Την τελευταία τριετία η ελληνική κτηματαγορά ακολουθεί μία εντυπωσιακή ανοδική πορεία την οποία δεν έχει καταφέρει έως τώρα να σταματήσει ούτε η πανδημία ούτε η παγκόσμια έντονη μεταβλητότητα των αγορών. Τα νούμερα όπως τα παρουσίασε πρόσφατα η ΕΛΣΤΑΤ είναι χαρακτηριστικά. Το πεντάμηνο Ιανουαρίου – Μαΐου 2021, η Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα, εμφανίζει στο σύνολο της Χώρας, αύξηση κατά 41,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 60,9% στην επιφάνεια και κατά 53,0% στον όγκο, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο για το 2020.
Αναμφισβήτητα η περίοδος 2009 – 2017 (διάστημα με ουσιαστικά μηδενική οικοδομική δραστηριότητα) σε συνδυασμό με την έντονη ζήτηση από ξένους αγοραστές (μετά το 2017) αποτελούν τις βασικές αιτίες για τη σημερινή έκρηξη της οικοδομικής δραστηριότητας (κυρίως στην Αθήνα και σε περιοχές με ενδιαφέρον για τουριστικές επενδύσεις).
Με νέες προδιαγραφές υψηλού επιπέδου αλλά και με αρχιτεκτονικές μελέτες που μαγεύουν, η νέα πραγματικότητα της ελληνικής κτηματαγοράς είναι αξιοθαύμαστη. Η “Αθηναϊκή ριβιέρα” η οποία τα τελευταία χρόνια αποτελεί τον βασικό πόλο έλξης Ελλήνων και ξένων αγοραστών και επενδυτών, βρίσκεται στο επίκεντρο αυτής της νέας πραγματικότητας. Δεν είναι μόνο το πολυσυζητημένο έργο του Ελληνικού το οποίο αναμορφώνει το παραλιακό μέτωπο. Τόσο το επίπεδο αστικής ανάπλασής σε επίπεδο μελέτης από πλευράς δημοσίου, όσο και τα έργα που εκτελούνται από ιδιωτικές κατασκευαστικές εταιρείες, το παραλιακό κομμάτι της Αττικής στην πλευρά του Σαρωνικού, μεταμορφώνεται σε μία περιοχή η οποία θα έχει επιτέλους διαχρονική αξία, ανταποδίδοντας όσους την επιλέξουν σε βάθος χρόνου τόσο σε ποιότητα ζωής όσο και σε αποδόσεις.
Περιοχές όπως το Ελληνικό, η Γλυφάδα, η Βούλα αλλά ακόμα και η Βάρκιζα φαίνεται να κεφαλαιοποιούν γρήγορα τις αναμενόμενες μελλοντικές υπεραξίες, με τις τιμές τα δύο τελευταία χρόνια να έχουν μόνο θετικό πρόσημο. Την ίδια στιγμή που τουριστικοί προορισμοί όπως η Πάρος, η Μήλος, η Κρήτη (μεταξύ άλλων), οι οποίοι διαθέτουν (ή πρόκειται στο άμεσο μέλλον να διαθέτουν) άμεση σύνδεση με πτήσεις από το εξωτερικό φαίνεται να κερδίζουν ολοένα και περισσότερο το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών καθώς και αυτών που θέλουν να επωφεληθούν από το πρόγραμμα Golden Visa.
Πάραυτα τα παραπάνω δεν σημαίνουν ότι έχουν καταστρατηγηθεί οι βασικές αρχές που διέπουν την οικονομία. Υπάρχει μια λεπτή ισορροπία ανάμεσα στη δεδομένη ζήτηση και στη διαθέσιμη προσφορά η οποία μπορεί να ανατραπεί, ενίοτε απρόσμενα, ειδικά σε περιόδους αυξημένης αστάθειας όπως αυτή που διανύουμε τώρα.
Όπως φαίνεται από τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ μόνο το πρώτο πεντάμηνο του 2021 σημειώθηκε αύξηση πάνω από 60% στην επιφάνεια των νέων ιδιωτικών οικοδομικών έργων. παρασύροντας τις τιμές γης σε ιστορικά υψηλά. που σε συνδυασμό με την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους οδήγησαν τις τιμές πώλησης σε πολλές περιοχές σε σχεδόν απαγορευτικά επίπεδα για την πλειοψηφία των ημεδαπών αγοραστών. Συνεπώς αν το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών υποχωρήσει, είναι σχεδόν βέβαιο ότι η ελληνική αγορά δεν θα αντέξει μη μπορώντας να απορροφήσει τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα.
