S2-5, S2-6, S2-7, και S2-11 της περιοχής standard −Η εγκατάσταση υπαίθριας εστίασης (BBQ) −Το κτίριο εισόδου (φυλάκιο) του ξενοδοχείου −Οι πισίνες της περιοχής deluxe.
Τέλος, τροποποιούνται τα συνολικά μετρικά στοιχεία του συγκροτήματος με μείωση της συνολικής δόμησης κατά περίπου 3.500,00 τ.μ.
Εκτίμηση Συνολικού Προϋπολογισμού
Ο συνολικός προϋπολογισμός του έργου ανέρχεται σε 125 εκατ. ευρώ και αναμένεται να λειτουργήσει τη λειτουργική περίοδο του 2023. Η χρηματοδότηση των επεμβάσεων αφορά κατά 40% σε ίδια κεφάλαια και 60% σε κεφάλαια δανεισμού. Θα πρέπει να σημειωθεί πως το κατάλυμα αφορά σε τουριστικό προϊόν υψηλών προδιαγραφών που θα αποτελέσει παγκοσμίου εμβέλειας τουριστικό σημείο αναφοράς.
Η εταιρεία στα πλαίσια της περιβαλλοντικής και κοινωνικής ευθύνης και με γνώμονα τη βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη έχει επιλέξει κατά την κατασκευή να επενδύσει διατήρηση του τοπίου του γηπέδου, στην ανάπτυξη βέλτιστων περιβαλλοντικών υποδομών (τριτοβάθμια ΜΕΛ, δίκτυο greywater), στην αποδέσμευση από το πετρέλαιο και στη χρήση ενεργειακά αποδοτικότερων τεχνολογιών, στην ανέγερση κτιρίων βέλτιστου ενεργειακού αποτυπώματος, σύμφωνα με τις ισχύουσες εθνικές προδιαγραφές. Εκτιμάται πως το κόστος των ανωτέρω αποτελεί το 25-30% του προϋπολογισμού του έργου.
Ιστορική εξέλιξη έργου
Το 2015 εκδίδεται η Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων ΚΥΑ οικ. 149242/29-05-2015 για τη Έγκριση δημιουργίας Σύνθετου Τουριστικού Καταλύματος (και των υποστηρικτικών αυτού έργων), καθώς και των περιβαλλοντικών όρων αυτού, στη θέση «Ύψος» Δήμου Κέρκυρας φερόμενης ιδιοκτησίας εταιρείας «Corfu Gardens Α.Κ.ΤΕ.ΞΕ».
Το 2020 μεταβιβάζεται η εταιρεία Corfu Gardens Α.Κ.ΤΕ.ΞΕ. σύμφωνα με την οποία αλλάζει το επενδυτικό πλάνο και δεν επιθυμεί τη δημιουργία Σύνθετου Τουριστικού Καταλύματος. Η εταιρεία αναπτύσσει νέα αρχιτεκτονική μελέτη. Το 2020 εκδίδεται η τροποποίηση με ΑΠ ΥΠΕΝ/ΔΙΠΑ/117971/7714/08-12-2020 για τη μετατροπή του σε κύριο ξενοδοχειακό κατάλυμα δυναμικότητας 804 κλινών και κατάταξης 5*. Με την τροποποίηση αυτή καταργείται το Σύνθετο Τουριστικό Κατάλυμα και παύει η ισχύς των διατάξεων του Ν. 4002/2015.
Το 2020 εκδίδεται η Οικοδομική Άδεια με αρ. 188774/17-12-2020 για το τουριστικό κατάλυμα.
Το 2021 εκδίδεται η Α’ Αναθεώρηση της Οικοδομικής Άδειας η οποία αφορά αποκλειστικά σε αλλαγή του επιβλέποντος μηχανικού.
Τον Μάιο 2021 η εταιρεία προβαίνει στην υποβολή Μελέτης Τροποποίησης προκειμένου να παρατεθεί η συμμόρφωση με Περιβαλλοντικούς Όρους που έχουν τεθεί από τις ισχύουσες ΑΕΠΟ αναφορικά με την κατασκευή. Ειδικότερα, καθώς η εταιρεία επιθυμούσε την εγκατάσταση κινητής μονάδας παραγωγής σκυροδέματος (η οποία τελικά δεν εγκαταστάθηκε) υπέβαλε Μελέτη Τροποποίησης για το σύνολο των περιβαλλοντικών Όρων και όχι Φάκελος Συμμόρφωσης, όπως προβλέπεται. Η τροποποίηση αυτών εγκρίθηκε με την οικ. ΥΠΕΝ ΔΙΠΑ/73195/4783/30-07-2021.
Τον Δεκέμβριο 2021 και ενώ εξελίσσεται η κατασκευή του έργου, η εταιρεία τροποποιεί την αρχιτεκτονική μελέτη εφαρμόζοντας νέα με μειωμένη δόμηση κατά 3.500τ.μ.. Επιπλέον η εταιρεία διαπιστώνει ότι παρά τη νέα αρχιτεκτονική πρόταση με μειωμένη δόμηση, η διαμορφωμένοι χώροι διαμονής επαρκούν για αύξηση των κλινών ανά δωμάτιο. Η εφικτή αύξηση δυναμικότητας ανέρχεται σε 445 κλίνες. Αντίστοιχα, η εταιρεία προβαίνει σε επικαιροποίηση του σχεδιασμού της Μονάδας Επεξεργασίας Λυμάτων προκειμένου να ανταποκρίνεται στη νέα δυναμικότητα και στον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό η αρδευόμενη έκταση. Τέλος, με σκοπό τη βέλτιστη διαχείριση των υδατικών πόρων αποφασίζεται η δημιουργία δικτύου grey-water.
Το 2022 η εταιρεία προβαίνει στην εκπόνηση νέας Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων προκειμένου να τροποποιηθεί η ισχύουσα περιβαλλοντική αδειοδότηση σύμφωνα με τα ανωτέρω.
Γιώργος Παπακωνσταντίνου
