Σταθεροποίηση των τιμών πώλησης κατοικιών αναμένουν οι ειδικοί του κλάδου για το 2023, σύμφωνα με σχετική έρευνα της Cerved Property Services. Σύμφωνα με το 55% των επαγγελματιών που συμμετείχαν, οι τιμές προβλέπεται να σταθεροποιηθούν, ως αποτέλεσμα μιας σειράς αρνητικών παραγόντων, όπως ο πληθωρισμός, η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους, η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, η συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών και η γενικότερη οικονομική ανασφάλεια. Αντιθέτως, το 37% αναμένει περαιτέρω αύξηση των τιμών και μόλις το 8% εκτιμά ότι οι τιμές θα υποχωρήσουν.
Στην ανάλυση της Cerved επισημαίνεται ότι η προσφορά υπολείπεται σημαντικά της ζήτησης. Αυτός άλλωστε είναι ο λόγος για τον οποίο καταγράφηκε σημαντική αύξηση, με αποτέλεσμα οι αξίες να βρίσκονται πλέον στο επίπεδο που ήταν το 2011, λίγο πριν ξεκινήσει η έντονα πτωτική πορεία των τιμών. Παραμένουν πάντως χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό που σημειώθηκε το 2007, όταν όμως οι οικονομικές συνθήκες ήταν εντελώς διαφορετικές απ’ ό,τι σήμερα.
Σύμφωνα με την Cerved, «σήμερα, η ζήτηση είναι μεγαλύτερη από την προσφορά στην ελληνική αγορά κατοικίας και προέρχεται τόσο από Ελληνες για ιδιόχρηση, όσο και από ξένους και Ελληνες επενδυτές. Λόγω της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων και των αποδόσεων των κατοικιών και σε συνδυασμό με την προσδοκώμενη υπεραξία, τα οικιστικά ακίνητα έχουν καταστεί πλέον επενδυτικά προϊόντα, καθώς η επένδυση σε αυτά αντισταθμίζει τον πληθωρισμό ελλείψει αποδοτικότερων και ασφαλέστερων εναλλακτικών για την τοποθέτηση των χρηματικών αποθεμάτων», σημειώνει η εταιρεία.
Ωστόσο, η προσφορά είναι πλέον περιορισμένη λόγω του μεγάλου όγκου συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν τα τρία προηγούμενα χρόνια. «Ο ρυθμός απορρόφησης κατοικιών από το 2017 και μετά είναι πολύ ταχύτερος από τον ρυθμό εισόδου νέων ακινήτων στην αγορά. Το διαθέσιμο προς πώληση απόθεμα δεν έχει αναπληρωθεί, με αποτέλεσμα οι τιμές να αυξάνονται συνεχώς, αν και θα περίμενε κανείς επιβράδυνση της ανοδικής τάσης λόγω των γεωπολιτικών και οικονομικών συνθηκών. Σύμφωνα με το 59% των ερωτηθέντων στην τελευταία ετήσια έρευνα CPS για την ελληνική αγορά ακινήτων (οι συμμετέχοντες ξεπέρασαν τους 200 ειδικούς πανελλαδικά), στην αγορά το 2022 υπήρχε πλεόνασμα ζήτησης σε σύγκριση με το 2021», τονίζεται χαρακτηριστικά.
Ενας από τους λόγους που συμβαίνει αυτό, είναι ασφαλώς το γεγονός ότι πολλά οικιστικά ακίνητα, που θα μπορούσαν να διατεθούν προς πώληση, παραμένουν «εγκλωβισμένα», καθώς αποτελούν εγγυήσεις χρέους και δεν έχει ακόμα ολοκληρωθεί η διαδικασία ρύθμισης των οφειλών αυτών. Ακόμα όμως και σε περιπτώσεις που αυτό έχει συμβεί, η διαδικασία της διενέργειας του πλειστηριασμού, της τυχόν ανάκτησής του από τον επισπεύδοντα, η νομική και πολεοδομική του απεμπλοκή και τελικά η πώλησή του, διαρκούν ακόμα και δύο χρόνια.
Κυρίαρχοι οι ξένοι
Το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών έχει αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για την αύξηση των τιμών, καθώς οι εισροές ξένων κεφαλαίων έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Οπως τονίζεται στην έκθεση της Cerved, οι ξένοι επενδυτές εντοπίζουν υψηλές αποδόσεις στην Ελλάδα, λόγω των χαμηλότερων τιμών των κατοικιών, συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. «Ακόμη και για περιοχές που θεωρούνται πιο ακριβές, όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα ή τα δημοφιλή ελληνικά νησιά, οι τιμές είναι χαμηλότερες από άλλους κορυφαίους ευρωπαϊκούς προορισμούς. Η Αθήνα διατηρεί συγκριτικά χαμηλές τιμές κατοικιών και οι επενδυτές βλέπουν την αγορά της ως ευκαιρία, δεδομένου ότι εξασφαλίζουν αποδόσεις της τάξεως του 5%, όταν στις περισσότερες δυτικοευρωπαϊκές πρωτεύουσες δεν ξεπερνούν το 3%.
Οι αποδόσεις είναι δε πολύ υψηλότερες στα τουριστικά νησιά. Σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, κυρίαρχη είναι η συμμετοχή ξένων αγοραστών στην ελληνική αγορά κατοικίας, καθώς πλέον πραγματοποιούν πάνω από το 50% των συναλλαγών», καταλήγει η Cerved.
Παράλληλα, στην αγορά κατοικίας τοποθετούνται πλέον επιλεκτικά και εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές, αλλά και εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Στο πλαίσιο αυτό, σχεδιάζονται αναπτύξεις με απαιτητικούς δείκτες βιωσιμότητας, με στόχο την πώληση πολυτελών διαμερισμάτων και βιλών. Η έλλειψη τέτοιων ακινήτων στην αγορά και η υψηλή ζήτηση, τόσο για ιδιωτική χρήση, αλλά και ως επενδυτική επιλογή υψηλών αποδόσεων, έχουν ωθήσει τις τιμές προς τα πάνω και στη συγκεκριμένη κατηγορία.
Νίκος Ρουσάνογλου