Αυτό το ενδεχόμενο εγκυμονεί πολλούς κινδύνους με δεδομένο ότι η αγορά ακινήτων βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στη μόχλευση που προσφέρει έμμεσα η σημερινή αγορά με πωλήσεις “από τα σχέδια” καθώς και με τη μέθοδο της αντιπαροχής. Την ίδια στιγμή που η δυνατότητα χρηματοδότησης μέσα από το Τραπεζικό σύστημα παραμένει από πολύ δύσκολη έως αδύνατη για την πλειοψηφία των αγοραστών. Το τραπεζικό σύστημα λειτουργώντας ακόμα υπό την επήρεια της τραυματικής εμπειρίας της κρίσης του 2009-2017, καθιστά τα στεγαστικά δάνεια εξαιρετικά ακριβά, τα δε δάνεια προς τους κατασκευαστές σχεδόν ανύπαρκτα οδηγώντας την αγορά σε εναλλακτικές μορφές μόχλευσης.
Για την ώρα η δυναμική της αγοράς φαίνεται να ξεπερνάει τη λογική και ο μηχανισμός της αγοράς κατοικίας δουλεύει σαν ελβετικό ρολόι όπου όλοι φαίνεται να είναι κερδισμένοι. Οικοπεδούχοι, κατασκευαστές, επενδυτές, αγοραστές, ο καθένας από τη μεριά του απολαμβάνουν αυτήν την ξέφρενη πορεία των τελευταίων ετών.
Με δεδομένη τη διάθεση της παρούσας κυβέρνησης να στηρίξει τον κατασκευαστικό κλάδο και κατ’ επέκταση την αγορά ακινήτων εν γένει, μόνο ως θετικά μπορούν να αξιολογηθούν τα τελευταία μέτρα που ανακοινωθήκαν όπως η πρόσφατη ανακοίνωση της κυβέρνησης όσον αφορά στο μηδενισμό του φόρου για γονικές παροχές και δωρεές για ποσά έως 800.000 ευρώ.
Η εξέλιξη της στεγαστικής αγοράς συνολικά θα εξαρτηθεί από τις προοπτικές μακροπρόθεσμης ανάπτυξης της χώρας και τη δημιουργία προϋποθέσεων για ένα σταθερό μακροοικονομικό περιβάλλον που θα διατηρήσει την προσέλκυση ξένων επενδύσεων. Η αγορά ίσως έχει ήδη φτάσει σε ένα κομβικό σημείο όπου χρειάζεται ένα πιο ευέλικτο τραπεζικό σύστημα και την περαιτέρω πτώση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων σε χαμηλότερα επίπεδα, στηρίζοντας έτσι την εγχώρια ζήτηση αλλά και τον κατασκευαστικό κλάδο.
Η εμπειρία μάς έχει διδάξει ότι η αγορά ακινήτων λειτουργεί σε κύκλους και αυτό πρέπει όλοι οι εμπλεκόμενοι αλλά και ενδιαφερόμενοι να το λαμβάνουν σοβαρά υπόψιν στην εκτίμηση ρίσκου που κάνουν. Γιατί ακόμα και σε αγορές που “τρέχουν” όπως η παρούσα, ούτε όλα τα ακίνητα είναι ίδια, ούτε έχουν όλα τις ίδιες προοπτικές. Η νομιμότητα του ακινήτου, η ποιότητα κατασκευής και φυσικά η θέση του είναι τα βασικά χαρακτηριστικά που θα καθορίσουν την αξία του ακινήτου στο σήμερα αλλά και στο μέλλον. Κάθε ακίνητο είναι ξεχωριστό και έχει τις ιδιαιτερότητές του και κάθε εποχή διαφορετικές ανάγκες και απαιτήσεις.
Κιολέογλου Κωνσταντίνος REV,
Πολιτικός Μηχανικός, Ε.Μ.Π., MSc in Structural Engineering, N.T.U.A, MSc in Real Estate Investment and Finance, Heriot Watt University, Recognised Expert Property Valuer & European Valuer ,Tegova
