To μεγάλο project στο Ελληνικό αλλάζει και επηρεάζει την κτηματαγορά στην Αθηναϊκή Ριβιέρα. Τα νότια προάστια της Αττικής, η Γλυφάδα, η Βούλα, η Βουλιαγμένη κ.α. αποτελούν διαχρονικά πόλο έλξης, ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια, τόσο για τους εγχώριους αγοραστές όσο και για τους αλλοδαπούς, οι οποίοι μάλιστα σε σημαντικό βαθμό τα προηγούμενα χρόνια αξιοποίησαν και το πρόγραμμα golden visa επιλέγοντας διαχρονικά ακίνητα στα Νότια Προάστια.
Η έναρξη εργασιών στο Μητροπολιτικό πάρκο «πυροδότησε» το επενδυτικό ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας. Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν. Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα Νότια Προάστια και σε περιοχές όπως Γλυφάδα, Βούλα, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κ.λπ., σημειώνει η E-Real Estates.
Σύμφωνα με σχετική έρευνα του Πανελλαδικού Δικτύου της, περιοχές όπως οι Βουλιαγμένη, Γλυφάδα, Βούλα, Άλιμος, Παλαιό Φάληρο, Κάτω Καλαμάκι κ.λπ. είναι στη λίστα με τους 15 top «οικιστικούς επενδυτικούς προορισμούς» με ζητούμενες τιμές πώλησης έως 6.000-8.000 ευρώ/τ.μ. για διαμερίσματα 70-110 τ.μ., 1ου ορόφου, με έτος κατασκευής από το 2018 (νεόδμητα).
Στην ίδια λίστα ανήκουν βέβαια και παραδοσιακές περιοχές εκτός τους παραλιακού μετώπου της Αθηναϊκής Ριβιέρας, τόσο στα βόρεια προάστια όσο και στο κέντρο της πρωτεύουσας, όπως οι Κηφισιά, Παπάγου, Κολωνάκι – Λυκαβηττός, Νέο Ψυχικό κ.α.. Όπως φαίνεται από σχετικό πίνακα που επεξεργάστηκε η E-Real Estates, για ίδιου τύπου διαμερίσματα οι ανώτατες ζητούμενες τιμές πώλησης φθάνουν έως 4.600-4.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο ενώ ξεκινούν από επίπεδα και κάτω των 3.000 ευρώ/τ.μ.
Όπως αναφέρει ο κ. Θ. Μπάκας, πρόεδρος του δικτύου, το project στο Ελληνικό έχει παίξει τον ρόλο του. «Τα πολυτελή διαμερίσματα με τιμές που σύμφωνα με πληροφορίες ξεκινούν από 7.500 ευρώ ανά τ.μ. και φτάνουν έως και 26.200 ευρώ το τ.μ., ανάλογα με τη θέα και τον όροφο στον πύργο της μαρίνας του Ελληνικού, Marina Tower, έγιναν ανάρπαστα, καθώς πελάτες -κυρίως από το εξωτερικό- επέδειξαν ιδιαίτερα ζωηρό ενδιαφέρον από την πρώτη στιγμή των παρουσιάσεων.
Tο αγοραστικό ενδιαφέρον για κατοικίες είναι τόσο μεγάλο, που οδήγησε την εταιρεία να ανακοινώσει προσφάτως ότι θα κατασκευάσει επιπλέον κατοικίες προκειμένου να καλύψει την υψηλή ζήτηση που καταγράφεται για αγορά κατοικίας στο Μητροπολιτικό Πάρκο στον Άγιο Κοσμά. Τα ακίνητα θα απευθύνονται σε διάφορα οικονομικά βαλάντια. Κάποια ακίνητα θα είναι τύπου μονοκατοικίας, ενδεχομένως και διώροφης (μεζονέτα), ενώ θα υπάρχουν και διαμερίσματα υψηλής αισθητικής, με θέα στο πάρκο ή στο παραλιακό μέτωπο», σημειώνει το στέλεχος της αγοράς.
Ο ίδιος σπεύδει να αναφερθεί και στις αποκλίσεις που καταγράφονται, ακόμη και άνω των 1.000-2.000€/τμ, μεταξύ κατώτατης και ανώτατης ζητούμενης τιμής πώλησης.
«Οι περισσότεροι κατασκευαστές ακόμη και στα “hot” προάστια της Αττικής προσπαθούν να πουλήσουν ή/και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια μέσω φωτορεαλιστικών, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας αλλά ταυτόχρονα να “μετρήσουν” στη πράξη την ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις ζητούμενες – αρχικές τιμές πώλησης.
Ο λόγος που καταγράφεται μεγάλη διαφορά ανάμεσα στην κατώτατη και την ανώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης, είναι διότι είτε ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-5-6 χρόνια που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018, αρχές του 2019, είτε έχει κλείσει σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση ή/και έχει ήδη προβεί σε αποπεράτωση πριν την ραγδαία αύξηση των υλικών».
Παράλληλα, όπως αναφέρει ο ίδιος, «μη ξεχνάμε ότι όταν κλείνεις – δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών), χωρίς να έχει ανεγερθεί ή/και ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.
Ενώ, σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί, η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking», καταλήγει ο κ. Μπάκας.
Οι ειδικές συνθήκες
Πάντως, πρέπει να σημειωθεί ότι το τελευταίο χρονικό διάστημα η κτηματαγορά βρίσκεται και αυτή υπό πίεση, υπό την έννοια ότι η αύξηση του κόστους (τιμές υλικών) μαζί με άλλες παραμέτρους (π.χ. έλλειψη εργατικού δυναμικού) έχουν προκαλέσει «αρρυθμίες» στην οικοδομική δραστηριότητα. Ηδη, όπως τουλάχιστον αναφέρουν άλλα στελέχη της αγοράς, το κατασκευαστικό κόστος έχει αγγίξει τα 1.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο όταν ήταν στα επίπεδα των 1.200 ευρώ πριν από λίγους μήνες, με τις νεόδμητες κατοικίες αλλά και τις οικοδομές στις οποίες ο κατασκευαστής δεν έχει προβλέψει ρήτρα αναπροσαρμογής να είναι σχετικά… ευάλωτες σε σχέση με παλαιότερα διαμερίσματα που έχουν επιστρέψει για τα καλά στο στόχαστρο των αγοραστών. Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον ευρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα πρέπει ν διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό. Βέβαια, οι κατοικίες ηλικίας έως 5 ετών προσελκύουν αγοραστές με σχετικά υψηλότερο οικονομικό status σε μια συγκυρία στην οποία ο πληθωρισμός «ροκανίζει» όχι μόνο τα εισοδήματα αλλά και τραπεζικές καταθέσεις.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της γνωστής ιστοσελίδας spitogatos.gr, που πρόσφατα παρουσίασε το insider.gr, κατά τη διάρκεια του Απριλίου-Μαΐου-Ιουνίου 2022, η μέση τιμή για τα σπίτια προς πώληση ήταν υψηλότερη στα νότια προάστια της Αθήνας, με 3.067 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Ειδικότερα, σύμφωνα με σχετική έρευνα, στα Νότια Προάστια οι τιμές πώλησης στο β’ τρίμηνο 2022 ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 3.067 ευρώ/τ.μ., έναντι 2.766 ευρώ/τ.μ. (β’ τρίμηνο 2021), δηλαδή αύξηση 10,9%. Για το ίδιο χρονικό διάστημα, στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές πώλησης ανήλθαν κατά μέσο όρο σε 1.700 ευρώ/τ.μ. έναντι 1.591 ευρώ/τ.μ. (β’ τρίμηνο 2021), δηλαδή αύξηση 6,9%.
Στα Βόρεια Προάστια η άνοδος ήταν 6,4% (πλέον στα 2.583 ευρώ/τ.μ.), στα Ανατολικά Προάστια οι τιμές πώλησης ενισχύθηκαν κατά 6,7% έναντι του β’ τριμήνου 2021, στα 1.714 ευρώ/τ.μ., ενώ στα Δυτικά καταγράφηκε +6,5% (στα 1.500 ευρώ/τ.μ. έναντι 1.408 ευρώ/τ.μ. στα β΄ τρίμηνο 2021). Η μεγαλύτερη άνοδος παρατηρήθηκε στον Πειραιά (+11,9%) όπου το μέσο τίμημα (πώληση) ανήλθε σε 1.726 ευρώ/τ.μ. (έναντι 1.543 ευρώ/τ.μ. στο β’ τρίμηνο 2021). Στα προάστια του λιμανιού η μέση τιμή προσφοράς (€/τ.μ.) στις κατοικίες για το Β’ τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος αυξήθηκε κατά 7,7%, στα 1.368 ευρώ/τ.μ. Γενικότερα, στο υπόλοιπο Αττικής οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 4% στα 1.722 ευρώ/τ.μ.
Γιώργος Παπακωνσταντίνου
